مشاور حقوقی املاک کیست؟
املاک کسی است که از قوانین و مقررات مربوط به مسائل حقوقی زمین و ملک کاملا آگاه بوده و با داشتن تجربه کافی در موضوع از قدرت تحلیل بالایی برای حل مسائل مختلف برخوردار است و با داشتن تجربه و دانش می‌تواند راهنمایی‌های لازم را به شما ارائه دهد البته در این زمینه وکیل ملکی تخصص بیشتری دارد؛ بنابراین مشاور حقوقی املاک با داشتن درک درستی از قوانین و برخورداری از تجربه کافی از روند موضوعات املاک می‌تواند گره از کار هر فردی اعم از حقیقی یا حقوقی بردارد.
ضرورت استفاده از مشاوره حقوقی معامله ملک و زمین
با تخصصی شدن کارها نیاز به نیروی کار متخصص نیز در جوامع امروزی خودنمایی می‌کند؛ بنابراین همانطور که شما وقتی دچار مشکلی درزمینهٔ سلامتی خود می‌شوید به پزشک یا برای تعمیر اتومبیل خود به تعمیرکار مراجعه می‌کنید برای حل مسائل حقوقی خود درزمینهٔ معامله املاک باید به مشاور حقوقی معامله ملک و زمین مراجعه نمایید. چراکه انجام کار بدون مشورت با متخصص می‌تواند مشکلات و مسائل بیشتری برای شما ایجاد کند و برای حل آن مجبور به پرداخت زمان و هزینه گزاف شوید.
مزایای مشاوره حقوقی
صرفه‌جویی در زمان
حل مشکلات و موانع با روش اصولی و مطلوب
جلوگیری از مشکلات و اختلافات
انواع مشاوره حقوقی املاک
شما برای معامله ملک و زمین بهتر است از یک مشاوره حقوقی استفاده نمایید تا در دام دعاوی ملکی نیافتید. دعاوی ملکی با توجه به ماهیتشان به سه دسته تقسیم می‌شود:
دعاوی ثبتی
دعاوی ثبتی عبارت‌اند از ابطال سند رسمی، ابطال اجراییه ثبتی، ابطال عملیات ثبتی کمیسیون‌های ثبتی، ابطال نظریه هیئت حل اختلاف اداره ثبت. افراز ملک، ابطال سند مالکیت معارض، ابطال معامله معارض، اجرای ثبت، توقیف عملیات اجرایی و ابطال عملیات اجرایی ثبت.
دعاوی حقوقی املاک
الزام به تنظیم سند رسمی، الزام به فک رهن، الزام به اخذ پایان کار، الزام به اخذ صورت‌مجلس تفکیکی، ابطال قرارداد. فسخ قرارداد، کلیه دعاوی موقوفات عام و خاص، اخذ و مطالبه اجور معوقه، اخذ و مطالبه اجرت‌المثل. مطالبه سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت، تخلیه اماکن تجاری مشمول قانون سال ۱۳۵۶. تخلیه اماکن تجاری و مسکونی مشمول قانون سال ۱۳۷۶، تخلیه اماکن مسکونی مشمول قانون سال ۱۳۶۲.
دعاوی کیفری مرتبط با املاک
کلاهبرداری درزمینهٔ معاملات املاک، جعل اسناد ملکی، استفاده از سند مجعول، خیانت‌درامانت، فروش مال غیر. انتقال منافع ملک غیر، تبانی در معاملات دولتی، معامله معارض، تغییر کاربری اراضی کشاورزی. خرد کردن اراضی و ورود غیرمجاز به ملک غیر.
برای جلوگیری از این دعاوی بهتر است شما در مراحل مختلف معامله املاک از مشاوره حقوقی معامله املاک و زمین استفاده نمایید.
قانون املاک
در خصوص املاک متاسفانه قوانین مدون داخلی کامل نبوده و صرفاً موادی از قانون ثبت و قانون مدنی و هم چنین قانون پیش فروش آپارتمان تنها قوانین مهم این گرایش از حقوق می باشد .البته در زمینه مالک و مستاجر نیز قوانین متعددی تصویب شده که با توجه به این امر که منشاء دعاوی طرفین نسبت به املاک می باشد این قوانین را نیز در چهارچوب دعاوی املاک طبقه بندی می نمایند. با قانون دیگری نیز در خصوص اختلافات همایسگان میتوان اشاره نمود و آن قانون تملک آپارتمان ها می باشد که این قانون نیز به علت قدمت در تصویب چندان مورد استفاده نبوده است و کمبود قانونی جامع در این خصوص احساس می شود.
سوالاتی دراین خصوص:
آیا کسانی که بر روی املاک،دیوار و خانه های مردم تبلیغات می چسبانند،از نظر قانونی میتوان از آنها شکایت کرد؟
این کار غیرقانونی می باشد مگر اینکه از صاحب املاک اجازه بگیرند که در اینصورت حق استفاده دارند.
اگر فردی نهال یا بذری را از کسی غصب نماید و در زمین خود یا شخص ثالثی بکارد،طبق قانون محصول از آن چه کسی است؟
طبق ماده 33 قانون مدنی محصولی که از زمین می روید مال مالک زمین می باشد هرچند خود روییده باشد اما اگر بذر یا نهال برای غیر باشد در اینصورت محصول یا درخت متعلق به صاحب بذر یا نهال می باشد اگر چه بدون رضایت صاحب زمین کاشته شده باشد که در این صورت مالک زمین می تواند اجرت المثل انتفاع را از زارع مطالبه نماید.
اگر چند نفر به طور مشاع مالک زمینی باشند و یکی از آنها سهم خود را وقف کند،وقف از لحاظ حقوقی صحیح است؟
طبق ماده 58 قانون مدنی وقف اموال و املاک مشاع صحیح می باشد.
آیا فردی می تواند اموال خود را به نوه ی خود که هنوز به وجود نیامده است وقف کند؟
به استناد ماده 96 قانون مدنی در صورتی که وقف بر چیز یا شخصی شود که هنوز به وجود نیامده و معدوم می باشد صحیح نیست مگر اینکه موجود باشد مثل اینکه نطفه تشکیل شده باشد که در اینصورت وقف بر حمل صحیح است به شرط آنکه زند به دنیا بیاید.
در صورتی که دیوار مشترک خراب شود و یکی از دو شریک از تجدید بنا و اجازه ی تصرف در دیوار مشترک امتناع نماید،شریک دیگر چه کار می تواند انجام دهد؟
طبق ماده115 قانون مدنی اگر یکی از شرکا راضی نباشد،شریک دیگر می تواند در حصه ی خاص خود تجدید بنا ی دیوار را کند مگر اینکه ممکن نباشد و دفع ضرر هم به طرق دیگر نیز امکانپذیر نباشد که می تواند شریک را اجبار نماید.
اگر دو نفر زمینی را از اداره اوقاف اجاره و در آن مشترکاً ساختمان دوطبقه ای را احداث نمودند،در صورتی که یکی از دو شریک سهم خود را بفروشد،آیا شریک دیگر حق شفعه دارد؟
با توجه به اینکه مالکین بنا،مالک زمین نمی باشند و بنا بدون طمین فروخته شده بنابراین حق شفعه ایجاد نمی گردد.
در مورد ملک مشاعی که شش دانگ آن اجاره است،بعضی از مالکان تقاضای تخلیه ید مستأجر نسبت به سهام خود را دارند،آیا چنین تقاضایی قابل رسیدگی است؟
مالک و مؤجر سهم مشاعی علاوه بر اینکه حق درخواست تخلیه سهم مشاع خود را دارد بلکه می تواند درخواست تخلیه شش دانگ مورد اجاره را نیز بنماید.
آیا بازداشت منزل محکوم علیه که با سند عادی آن را خریده قانوناً امکانپذیر است؟
توقیف مال غیرمنقولی که سابقه ی ثبت ندارد به عنوان مال محکوم علیه در صورتی که محکوم علیه در آن تصرف مالکانه داشته باشد یا به موجب حکم نهایی مالک شناخته شود، جایز و قانونی است.
آیا توقیف مال منقول مشاع جایز است؟
توقیف و مزایده اموال و املاک منقول مشاع بلااشکال است اما اجرا مکلف است موضوع مشاع بودن را در آگهی فروش قید نماید.
وکیل متخصص املاک
از جمله دعاوی مرتبط با املاک می تواند خلع ید، تصرف عدوانی، الزام به تنظیم سند رسمی، ابطال مبایعه نام، تخلیه عین مستاجر، فک رهن، ممانعت از حق و … می باشد که هر کدام بحث کاملا حرفه ای و نیازمند وکیل ملکی می باشند.برخی از این دعاوی در صلاحیت محل وقوع ملک ( اصل ) می باشد و برخی دیگر در صلاحیت دادگاه های دیگری از جمله محل انعقاد قرار داد و … ( خلاف اصل ) می باشد.بهترین موسسه وکیل متخصص املاک در زمینه حقوق خصوصی معمولا در مورد پرونده های مربوط به املاک فعالیت می نمایند، بنابراین در مورد انتخاب وکیل ملکی بهتر است به تخصص وکیل مربوطه و رشته تحصیلی و تجربه وی در خصوص این چنین پرونده ها دقت نمود.
وکیل متخصص امور ملکی
بسیاری از دعاوی مربوط به ملک دارای وجه کیفری می باشد از قبیل انتقال مال غیر، تصرف عدوانی، مزاحمت، ممانعت از حق و… . ولی بسیاری دیگر و حتی اکثریت دعاوی مربوط به املاک دارای جنبه ی حقوقی است و بر عکس پرونده های کیفری برای شخص مد نظر مجازاتی در نظر گرفته نشده و نهایتا برای احقاق حقوق مالی زیان دیده قابلیت دارد.
بنابراین دارای جنبه های مختلفی میباشد : حقوقی و کیفری و حتی ثبتی. مبحث ثبت اسناد و املاک، مبحث بسیار مهمی است، هر چند که اداره ی ثبت مرجعی اداری است ولی برای بسیاری از دعاوی حقوقی و کیفری لازمه شروع و به جریان انداختن پرونده استعلامات و اقدامات ثبتی دیگری است. برای مثال برای تقسیم مال مشاع ابتدا باید به اداره ی ثبت جهت افراز مراجعه شود و سپس از آن اقدامات حقوقی دیگری نیاز است انجام شود که بهتر است کار شما را یک بهترین وکیل ملکی در تهران انجام دهد.
نکات مهم در خرید و فروش ملک که هر کس باید بداند
فراموش نکنید، بزرگ‌ترین ضررها در معاملات ملکی از بی‌توجهی به نکات حقوقی املاک ایجاد می‌شود. نکات مهم در خرید و فروش ملک به چند بخش مهم تقسیم می‌شوند:
- بررسی سند ملک
- بررسی مدارک فروشنده
- رعایت مسائل حقوقی در نوشتن قرارداد
- بررسی طرح‌های احتمالی شهرداری در محل ملک
در ادامه هر یک از موارد فوق که جزو مهم ترین نکات حقوقی املاک هستند را باز کرده، علت اهمیت هر یک را بیان کرده و توضیح می‌دهیم که در هر یک از این موارد باید به چه نکاتی توجه کنید. اما پیش از اینکه هر یک موارد بالا را بررسی کنیم، به یک نکته مهم می‌پردازیم. آن هم اتکا به شنیده‌ها در خصوص مسائل حقوقی ملک است. به نظر شما آیا میتوان با تکیه بر انجام تحقیقات محلی در مورد ملک، اطلاعات مناسبی در خصوص مشکلات حقوقی املاک بدست آورد؟
انجام تحقیقات محلی در مورد ملک و مسائل حقوقی آن
بسیاری از افراد حرفی که از دیگران می‌شوند را بسیار معتبر می‌دانند. حتی بر اساس همین اطلاعات، اقدام به معامله ملک می‌کنند. یعنی صرفا با انجام تحقیقات محلی در مورد ملک، حتی در خصوص مسائل حقوقی آن به اطمینان می‌رسند.
اما باید بدانید در مراجع قانونی صرفا موارد قابل اثبات، معتبر است. برای قانون هر آنچه در مدارک و اسناد نوشته شده باشد اعتبار دارد. نه حرفی که مالک یا همسایه‌ها نقل کرده‌اند. بنابراین هر چند انجام تحقیقات محلی در مورد ملک می‌تواند اطلاعاتی به شما بدهد، اما هرگز نباید با استناد به این قبیل اطلاعات تصمیم‌گیری کنید.
ما در گروه املاک و سرمایه‌گذاری مهندس علیرضا عمویی همیشه توصیه می‌کنیم در مورد مشکلات حقوقی املاک سخت‌گیر باشید. چرا که اگر در خصوص این مسائل با مشکل مواجه شده و به دادگاه بروید، قاضی نیز سخت‌گیر است و صرفا به مستندات و مسائل قابل اثبات توجه می‌کند.
شاید بتوان گفت تنها جایی که انجام تحقیقات محلی در مورد ملک میتوان در خصوص مسائل حقوقی کمک کننده باشد، تحقیق در مورد اوقافی بودن یک منطقه است. یعنی اگر در خصوص اوقافی بودن یک منطقه اطلاعات کسب کنید می‌توانید در مورد خرید ملک در آن منطقه بهتر تصمیم‌گیری کنید.
اما توصیه می‌کنیم حتی برای پی بردن به اوقافی بودن ملک نیز به سند ملک مراجعه کنید. در ادامه در خصوص اهمیت بررسی سند ملک توضیح می‌دهیم.
چرا بررسی سند ملک پیش از خرید ملک بسیار مهم است؟
با بررسی سند ملک، به اطلاعات بسیار مفیدی در خصوص ملک دسترسی می‌یابید. بخش عمده‌ای از اطلاعات مهم درباره ملک و نکات حقوقی املاک در سند ملک موجود است. به عنوان مثال کلید پی بردن به تمام موارد زیر یا مستقیما در سند ملک است یا با کمک مطالعه سند ملک محقق می‌شود.
- موقوفی بودن ملک
- در رهن بودن ملک
- ورثه ای بودن ملک
- پیشگیری از فروش مال غیر (جلوگیری از کلاهبرداری)
- به قیمت خریدن ملک (در یک حالت خاص)
همانطور که می‌بینید موارد بالا بسیار مهم هستند. در ادامه به هر یک می‌پردازیم.
بررسی موقوفی بودن ملک
یکی از مهم ترین نکات حقوقی املاک که پیش از معامله باید بدانید، تفاوت ملک موقوفی با ملک شخصی است. اگر یک ملک موقوفی را خریداری کنید، شما فقط مالک اعیان (بنای ساخته شده) هستید و مالکیت عرصه (زمین ملک) متعلق به اداره اوقاف یا شخص وقف کننده است. در واقع شما اعیان را خریداری کرده و عرصه را از متولی مربوطه اجاره می‌کنید. بنابراین پیش از خرید ملک، باید وقفی بودن یا نبودن ملک را از روی سند بررسی کنید. موقوفی بودن ملک را می‌توانید به ۲ روش متوجه شوید:
- مطالعه جلد سند. اگر ملک اوقافی باشد، این موضوع روی جلد سند نوشته شده است.
- مطالعه داخل سند. برای املاکی که موقوفی نیستند (املاک شخصی) داخل سند نوشته شده: «شش دانگ عرصه و اعیان»، اما سند ملک موقوفی نوشته شده: «شش دانگ اعیان».
بررسی در رهن بودن سند ملک
برای تشخیص اینکه ملک در رهن بانک هست یا نه، به سادگی می‌توانید به سند ملک مراجعه کنید. اگر ملک مورد نظر دارای سند تک برگ باشد، می‌توانید با مراجعه به صفحه نقل و انتقالات این موضوع را متوجه شوید. در خصوص املاکی که سند دفترچه‌ای دارند، اگر ملک در رهن بانک باشد، پشت سند نوشته شده است که ملک در رهن کدام بانک است.
چطور می‌توانید با بررسی سند ملک، پول اضافه پرداخت نکنید؟
ما در گروه املاک و سرمایه گذاری مهندس علیرضا عمویی در بسیاری از مواقع شاهد این بوده‌ایم که ثمن معامله بر اساس متراژی که توسط مالک اعلام شده پرداخت شده است. اما پس از مشاهده سند مشخص شده متراژ واقعی ملک یک یا چند متر با متراژی که اعلام شده متفاوت است. بنابراین اگر به توصیه ما به درستی عمل کنید و پیش از امضای مبایعه نامه، سند ملک را بررسی کنید، می‌توانید ملک را به قیمت خریده، پول اضافه پرداخت نکرده و متحمل دردسرهای بعدی یا حتی بهم خوردن معامله نشوید.
بررسی املاک ورثه ای
حقیقت این است که هیچگونه اطلاعاتی از ورثه ای بودن ملک در سند موجود نیست. اما مطالعه سند به طور غیر مستقیم به شما کمک می‌کند از ورثه ای بودن ملک مطلع شوید. برای این کار شما ابتدا باید اطلاعات هویتی مالک را از روی سند ملک بررسی کنید. در ادامه برای معامله ملک یا مالک در جلسه فروش حضور دارد یا ندارد.
اگر مالک اصلی در جلسه حضور نداشت، ۳ حالت وجود دارد:
- مالک به فردی وکالتنامه داده است. در این حالت باید وکیل مالک پیش از امضای قرارداد وکلتنامه را ارائه کند.
- احتمال دارد مالک فوت کرده باشد و یکی از ورثه یا کلیه وراث در جلسه فروش حضور داشته باشند. در این حالت باید برگه انحصار وراثت توسط وراث ارائه شود.
- احتمال کلاهبرداری و تلاش برای فروش مال غیر وجود دارد.
پیشگیری از کلاهبرداری (فروش مال غیر) با بررسی سند ملک
همیشه پیش از معامله اطلاعات هویتی مالک را با اطلاعات هویتی موجود در سند مطابقت دهید. فرض کنید ملکی برای خرید به شما معرفی شده است. چطور می‌توانید از اینکه مالک اصلی قرارداد را امضا می‌کند مطمئن باشید؟ برای اطمینان از این موضوع باید احراز هویت و احراز مالکیت انجام شود. این مورد را در ادامه بیشتر توضیح می‌دهیم. اما فراموش نکنید، یکی از مهم‌ترین نکاتی که در بررسی سند باید به آن توجه کنید این است که اطلاعات هویتی مالک را بر اساس سند به دقت بررسی کنید. در ادامه درباره اهمیت بررسی مدارک فروشنده بیشتر توضیح می‌دهیم.
بررسی مدارک فروشنده و اهمیت آن
همانطور که در ابتدای این مطلب اشاره کردیم، اصلی‌ترین ضرر در معاملات ملکی از جانب مشکلات حقوقی املاک بوجود می‌آید. به همین دلیل است که گروه املاک و سرمایه گذاری مهندس علیرضا عمویی، آموزش مسائل حقوقی املاک را در دستور کار خود قرار داده است. یکی از مواردی که بی‌دقتی در آن می‌تواند بدترین مشکلات حقوقی املاک را برای شما ایجاد کند، بررسی نکردن مدارک فروشنده است.
فرض کنید پس از جست‌وجوی بسیار، ملک مناسبی پیدا می‌کنید. وارد جلسه فروش شده، قرارداد را امضا کرده و بخشی از ثمن معامله را پرداخت می‌کنید. اما بعدا متوجه می‌شوید کسی که قرارداد را امضا کرده و شما پول را به حساب او ریخته‌اید، فروشنده واقعی ملک نبوده است. اجازه دهید این مورد را پیچیده‌تر کنیم، چون موارد مشابهی را دیده‌ایم. فرض کنید قصد شما از خرید ملک، سرمایه گذاری بوده است و پیش از سند زدن، شما هم ملک را به صورت قولنامه ای به شخص دیگری فروخته‌اید.