ضوابط خاص احداث بنا در محدوده بافت فرسوده شهر تهران
شورای عالی شهرسازی و معماری ایران در جلسه مورخ1401/06/21 خود پیشنهاد مربوط به «ضوابط خاص احداث بنا در محدوده بافت فرسوده شهر تهران» را که در اجرای بند 15-2 مصوبه مورخ 1398/02/30 شورای عالی به تصویب کمیسیون ماده 5 رسیده است، مورد بررسی قرار داد و پس از استماع گزارش مسئولان شهرداری تهران و نظرات کمیته فنی شورای عالی و بحث و تبادل نظر به شرح زیر مصوب کرد:
در همه بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری، واقع در پهنه‌های سکونت (R)، فعالیت (S) و مختلط (M)، که محدوده آنها به تصویب کمیسیون ماده 5 و شورای عالی شهرسازی و معماری ایران رسیده، رعایت ضوابط پهنه بندی، شبکه معابر و مقررات ساخت‌وساز طرح تفصیلی، با لحاظ مفاد این ضوابط الزامی است. در محدوده‌هایی از بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری که دارای طرح موضعی مصوب هستند، ضوابط طرح مصوب ملاک عمل پایان کار تفکیکی آپارتمان بوده و در سایر محدوده‌هایی که نیازمند طرح موضعی هستند، تا زمان تصویب و ابلاغ طرح موضعی، ضوابط طرح تفصیلی با لحاظ مفاد زیر ملاک عمل خواهد بود.
تبصره: ضوابط ذیل صرفا در بافت‌های ناکارآمد کالبدی (فرسوده) ملاک عمل است و در بافت‌های تاریخی مصوب، ملاک عمل نخواهد بود. بافت‌های تاریخی تابع طرح‌ها و ضوابط مصوب ویژه خود خواهند بود.
الف- ضوابط ساخت
- در بافت‌های موضوع این ضوابط، ساخت‌وساز در قطعات با مساحت بیشتر از 100 مترمربع (طبق سند مالکیت) بر اساس ضوابط پهنه‌بندی و عرض معبر مصوب طرح تفصیلی، با یک طبقه تشویقی با تراکم متناظر، مجاز است.
تبصره (1): در قطعات واقع در زیرپهنه‌های R112, R121, R122, R251، پیش‌روی طولی تا 2 متر، با حفظ سطح اشغال و رعایت هم‌جواری و حقوق همسایگی مجاز است.
2- در زیرپهنه‌های M113, R251, R122, R121، پلاک‌های با مساحت کمتر از 100 مترمربع (طبق سند مالکیت)، در صورتی‌که باقی‌مانده زمین پس از اصلاحی بین 50 تا 100 مترمربع بوده و امکان تجمیع نداشته باشند (طرفین آنها به گذر یا پلاک‌های با کاربری تثبیت‌شده یا پلاک با سازه بادوام طبق ممیزی مرحله پنجم) با حداکثر دو واحد کسر پارکینگ نسبت به جدول 1، می‌توانند حداکثر در4 طبقه روی پیلوت، با تراکم متناظر و مشروط به عدم تجاوز از ارتفاع ساختمان‌های مجاور، نسبت به نوسازی ملک خود اقدام کنند.
تبصره (1): تعداد طبقات حاصل از ضابطه فوق در هرحال نباید ازتعداد طبقات منتج ازضوابط بند 1 این دستورالعمل تجاوز کند.
- در زیرپهنه‌های مسکونی، پلاک‌های با مساحت کمتر از 50 مترمربع (پس از اصلاحی)، درصورتی که امکان تجمیع نداشته باشند (طرفین آنها به گذر یا پلاک‌های با کاربری تثبیت‌شده یا پلاک با سازه بادوام طبق ممیزی مرحله پنجم یا دارای پروانه بعد از سال 1370 منتهی می‌شوند)، ساخت یک واحد مسکونی با حداقل مساحت 35 متر مربع و 100 درصد سطح اشغال و یا یک واحد تجاری در حد حقوق مکتسبه در یک طبقه، حداکثر ارتفاع 4.5 متر، بدون الزام به تأمین پارکینگ با فعالیت‌های مجاز به استقرار طبق جدول شماره 11 ذیل فصل 16 ضوابط و مقررات طرح تفصیلی یکپارچه شهر تهران مجاز است.
- در هر شرایط عرض معبر تعیین شده در طرح تفصیلی ملاک عمل خواهد بود و در موارد سکوت طرح تفصیلی برای تعیین حداقل عرض معبر، ملاک عمل تثبیت عرض موجود است، مشروط به آنکه ازحداقل 6 متر کمتر نباشد.
- در پروژه‌های تجمیعی، درصورتی‌که معبر بن‌بست یا بخشی از آن در داخل پروژه قرار گیرد و در اثر تجمیع کارکرد خود را از دست بدهد، واگذاری سطح معبرِ بین قطعات به پروژه بلامانع بوده و در این حالت، سطح مذکور به مساحت پروژه اضافه‌شده و در مساحت ملاک عمل تراکم لحاظ می‌شود.
6- در پروژه‌های تجمیعی ویژه که شامل یک بلوک کامل شهری است، اعطای یک طبقه تشویقی مازاد بر بندهای فوق، مشروط به تهیه یک طرح یکپارچه برای بلوک شهری و تصویب آن در کمیسیون ماده 5 (با رویکرد عدم شکل گیری مگاپروژه‌ها با توده‌گذاری عظیم الجثه)، تامین بخشی از سرانه‌های خدماتی مورد نیاز جمعیت مازاد بارگذاری شده و تنوع زیربنای واحدهای مسکونی تا حداقل 35 مترمربع) امکان‌پذیر است. قطعات تجمیعی با مساحت حداقل400 مترمربع (مساحت زمین پس از اصلاحی)، مشروط به تامین کلیه پارکینگ‌های مورد نیاز و مجاورت با معبر دارای حداقل عرض 8 متر نیز مشمول مشوق فوق هستند.
ب- ضوابط تأمین پارکینگ
- ضوابط تأمین پارکینگ در بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری برای واحدهای مسکونی به شرح جدول 1 است.
جدول 1، ضوابط تأمین پارکینگ در بافت فرسوده و ناکارآمد شهری
تبصره (1): تأمین پارکینگ در پروژه‌های موضوع بند 5 بخش (الف) این دستورالعمل، مشمول ضوابط عام طرح تفصیلی است.
تبصره (2): در پلاک‌های موضوع این ضوابط، احداث صرفاً یک واحد پارکینگ مزاحم به‌صورت یک‌به‌یک (فقط مزاحم یک واحد) بلامانع است.
- برای املاک واقع در همه زیرپهنه‌های مسکونی و مختلط تجاری، اداری و خدمات با مسکونی به‌جز زیرپهنه‌های M111، M112، M117، درصورتی‌که مساحت حقوق تجاری مکتسبه ملک، کمتر از 20 درصد مساحت عرصه و کمتر از 50 مترمربع باشد، تجاری‌های موجود با حقوق مکتسبه پیش از سال 1400، ملزم به تأمین پارکینگ نیستند و زیربنای تجاری حقوق مکتسبه در طبقه پروانه محاسبه نمی‌شود. همچنین تعداد پارکینگ مورد نیاز واحدهای مسکونی مطابق جدول 1 محاسبه می‌شود.
- در پروژه‌های تجمیعی، چنانچه بَرِ قطعه حاصله (پس از رعایت اصلاحی) بیش از 12 متر باشد، احداث دو درب پارکینگ در بَرِ مربوطه بلامانع است.
ج-سایر ضوابط:
- شهرداری تهران مکلف به تأمین پارکینگ محله‌ای در مکان‌های مناسب در بافت‌های فرسوده برای جبران کسری پارکینگ واحدهای مسکونی ناشی از ضوابط این دستورالعمل است. نقشه موقعیت پارکینگ‌های محله‌ای مذکور به عنوان پهنه‌های تثبیت شده ظرف مدت سه ماه توسط شهرداری تهران به کمیسیون ماده 5 ارائه شود.
- شهرداری تهران مکلف است در معابری از بافت‌های فرسوده که امکان دسترسی خودروهای آتش‌نشانی وجود ندارد یا با مشکل روبرو است، نسبت به جانمایی و تعبیه شیرهای هیدرانت اقدام کند.
- شهرداری تهران مکلف است ظرف شش ماه، در چارچوب مصوبه مورخ 1400/05/04 شورای‌عالی شهرسازی و معماری ایران، شیوه‌نامه انتقال حق توسعه را با رویکرد تأمین خدمات عمومی در بافت‌های فرسوده تهیه و برای تصویب به کمیسیون ماده 5 ارائه کند.
- به محلات یا نواحی که سرانه تامین خدمات عمومی آنها در شرایط بحرانی (کمتر از یک سوم سرانه مصوب خدمات و فضای سبز مقیاس محله یا ناحیه) باشد، تراکم‌های تشویقی ناشی از این دستورالعمل تعلق نمی‌گیرد.
تبصره1: فهرست اسامی محلات موضوع این بند باید قبل از ابلاغ این ضوابط به شهرداری‌های مناطق، به کمیسیون ماده 5 گزارش شده و تاییدیه تامین خدمات و امکان برخورداری از تراکم‌های مربوطه در محلات فوق‌الذکر نیز پس از ارائه گزارش شهرداری به تصویب کمیسیون ماده 5 خواهد رسید.
تبصره2: بلوک‌های شهری که سرانه خدمات عمومی مورد نیازشان را در داخل بلوک تامین نمایند، از شمول این بند مستثنی هستند.
- این مصوبه، جایگزین همه بندهای فصل 15 مصوبه مورخ1398/02/30 شورای‌عالی شهرسازی و معماری موضوع ضوابط و مقررات طرح تفصیلی یکپارچه شهر تهران و تنها مبنای ملاک عمل برای اقدام در بافت‌های موضوع این مصوبه بوده و هرگونه ضابطه و دستورالعمل احتمالی دیگر در این خصوص فاقد وجاهت قانونی است.
امکان بلندمرتبه‌سازی تا ۱۰طبقه در مناطق فرسوده پایتخت
گروه مسکن- هاجر شادمانی: طرح تفصیلی تهران که حداکثر از ابتدای سال آینده مبنای صدور پروانه‌های ساختمانی قرار می‌گیرد، مقررات جدیدی را برای نوسازی بافت‌های فرسوده در نظر گرفته که به واسطه آن، امکان ساخت‌وسازهای مسکونی به شکل «بلندمرتبه» در محدوده‌های فرسوده پایتخت فراهم می‌شود. جزئیات مقررات مربوط به بافتفرسوده در طرح تفصیلی جدید تهران نشان می‌دهد، در حالی که سقف ارتفاع مجاز ساخت‌وساز در مناطق مختلف تهران بین ۶ تا حداکثر ۹ طبقه تعیین شده، انبوه‌سازان در بافتفرسوده می‌توانند ساختمان‌های ۱۰ طبقه نیز احداث کنند؛ به طوری که شهرداری در بافتفرسوده هر منطقه، یک طبقه بیشتر از تعداد طبقات مجاز آن منطقه، به سازنده‌ها مجوز خواهد داد.
پیش‌تر تصور می‌شد با رونمایی از طرح‌تفصیلی، ساخت‌وساز فراتر از ارتفاع مصوب طرح، غیرممکن شود، اما هم‌اکنون با مستثنی شدن بافتفرسوده از چارچوب سقف مجاز، انبوه‌سازانی که طی دو سال گذشته شتاب موتور نوسازی در این مناطق را تا دو برابر افزایش داده‌اند در سال جدید می‌توانند از طریق بلندمرتبه‌سازی و شکست قیمت خرید املاک کلنگی، رونق ساخت‌وساز در تهران را حفظ کنند.
طرح تفصیلی تهران علاوه بر اینکه ارتفاع ساخت‌وساز در بافتفرسوده را در مقایسه با سایر مناطق، افزایش داده، یک امتیاز ویژه دیگر نیز برای محدوده بافتفرسوده تهران در نظر گرفته است.
در قالب مقررات جدید، مالکان دارای قطعات کمتر از ۵۰ مترمربع در محدوده بافتفرسوده، در صورتی که قصد تخریب و نوسازی این املاک ریزمتراژ را داشته باشند، می‌توانند مجوز ساخت یک طبقه مسکونی را دریافت کنند.
این در حالی است که در سایر نقاط شهر که جزو بافتفرسوده محسوب نمی‌شود، ساخت‌وساز در قطعات کمتر از ۵۰ مترمربع، مجاز نبوده و تملک این اراضی از سوی مدیریت شهری، «ضروری» اعلام شده است.
یک مقام سابق سازمان نوسازی شهر تهران با بیان اینکه مقررات جدید نوسازی بافت‌های فرسوده، بعد از تایید نهایی در کمیسیون ماده ۵ شورای عالی شهرسازی و معماری کشور، در پایتخت قابل اجرا خواهد بود، به «دنیای‌اقتصاد» گفت: طرح تفصیلی تهران تعداد طبقات مجاز در پهنه‌های مسکونی را حداقل یک و حداکثر شش طبقه تعیین کرده، اما با توجه به تراکم‌های تشویقی در پهنه‌های مختلف، تعداد طبقات در بافتفرسوده تا ۱۰ طبقه نیز امکان افزایش دارد.
محمود میریان با اشاره به اینکه هم‌اکنون مساحت بافتفرسوده تهران ۳ هزار و ۲۶۸ هکتار است از احتمال افزایش این میزان، در اصلاحات نهایی مربوط به ضوابط و مقررات طرح تفصیلی خبر داد.
وی افزود: در این زمینه مطالعات تدقیقی از سوی سازمان نوسازی شهر تهران صورت گرفته است و در برخی مناطق، تغییراتی در محدوده بافت‌های فرسوده اعمال شده که در بررسی نهایی، احتمال دارد محله‌های جدیدی به محدوده بافتفرسوده اضافه شود.
بسته تشویقی
میریان – معاون سابق سازمان نوسازی شهر تهران- در ادامه گفت‌وگو با «دنیای‌اقتصاد» ضمن اشاره به بسته تشویقی نوسازی بافتفرسوده تصریح کرد: در صورتی که انبوه‌سازان اقدام به مشارکت در نوسازی بافتفرسوده کنند، درصورت فروش نرفتن واحدهای ساخته‌شده، امکان خرید واحدها توسط سازمان وجود خواهد داشت.
میریان تاکید کرد: به‌رغم رشد ساخت‌وسازهای مسکونی در بافتفرسوده طی یک‌سال اخیر و با توجه به مساحت موجود بافتفرسوده، فعالیت انبوه‌سازان باید بیشتر شود چون در حال حاضر مشارکت انبوه‌سازان به میزان مساحت کل بافتفرسوده شهر تهران، بسیار ناچیز است.
متن ضوابط نوسازی بافت فرسوده در طرح‌تفصیلی
متن آنچه تحت عنوان «ضوابط و مقررات نوسازی بافتفرسوده» در طرح تفصیلی تهران تدوین شده، به شرح زیر است:
بافت‌های فرسوده و ریز دانه
در کلیه بافت‌های فرسوده شهر، واقع در پهنه‌های سکونت (R) فعالیت (S) و مختلط (M) که محدوده آنها در نقشه‌های این سند، تعیین گردیده است، رعایت پهنه‌بندی‌ها و ضوابط و مقررات ساخت و ساز طرح تفصیلی الزامی است تا زمان تهیه، تصویب و ابلاغ طرح‌های موضعی ویژه مداخله در بافت‌های مذکور، ضوابط زیر پهنه‌های موضوع جداول چهارگانه ضوابط استفاده از اراضی و ساخت و ساز در پهنه‌های اصلی، حسب مورد و ضمن اعمال و رعایت ضوابط تشویقی مقرر در این سند ملاک عمل خواهد بود. در محدوده بافت‌های فرسوده، در صورت تخریب و نوسازی، ساخت و ساز در قطعات کمتر از ۱۵۰ مترمربع، بر اساس سطح اشغال پهنه و متناسب با وسعت قطعه، به قرار زیر است:
الف): در قطعات کمتر از ۵۰ متر مربع، احداث سرپناه ایمن و مقاوم، در یک طبقه مجاز است.
ب) در قطعات با مساحت ۵۰ تا ۱۰۰ متر مربع، احداث بنای مسکونی در دو طبقه مجاز است.
ج) در قطعات با مساحت ۱۰۰ تا ۱۵۰ متر مربع، احداث بنای مسکونی در سه طبقه مجاز است.
در کلیه زیرپهنه‌های سکونت عام نیز ساخت و ساز در قطعات بیش از ۱۵۰ متر مربع، طبق ضوابط پهنه‌بندی، با یک طبقه تشویقی مجاز است.
حد نصاب تجمیع در بافت‌های فرسوده ۱۵۰ متر مربع می‌باشد و اعطای یک طبقه تشویقی در خصوص قطعات تجمیعی با مساحت بیش از ۱۵۰ متر مربع مجاز است. همچنین تامین نیمی از پارکینگ‌های مورد نیاز واحدهای مسکونی در قطعاتی با مساحت کمتر از ۷۰ متر مربع، در بافت‌های فرسوده به عهده سازمان نوسازی است.
بر این اساس ساخت و ساز در قطعات ریزدانه پهنه‌های مسکونی عام، پس از رعایت اصلاحی و بر اساس سطح اشغال پهنه و متناسب با وسعت قطعه، به قرار زیر است:
الف) ساخت و ساز در قطعات کمتر از ۵۰ متر مربع، مجاز نبوده و تملک این اراضی ضروری است.
ب) ساخت و ساز در قطعات با مساحت ۵۰ تا ۱۰۰ متر مربع، در یک طبقه به عنوان سرپناه مجاز است.
ج) ساخت و ساز در قطعات با مساحت ۱۰۰ تا ۱۵۰ متر مربع در دو طبقه مجاز است.
د) ساخت و ساز در قطعات با مساحت بیش از ۱۵۰ متر مربع، بر اساس ضوابط زیرپهنه، مجاز است.
بافت‌های فرسوده شهر، بر اساس مصوبه شورای‌عالی شهرسازی و معماری ایران محدوده‌هایی از شهر است، که ضمن ریزدانگی (بلوک‌هایی با اکثریت قطعات کمتر از ۲۰۰ متر مربع)، برخوردار از دو ویژگی دیگر، شامل نفوذناپذیری (بلوک‌هایی با بیش از ۵۰ درصد معابر دارای عرض کمتر از ۶ متر) و کم دوامی (بلوک‌هایی با بیش از ۵۰ درصد بناهای ناپایدار و فاقد سیستم سازه) است.
منبع: تهران من