قرارداد صلح عمری یک باب آپارتمان بدون حق فسخ

قرارداد صلح عمری یک باب آپارتمان بدون حق فسخ، به معنای انتقال قطعی مالکیت عین آپارتمان از طرف مصالح (انتقال دهنده) به متصالح (دریافت کننده) است، با این شرط که حق انتفاع (استفاده از منافع) تا پایان عمر مصالح برای وی محفوظ بماند و هیچ یک از طرفین، حق فسخ این قرارداد را نداشته باشند. این نوع قرارداد، راهکاری اطمینان بخش برای برنامه ریزی انتقال اموال و جلوگیری از اختلافات آتی است، اما نیازمند آگاهی کامل از تمامی جنبه های حقوقی آن است تا از بروز چالش های احتمالی جلوگیری شود.

صلح عمری یکی از عقود معین در حقوق ایران است که ریشه در فقه اسلامی دارد. هدف اصلی این قرارداد، انتقال مالکیت یک مال (در اینجا آپارتمان) از فردی به فرد دیگر است، در حالی که حق بهره برداری از آن مال تا زمان فوت انتقال دهنده (مصالح) نزد خود او باقی می ماند. اهمیت ویژه بدون حق فسخ در قرارداد صلح عمری برای آپارتمان، از آن جهت است که اراده طرفین بر قطعیت و برگشت ناپذیری این انتقال، هم برای مصالح و هم برای متصالح، آثار حقوقی عمیقی به دنبال دارد. این ویژگی، قرارداد را از امکان رجوع یک جانبه خارج کرده و به آن ثبات و قطعیت می بخشد. آگاهی دقیق از ماهیت، ارکان، شرایط، مزایا و معایب این قرارداد، به خصوص با تاکید بر جنبه فسخ ناپذیری آن، برای تمامی ذی نفعان ضروری است. در این مقاله، به بررسی جامع ابعاد حقوقی، چالش ها و نکات کلیدی مربوط به قرارداد صلح عمری یک باب آپارتمان بدون حق فسخ می پردازیم و یک نمونه پیش نویس قرارداد را نیز ارائه خواهیم داد تا مخاطبان با دیدی باز و کامل به تنظیم چنین سندی اقدام کنند.

۱. صلح عمری چیست؟ (تعریف و مفاهیم پایه)

قرارداد صلح عمری، یکی از انواع عقود معین در قانون مدنی ایران است که با هدف انتقال مالکیت مال یا حل و فصل اختلافات تنظیم می شود. این قرارداد بر اساس مواد ۷۵۲ تا ۷۶۸ قانون مدنی شکل گرفته و انعطاف پذیری بالایی در برآورده ساختن اهداف مختلف طرفین دارد.

تعریف حقوقی صلح عمری

صلح عمری در معنای حقوقی، عقدی است که به موجب آن، مصالح (انتقال دهنده) مالکیت عین مالی (مانند یک آپارتمان) را به متصالح (انتقال گیرنده) واگذار می کند، در حالی که حق استفاده و بهره برداری از منافع آن مال را تا زمان حیات خود، برای خویش یا شخص ثالثی محفوظ می دارد. به عبارت دیگر، عین مال منتقل می شود، اما منفعت آن (حق سکونت، اجاره دادن و…) تا پایان عمر مصالح، متعلق به او باقی می ماند. پس از فوت مصالح، حق منفعت نیز به متصالح منتقل شده و او مالک تام الاختیار عین و منفعت مال خواهد شد.

ارکان و ماهیت عقد صلح

عقد صلح، یک عقد رضایی است؛ یعنی صرف ایجاب و قبول طرفین برای انعقاد آن کافی است، هرچند برای اعتبار و قطعیت بیشتر، به ویژه در مورد املاک، تنظیم سند رسمی در دفترخانه اسناد رسمی ضروری است. ارکان اصلی این عقد عبارتند از:

• مصالح: شخصی که مال خود را از طریق صلح منتقل می کند و حق انتفاع را برای خود محفوظ می دارد.
• متصالح: شخصی که مال را از طریق صلح دریافت می کند و مالک عین آن می شود.
• مورد صلح: مالی که موضوع قرارداد صلح قرار می گیرد (در اینجا یک آپارتمان).
• مال الصلح (وجه المصالحه): عوضی که در مقابل صلح دریافت می شود. صلح می تواند معوض یا بلاعوض باشد. در صلح عمری، معمولاً وجه المصالحه مبلغ ناچیزی است که به قرارداد جنبه معوض می دهد و از این طریق، از قواعد هبه متمایز می شود.

ماهیت عقد صلح، برخلاف بسیاری از عقود دیگر، تابع قصد طرفین است و می تواند در مورد هرگونه مال یا حق منعقد شود. این عقد لازم است، یعنی هیچ یک از طرفین به جز موارد پیش بینی شده در قانون یا شروط ضمن عقد، حق فسخ یک جانبه آن را ندارند.

تفاوت صلح عمری با هبه، وصیت و بیع

برای درک بهتر صلح عمری، لازم است تفاوت آن را با سایر عقود مشابه بررسی کنیم:

1. تفاوت با هبه:
   • هبه: عقد هبه به معنای بخشش مال است و می تواند قابل رجوع باشد (مگر در موارد خاص). انتقال در هبه بلاعوض است.
   • صلح عمری: اگرچه معمولاً با مال الصلح ناچیز همراه است و اغلب جنبه بلاعوض دارد، اما اصالتاً معوض است و با اسقاط حق فسخ، غیرقابل رجوع می شود.
2. تفاوت با وصیت:
   • وصیت: عمل حقوقی است که آثار آن پس از فوت موصی (وصیت کننده) ظاهر می شود و تنها تا یک سوم اموال نافذ است، مگر با اجازه وراث. وصیت تا زمان حیات موصی قابل رجوع و تغییر است.
   • صلح عمری: عقدی است که در زمان حیات مصالح منعقد می شود و مالکیت عین فوراً منتقل می گردد. محدودیت یک سوم در آن وجود ندارد و در صورت عدم پیش بینی حق فسخ، غیرقابل رجوع است.
3. تفاوت با بیع:
   • بیع: در عقد بیع، مالکیت عین و منفعت هر دو به خریدار منتقل می شود و معمولاً با عوض متعارف همراه است.
   • صلح عمری: در صلح عمری، مالکیت عین منتقل می شود اما حق انتفاع تا پایان عمر مصالح نزد او باقی می ماند. وجه المصالحه نیز معمولاً جنبه نمادین دارد.

این تفاوت ها نشان می دهند که صلح عمری ابزار حقوقی منحصر به فردی برای انتقال مالکیت با حفظ منافع مادام العمر است.

حق عین و حق منفعت در صلح عمری

در قرارداد صلح عمری، دو حق مجزا و همزمان وجود دارد که تفکیک آن ها ضروری است:

• حق عین (مالکیت عین): این حق از زمان انعقاد قرارداد صلح به متصالح منتقل می شود. به این معنی که متصالح مالک اصلی و قانونی آپارتمان (بدنه اصلی، دیوارها، اسکلت و…) خواهد بود. او می تواند سند مالکیت را به نام خود ثبت کند، اما این مالکیت محدود به حق انتفاع مصالح است.
• حق منفعت (حق انتفاع عمری): این حق تا پایان عمر مصالح برای او باقی می ماند. مصالح می تواند تا زمانی که در قید حیات است، از آپارتمان استفاده کند، در آن سکونت داشته باشد، یا حتی آن را اجاره دهد و از درآمد آن بهره مند شود. حق منفعت به معنی مالکیت بر خود آپارتمان نیست، بلکه حق استفاده از منافع آن است.

توازن بین این دو حق، از ویژگی های اصلی و جذابیت های صلح عمری است که به مصالح این امکان را می دهد تا با اطمینان خاطر از آینده اموال خود، همچنان از مواهب آن در طول زندگی بهره مند شود.

۲. قرارداد صلح عمری آپارتمان: ابعاد و نکات اختصاصی

آپارتمان به دلیل ماهیت خاص خود (مالکیت مشاع بر قسمت های مشترک و مالکیت اختصاصی بر واحد) و ارزش بالای اقتصادی، همواره یکی از رایج ترین انواع اموالی است که مورد صلح عمری قرار می گیرد. نکات و ابعاد اختصاصی مربوط به قرارداد صلح عمری یک باب آپارتمان بدون حق فسخ نیازمند بررسی دقیق است.

چرا آپارتمان مورد صلح عمری قرار می گیرد؟

انتقال مالکیت آپارتمان از طریق صلح عمری، به دلایل مختلفی مورد توجه قرار می گیرد:

1. جلوگیری از اختلافات وراثتی: بسیاری از افراد تمایل دارند در زمان حیات خود تکلیف اموالشان را مشخص کنند تا از بروز نزاع ها و اختلافات احتمالی بین وراث پس از فوتشان جلوگیری شود. صلح عمری، راهی قطعی برای تحقق این هدف است.
2. حفظ حق سکونت و انتفاع: مصالح می تواند مالکیت آپارتمان را به فرزندان یا سایر بستگان خود منتقل کند، اما حق سکونت و استفاده از آن را تا پایان عمر برای خود تضمین کند، بدون نگرانی از بی سرپرستی یا از دست دادن محل زندگی.
3. مدیریت مالیات: صلح عمری به دلیل اینکه مالکیت عین در زمان حیات مصالح منتقل می شود، می تواند در مواردی منجر به کاهش بار مالیاتی ارث برای متصالحین شود، هرچند که مالیات نقل و انتقال ملک در زمان صلح پرداخت می شود.
4. انتقال به افراد خاص: گاهی مصالح می خواهد آپارتمان خود را به شخص خاصی (که ممکن است وارث او نباشد یا سهم الارث کمتری از دید او داشته باشد) منتقل کند و صلح عمری ابزار قانونی مناسبی برای این منظور است.

مدارک لازم برای صلح عمری آپارتمان

برای تنظیم سند رسمی قرارداد صلح عمری آپارتمان در دفترخانه اسناد رسمی، مدارک زیر مورد نیاز است:

• مدارک شناسایی طرفین: اصل شناسنامه و کارت ملی مصالح و متصالح (و وکلای آن ها در صورت وجود).
• سند مالکیت آپارتمان: اصل سند تک برگ یا بنچاق و کاداستر آپارتمان.
• بن بست یا سند المثنی: در صورت مفقود شدن سند.
• پایان کار شهرداری: گواهی پایان کار و عدم خلاف آپارتمان.
• عوارض نوسازی و پسماند: آخرین قبوض پرداختی و گواهی تسویه عوارض شهرداری.
• مفاصاحساب مالیاتی: گواهی تسویه مالیات بر درآمد و نقل و انتقال ملک از اداره دارایی.
• قبوض خدماتی: آخرین قبوض آب، برق، گاز و تلفن.
• معرفی نامه از اداره ثبت: در برخی موارد برای استعلامات ثبتی.
• وکالت نامه: در صورتی که یکی از طرفین از طریق وکیل اقدام می کند.

مراحل تنظیم سند صلح عمری آپارتمان در دفترخانه اسناد رسمی

روند تنظیم صلح عمری آپارتمان در دفترخانه شامل مراحل زیر است:

1. مراجعه به دفترخانه: مصالح و متصالح (یا وکلای آن ها) با مدارک لازم به دفترخانه اسناد رسمی مراجعه می کنند.
2. درخواست تنظیم سند: درخواست تنظیم سند صلح عمری آپارتمان ارائه می شود.
3. استعلامات: دفترخانه استعلامات لازم را از ادارات مربوطه (ثبت اسناد، دارایی، شهرداری) انجام می دهد تا از صحت مالکیت، عدم وجود بدهی و عدم توقیف ملک اطمینان حاصل شود. این استعلامات معمولاً چند روز تا چند هفته زمان می برد.
4. تنظیم پیش نویس سند: پس از دریافت پاسخ استعلامات، دفترخانه پیش نویس سند صلح عمری را بر اساس توافق طرفین و با رعایت کامل شروط (به ویژه شرط بدون حق فسخ) تنظیم می کند.
5. مطالعه و امضای سند: طرفین سند را به دقت مطالعه کرده و در صورت تایید، آن را امضا می کنند. در این مرحله، شروط مربوط به حق انتفاع و عدم فسخ باید به وضوح ذکر شود.
6. پرداخت هزینه ها: هزینه های قانونی (شامل حق الثبت، مالیات نقل و انتقال، حق التحریر دفترخانه) توسط طرفین پرداخت می شود.
7. ثبت نهایی و صدور سند: سند به صورت رسمی ثبت شده و نسخه هایی از آن به طرفین ارائه می گردد. دفترخانه مراتب را به اداره ثبت اسناد منعکس می کند تا تغییر مالکیت در سوابق ثبتی درج و در نهایت سند تک برگی جدید به نام متصالح صادر شود.

هزینه های مرتبط (حق الثبت، مالیات نقل و انتقال و…)

تنظیم سند صلح عمری آپارتمان مستلزم پرداخت هزینه هایی است که شامل موارد زیر می شود:

• حق الثبت: مبلغی است که برای ثبت سند در اداره ثبت اسناد و املاک پرداخت می شود.
• مالیات نقل و انتقال ملک: این مالیات بر اساس ارزش منطقه ای ملک محاسبه شده و توسط اداره دارایی دریافت می شود. در صلح عمری نیز این مالیات باید پرداخت شود.
• حق التحریر دفترخانه: هزینه ای است که بابت خدمات تنظیم سند توسط دفترخانه اسناد رسمی دریافت می گردد.
• عوارض شهرداری: شامل عوارض نوسازی و پسماند ملک که باید تسویه شود.

میزان دقیق این هزینه ها بسته به ارزش ملک و نرخ های مصوب دولتی متغیر است و لازم است قبل از اقدام، از دفترخانه مربوطه استعلام گرفته شود.

۳. بدون حق فسخ در قرارداد صلح عمری آپارتمان: تحلیل عمیق و پیامدها

مهمترین ویژگی این مقاله و کلمه کلیدی اصلی آن، تمرکز بر شرط «بدون حق فسخ» در قرارداد صلح عمری یک باب آپارتمان است. این شرط، از جنبه های حقوقی بسیار حائز اهمیت بوده و دارای پیامدهای عمیقی برای هر دو طرف قرارداد است.

مفهوم و معنای حقوقی بدون حق فسخ (اسقاط کافه خیارات)

هنگامی که در صلح عمری آپارتمان شرط «بدون حق فسخ» گنجانده می شود، به معنای اسقاط تمامی خیارات قانونی است. خیارات، در اصطلاح حقوقی به معنای اختیارات فسخ قرارداد هستند که قانون برای حفظ عدالت و حقوق طرفین در برخی معاملات پیش بینی کرده است. این خیارات شامل خیار غبن (ضرر فاحش)، خیار تدلیس (فریب)، خیار عیب (وجود عیب در مورد معامله)، خیار شرط (شرط فسخ در قرارداد) و سایر موارد می شود. با درج شرط «اسقاط کافه خیارات ولو خیار غبن فاحش»، طرفین به صراحت اعلام می کنند که هیچ گونه حق فسخ یک جانبه ای را برای خود یا طرف مقابل، تحت هیچ شرایطی، محفوظ نمی دارند. این اقدام باعث می شود که قرارداد صلح عمری به یک عقد کاملاً لازم و غیرقابل بازگشت تبدیل شود، مگر با توافق دو طرف (اقاله) یا در صورت بروز تخلف از شروط اساسی که منجر به بطلان قرارداد شود (که البته این مورد به ندرت پیش می آید).

اسقاط کافه خیارات در قرارداد صلح عمری بدون حق فسخ، به این معنی است که اراده طرفین بر قطعیت و برگشت ناپذیری انتقال مالکیت عین، حتی در صورت بروز مشکلات پیش بینی نشده، قاطع و غیرقابل تغییر است.

برای مصالح (انتقال دهنده)

تصمیم به انعقاد صلح عمری بدون حق فسخ برای مصالح، مزایا و معایب خاص خود را دارد:

مزایای عدم وجود حق فسخ (اطمینان از انتقال قطعی)

• اطمینان خاطر از آینده: مصالح اطمینان حاصل می کند که مالکیت آپارتمان پس از فوت او به طور قطع به متصالح منتقل خواهد شد و امکان بازگشت یا ابطال آن توسط وراث یا خود او وجود ندارد. این امر آرامش روانی فراوانی به مصالح می بخشد.
• جلوگیری از اختلافات وراثتی: با قطعی شدن انتقال مالکیت در زمان حیات، زمینه برای بروز اختلافات وراثتی بر سر آپارتمان پس از فوت مصالح به شدت کاهش می یابد.
• تحقق اهداف خاص: اگر مصالح هدف مشخصی از انتقال آپارتمان به متصالح دارد (مانند حمایت از فردی خاص)، این شرط به او اطمینان می دهد که این هدف به طور کامل محقق خواهد شد.

معایب و خطرات عدم وجود حق فسخ (عدم امکان رجوع، عدم انعطاف پذیری در آینده)

• عدم انعطاف پذیری: بزرگترین نقطه ضعف برای مصالح، از دست دادن کامل قدرت تصمیم گیری مجدد در مورد آپارتمان است. اگر پس از تنظیم قرارداد، شرایط زندگی مصالح یا متصالح تغییر کند (مثلاً مصالح دچار مشکلات مالی شود و نیاز به فروش آپارتمان داشته باشد، یا رفتار متصالح نسبت به مصالح نامناسب شود)، مصالح دیگر حق فسخ قرارداد را ندارد.
• وابستگی به متصالح: مصالح عملاً در برابر هرگونه تغییر در روابط یا شرایط، بدون ابزار قانونی برای رجوع باقی می ماند. این می تواند منجر به حس آسیب پذیری شود.
• احتمال پشیمانی: با توجه به طول عمر قرارداد، احتمال پشیمانی مصالح از تصمیم خود در آینده، به دلایل مختلف (تغییر در روابط خانوادگی، نیاز مالی و…) وجود دارد که با این شرط، امکان جبران آن از او سلب می شود.

چگونه مصالح می تواند از خود در برابر پیامدهای فسخ ناپذیری محافظت کند؟ (شروط ضمن عقد، شفافیت)

با وجود شرط «بدون حق فسخ»، مصالح می تواند با رعایت نکات زیر تا حدودی از خود محافظت کند:

• شروط ضمن عقد دقیق: می توان شروطی را در قرارداد گنجاند که عدم رعایت آن ها توسط متصالح، منجر به تکالیف خاصی برای او شود. البته این شروط نباید به معنای حق فسخ باشد، بلکه می تواند متصالح را به انجام اموری (مانند پرداخت مبلغی به مصالح در صورت تخلف، یا واگذاری مال دیگری) ملتزم کند.
• شرط تعیین داور: تعیین داور معتمد برای حل و فصل اختلافات آتی می تواند راهکاری برای رسیدگی به مسائل احتمالی باشد، هرچند که داور نیز حق فسخ قرارداد را ندارد، مگر اینکه خلاف آن در قرارداد شرط شده باشد.
• مشاوره حقوقی: قبل از تنظیم صلح عمری آپارتمان، حتماً با یک وکیل متخصص مشورت شود تا تمامی زوایا و احتمالات در نظر گرفته شده و راه های جایگزین برای تامین امنیت مصالح بررسی گردد.
• شفافیت و آگاهی کامل: مصالح باید با آگاهی کامل از مفهوم و پیامدهای «بدون حق فسخ»، اقدام به امضای چنین قراردادی کند و از تمامی جوانب آن مطلع باشد.

برای متصالح (دریافت کننده)

برای متصالح نیز صلح عمری بدون حق فسخ دارای مزایا و محدودیت هایی است:

مزایای عدم وجود حق فسخ (مالکیت قطعی و غیرقابل سلب پس از فوت مصالح)

• اطمینان از مالکیت آتی: متصالح اطمینان حاصل می کند که مالکیت آپارتمان پس از فوت مصالح، به طور قطع به او منتقل خواهد شد و هیچ کس (حتی خود مصالح در زمان حیات) نمی تواند این انتقال را بر هم بزند.
• ثبات حقوقی: این شرط، ثبات حقوقی بسیار بالایی به متصالح می بخشد و او را از نگرانی بابت ابطال یا فسخ قرارداد در آینده، مصون می دارد.
• آرامش خاطر: متصالح می تواند با خیالی آسوده، برای آینده آپارتمان برنامه ریزی کند، زیرا می داند که مالکیت آن در نهایت به او تعلق خواهد گرفت.

معایب و محدودیت ها (عدم امکان فروش یا تغییر مالکیت تا زمان حیات مصالح، عدم امکان فسخ یک طرفه)

• محدودیت در تصرفات: متصالح اگرچه مالک عین آپارتمان است، اما تا زمان حیات مصالح و وجود حق انتفاع برای او، نمی تواند بدون اجازه مصالح اقدام به فروش، اجاره یا هرگونه تصرفی کند که با حق انتفاع مصالح منافات داشته باشد. در واقع مالکیت او، مالکیت محدود است.
• عدم امکان فسخ یک طرفه: متصالح نیز نمی تواند به دلایل شخصی یا تغییر شرایط، قرارداد را یک طرفه فسخ کند و آپارتمان را به مصالح بازگرداند. این می تواند در صورت بروز نیازهای مالی یا عدم تمایل به ادامه قرارداد، برای متصالح مشکل ساز باشد.
• عدم بهره برداری کامل از مال: تا زمانی که حق انتفاع برای مصالح برقرار است، متصالح نمی تواند به طور کامل از منافع آپارتمان بهره مند شود.

تفاوت با صلح عمری با حق فسخ

تفاوت اصلی صلح عمری بدون حق فسخ با صلح عمری با حق فسخ، در میزان قطعیت و برگشت ناپذیری قرارداد نهفته است. در صلح عمری با حق فسخ (معمولاً خیار شرط)، مصالح می تواند در یک دوره زمانی مشخص یا در صورت تحقق شرایط خاص، قرارداد را فسخ کند و مالکیت آپارتمان به او بازگردد. این شرط، انعطاف پذیری بیشتری برای مصالح ایجاد می کند اما از قطعیت قرارداد می کاهد و همواره خطر فسخ را برای متصالح به همراه دارد. در مقابل، صلح عمری بدون حق فسخ، قطعیت کامل را برای طرفین به ارمغان می آورد اما امکان رجوع را به طور کلی از بین می برد. انتخاب بین این دو حالت، بستگی به میزان اطمینان طرفین، اهداف و انتظارات آن ها از قرارداد دارد.

آیا امکان اقاله (فسخ با توافق طرفین) وجود دارد؟ (تفاوت اقاله با فسخ)

باید توجه داشت که «بدون حق فسخ» به معنای عدم امکان اقاله نیست. اقاله به معنای برهم زدن قرارداد با توافق و رضایت متقابل هر دو طرف است. حتی در یک قرارداد کاملاً لازم و فسخ ناپذیر مانند صلح عمری بدون حق فسخ، طرفین می توانند با توافق یکدیگر، قرارداد را اقاله کنند و آن را از بین ببرند. در این صورت، وضعیت حقوقی آپارتمان به حالت قبل از قرارداد صلح باز می گردد، یعنی مالکیت عین دوباره به مصالح منتقل می شود. تفاوت اساسی اقاله با فسخ در این است که فسخ، عملی یک جانبه است و نیاز به رضایت طرف مقابل ندارد (اگر حق فسخ وجود داشته باشد)، در حالی که اقاله، عملی دوطرفه و مبتنی بر رضایت و توافق هر دو طرف قرارداد است. بنابراین، وجود شرط «بدون حق فسخ» تنها حق فسخ یک جانبه را سلب می کند و مانعی برای اقاله قرارداد با توافق طرفین نخواهد بود.

۴. نمونه قرارداد صلح عمری یک باب آپارتمان بدون حق فسخ (جزئیات کامل و نکات نگارشی)

تنظیم یک نمونه قرارداد صلح عمری آپارتمان بدون حق فسخ نیازمند دقت فراوان در نگارش و گنجاندن تمامی شروط و تعهدات است. در ادامه، پیش نویسی از چنین قراردادی با بندهای استاندارد و ویژه ارائه می شود. لازم به ذکر است که این صرفاً یک نمونه پیش نویس است و برای تنظیم سند نهایی، حتماً باید به دفتر اسناد رسمی مراجعه و از مشاوره حقوقی تخصصی بهره گرفت.

پیش نویس کامل نمونه قرارداد، شامل بندهای استاندارد و بندهای ویژه بدون حق فسخ و آپارتمان

بسمه تعالی

قرارداد صلح عمری یک باب آپارتمان بدون حق فسخ

ماده ۱: طرفین قرارداد

۱.۱. مصالح:
آقا/خانم: [نام کامل]
فرزند: [نام پدر]
شماره شناسنامه: [شماره شناسنامه]
کد ملی: [کد ملی]
تاریخ تولد: [تاریخ تولد]
صادره از: [محل صدور شناسنامه]
نشانی: [آدرس کامل مصالح]
شماره تماس: [شماره تماس مصالح]
(که در این قرارداد «مصالح» نامیده می شود.)

۱.۲. متصالح:
آقا/خانم: [نام کامل]
فرزند: [نام پدر]
شماره شناسنامه: [شماره شناسنامه]
کد ملی: [کد ملی]
تاریخ تولد: [تاریخ تولد]
صادره از: [محل صدور شناسنامه]
نشانی: [آدرس کامل متصالح]
شماره تماس: [شماره تماس متصالح]
(که در این قرارداد «متصالح» نامیده می شود.)

ماده ۲: مورد صلح، حدود و مشخصات

۲.۱. شش دانگ یک باب آپارتمان مسکونی واقع در [شهر/بخش، خیابان اصلی، کوچه، پلاک]، به شماره پلاک ثبتی [شماره پلاک فرعی] فرعی از [شماره پلاک اصلی] اصلی، قطعه [شماره قطعه تفکیکی] تفکیکی، به مساحت [متراژ دقیق] متر مربع، دارای شماره واحد [شماره واحد] در طبقه [طبقه]، دارای انباری به شماره [شماره انباری] و پارکینگ به شماره [شماره پارکینگ].
۲.۲. این آپارتمان به موجب سند مالکیت قطعی به شماره چاپی [شماره چاپی سند] صادره از اداره ثبت اسناد و املاک [نام شهرستان] در صفحه [شماره صفحه] و دفتر [شماره دفتر] به تاریخ [تاریخ سند] به نام مصالح ثبت و صادر گردیده است.
۲.۳. مورد صلح دارای کلیه توابع و لواحق شرعی و عرفی و قانونی از جمله حقوق ارتفاقی و اشتراکی مربوط به آپارتمان نشینی می باشد.

ماده ۳: مال الصلح (وجه المصالحه)

۳.۱. مال الصلح این قرارداد مبلغ [مبلغ به عدد] ([مبلغ به حروف]) ریال وجه رایج مملکتی تعیین می گردد که مصالح اقرار و اذعان نمود تماماً به صورت نقد/چک/حواله به شماره [شماره چک/حواله] در زمان انعقاد و امضای این قرارداد از متصالح دریافت نموده است.

ماده ۴: شرط عدم فسخ و اسقاط کافه خیارات

۴.۱. مصالح با علم و آگاهی کامل از کلیه جوانب امر و با اراده آزاد و اختیار تام، کلیه خیارات قانونی از جمله خیار غبن ولو به فاحش ترین وجه، خیار تدلیس، خیار عیب، خیار شرط، خیار رؤیت و سایر خیارات مصرحه و غیرمصرحه قانونی و عرفی را از خود و وراث و قائم مقام قانونی خود اسقاط نموده و حق هرگونه فسخ یک جانبه این قرارداد را به طور کلی از خود سلب و ساقط می نماید.
۴.۲. متصالح نیز با علم و آگاهی کامل از کلیه جوانب امر و با اراده آزاد و اختیار تام، کلیه خیارات قانونی از جمله خیار غبن ولو به فاحش ترین وجه، خیار تدلیس، خیار عیب، خیار شرط، خیار رؤیت و سایر خیارات مصرحه و غیرمصرحه قانونی و عرفی را از خود و وراث و قائم مقام قانونی خود اسقاط نموده و حق هرگونه فسخ یک جانبه این قرارداد را به طور کلی از خود سلب و ساقط می نماید.
۴.۳. این قرارداد به دلیل اسقاط کافه خیارات، عقدی لازم و قطعی بوده و هیچ یک از طرفین یا وراث و قائم مقام قانونی آنها حق عدول، فسخ، رجوع یا ابطال آن را به صورت یک جانبه نخواهند داشت.

ماده ۵: شرط منافع (حق انتفاع عمری)

۵.۱. علی رغم انتقال مالکیت عین آپارتمان موضوع ماده ۲ این قرارداد به متصالح، مصالح حق انتفاع و بهره برداری از منافع شش دانگ آپارتمان مذکور را تا پایان عمر خود (مادام العمر) برای خویش محفوظ می دارد.
۵.۲. متصالح اقرار نمود که به محض امضای این قرارداد، حق انتفاع عمری مذکور را به نفع مصالح قبول و مورد صلح را با حق انتفاع موصوف قبض نمود.
۵.۳. مصالح در طول مدت حیات خود، حق سکونت رایگان، اجاره دادن و بهره برداری از منافع آپارتمان را خواهد داشت و هیچ کس، حتی متصالح، نمی تواند مانع استفاده او از این حق شود.
۵.۴. پس از فوت مصالح، حق انتفاع وی نیز ساقط و مالکیت عین و منفعت، به طور کامل و بلاشرط به متصالح منتقل خواهد شد.

ماده ۶: مسئولیت ها و تعهدات طرفین

۶.۱. تعهدات مصالح:
۶.۱.۱. مصالح اقرار می نماید که مالک بلامعارض مورد صلح بوده و مورد صلح در رهن، توقیف، بازداشت یا هرگونه ادعای حقوقی یا کیفری نمی باشد و هرگونه مسئولیت ناشی از خلاف این اقرار به عهده اوست.
۶.۱.۲. مصالح متعهد می گردد تا زمان حیات خود، ضمن استفاده متعارف از آپارتمان، از انجام هرگونه تغییرات اساسی یا هر عملی که به اصل بنا لطمه وارد سازد، خودداری نماید، مگر با موافقت کتبی متصالح.
۶.۱.۳. پرداخت هزینه های مصرفی آپارتمان شامل قبوض آب، برق، گاز، تلفن، شارژ ماهیانه و هزینه های جزئی تعمیرات و نگهداری، در طول مدت حق انتفاع، به عهده مصالح می باشد.

۶.۲. تعهدات متصالح:
۶.۲.۱. متصالح متعهد می گردد تا زمان حیات مصالح، هیچ گونه دخل و تصرفی در آپارتمان ننماید که مزاحم حق انتفاع مصالح باشد یا به آن خللی وارد آورد.
۶.۲.۲. متصالح حق فروش، رهن یا هرگونه انتقال عین آپارتمان را در زمان حیات مصالح ندارد، مگر با موافقت و اذن کتبی و صریح مصالح. (این بند می تواند بر اساس توافق طرفین تغییر کند. در صورت عدم توافق بر این محدودیت، متصالح می تواند عین را بفروشد اما حق انتفاع مصالح به قوت خود باقی خواهد ماند).
۶.۲.۳. پرداخت هزینه های اساسی و کلی آپارتمان نظیر تعمیرات عمده سازه، تأسیسات و بازسازی های کلی که به اصل بنا مربوط می شود (مگر اینکه علت آن سوء استفاده یا عدم رعایت مصالح باشد)، به عهده متصالح است.
۶.۲.۴. متصالح متعهد می گردد در اسرع وقت نسبت به ثبت رسمی این سند در دفاتر اسناد رسمی و انجام مراحل انتقال مالکیت عین آپارتمان به نام خود اقدام نماید و در این خصوص با مصالح همکاری لازم را به عمل آورد.

ماده ۷: حل اختلاف

۷.۱. در صورت بروز هرگونه اختلاف در تفسیر، اجرا یا هرگونه مسئله مرتبط با این قرارداد، طرفین ابتدا تلاش خواهند کرد از طریق مذاکره و حسن نیت به توافق برسند.
۷.۲. در صورت عدم حل اختلاف از طریق مذاکره ظرف مدت [مثلاً ۳۰] روز، موضوع به [تعیین داور (با ذکر نام و مشخصات کامل) یا ارجاع به محاکم قضایی صلاحیت دار در شهر/استان [نام شهر/استان]] ارجاع خواهد شد.
۷.۳. در صورت ارجاع به داوری، رأی داور قطعی و لازم الاجرا برای طرفین خواهد بود.

ماده ۸: نسخه های قرارداد

این قرارداد در تاریخ [تاریخ شمسی] در [محل تنظیم قرارداد] در [تعداد] نسخه متحدالمتن تنظیم و امضاء گردید که هر نسخه دارای اعتبار واحد است.

امضاء مصالح: [محل امضاء]
امضاء متصالح: [محل امضاء]
امضاء شاهد ۱: [نام و نام خانوادگی، کد ملی، امضاء]
امضاء شاهد ۲: [نام و نام خانوادگی، کد ملی، امضاء]

نکات مهم در تکمیل و تنظیم نمونه قرارداد

هنگام تنظیم و تکمیل قرارداد صلح عمری یک باب آپارتمان بدون حق فسخ، توجه به نکات زیر از اهمیت بسزایی برخوردار است:

• مشخصات دقیق: تمامی مشخصات هویتی طرفین و مشخصات کامل آپارتمان (شامل پلاک ثبتی، متراژ، طبقه، شماره واحد، پارکینگ، انباری و…) باید به دقت و بدون هیچ گونه ابهامی درج شود. مطابقت با سند مالکیت بسیار حیاتی است.
• وجه المصالحه: حتی اگر قصد اصلی بلاعوض بودن صلح است، برای اینکه قرارداد صلح از حالت هبه خارج شود و جنبه معوض به خود بگیرد و نیز برای اسقاط خیارات، درج یک مال الصلح هرچند ناچیز، ضروری است.
• صراحت در اسقاط خیارات: بند مربوط به اسقاط کافه خیارات باید با صراحت و وضوح کامل نگاشته شود تا هیچ گونه تردیدی در خصوص حق فسخ ناپذیری قرارداد باقی نماند. استفاده از عبارت ولو خیار غبن فاحش تاکید بر این موضوع است.
• جزئیات حق انتفاع: محدوده حق انتفاع مصالح باید به دقت مشخص شود. آیا مصالح حق اجاره دادن دارد؟ آیا حق انجام تغییرات جزئی را دارد؟ این موارد باید صریحاً ذکر گردند.
• تعهدات مالی: تقسیم مسئولیت پرداخت هزینه های آپارتمان (شارژ، قبوض، تعمیرات جزئی و کلی) بین مصالح و متصالح، باید به وضوح تعیین شود تا از بروز اختلافات آتی جلوگیری گردد.
• اجازه متصالح برای تصرفات: در مورد حق متصالح برای فروش یا رهن عین آپارتمان در زمان حیات مصالح، باید تصمیم گیری شود. اگر قرار است این حق محدود شود، باید صریحاً قید گردد.
• عدم ممنوعیت از معامله: طرفین باید اقرار کنند که ممنوع المعامله نیستند.
• حضور شهود: حضور شهود و امضای آن ها می تواند به استحکام قرارداد کمک کند، هرچند که برای سند رسمی، ضرورت قانونی ندارد.
• ثبت در دفتر اسناد رسمی: برای اطمینان از صحت و اعتبار حقوقی و رسمی، این قرارداد حتماً باید در یکی از دفاتر اسناد رسمی تنظیم و ثبت شود.
• مشاوره حقوقی: تاکید مجدد بر این نکته که پیش از هرگونه اقدام، مشاوره با وکیل یا مشاور حقوقی متخصص در امور املاک و قراردادها، برای جلوگیری از عواقب ناخواسته و تنظیم سندی مطابق با نیازهای خاص شما، کاملاً ضروری است.

۵. پرسش های متداول (FAQ)

در ادامه، به برخی از پرسش های رایج و کلیدی در خصوص قرارداد صلح عمری یک باب آپارتمان بدون حق فسخ پاسخ داده می شود تا ابهامات احتمالی برطرف گردد.

آیا پس از فوت مصالح، وراث می توانند قرارداد صلح عمری بدون حق فسخ را باطل کنند؟

خیر. یکی از مهمترین مزایای قرارداد صلح عمری بدون حق فسخ، قطعیت آن است. از آنجا که مالکیت عین آپارتمان در زمان حیات مصالح به متصالح منتقل شده و حق فسخ نیز اسقاط گردیده است، پس از فوت مصالح، وراث وی هیچ گونه حقی برای ابطال یا ادعا بر روی آپارتمان مورد صلح نخواهند داشت. این قرارداد لازم و قطعی بوده و با فوت مصالح، حق انتفاع نیز ساقط شده و مالکیت عین و منفعت به طور کامل و بدون قید و شرط به متصالح می رسد. این امر به طور کامل با وصیت نامه که پس از فوت نافذ می شود و محدودیت یک سوم دارد، متفاوت است.

اگر متصالح قبل از مصالح فوت کند، چه سرنوشتی برای آپارتمان پیش می آید؟

در صورتی که متصالح قبل از مصالح فوت کند، از آنجا که مالکیت عین آپارتمان از زمان انعقاد قرارداد صلح به متصالح منتقل شده بود، عین آپارتمان (با وجود حق انتفاع مصالح) جزء ماترک متصالح محسوب می شود و به وراث قانونی او منتقل خواهد شد. وراث متصالح، مالک عین آپارتمان خواهند بود، اما حق انتفاع مصالح تا پایان عمر وی همچنان به قوت خود باقی خواهد ماند. پس از فوت مصالح، وراث متصالح مالکیت تام و کامل (عین و منفعت) آپارتمان را به دست خواهند آورد.

آیا می توانیم در قرارداد صلح عمری بدون حق فسخ، شرایطی را برای بازپس گیری آپارتمان توسط مصالح پیش بینی کنیم؟ (مثلاً در صورت تخلف متصالح)

در یک قرارداد صلح عمری بدون حق فسخ، امکان پیش بینی حق «بازپس گیری» به معنای حق فسخ قرارداد وجود ندارد، زیرا این با ماهیت «بدون حق فسخ» در تناقض است. با این حال، می توان شروط ضمن عقدی را پیش بینی کرد که در صورت تخلف متصالح از آن ها، متصالح را به انجام تعهدات دیگری ملزم کند. به عنوان مثال، می توان شرط کرد که در صورت عدم مراقبت متصالح از مصالح یا تخلف از شروط خاص، متصالح مبلغی را به مصالح بپردازد، یا مال دیگری را به او واگذار کند. این شروط باید به دقت نگارش شوند و منجر به حق فسخ برای مصالح نشوند، بلکه تعهداتی مستقل برای متصالح ایجاد کنند.

تفاوت صلح عمری بدون حق فسخ با صلح رقبی و صلح سکنی چیست؟

تفاوت در مدت زمان حق انتفاع است:

• صلح عمری: حق انتفاع به مدت عمر مصالح یا متصالح یا شخص ثالث است. (در اینجا به مدت عمر مصالح).
• صلح رقبی: حق انتفاع برای مدت زمان معین و مشخصی (مثلاً ۱۰ سال) به متصالح یا شخص ثالث واگذار می شود.
• صلح سکنی: حق انتفاع برای سکونت در ملک است (نه صرفاً بهره برداری از منافع آن) و می تواند به مدت عمر یا مدت معین باشد.

در هر سه نوع، مالکیت عین منتقل می شود و تفاوت اصلی در نوع و مدت حق انتفاع است. شرط «بدون حق فسخ» می تواند در هر سه نوع صلح نیز گنجانده شود.

آیا صلح عمری بدون حق فسخ مشمول مالیات بر ارث می شود؟

خیر، آپارتمانی که از طریق صلح عمری بدون حق فسخ منتقل شده است، مشمول مالیات بر ارث نمی شود. دلیل آن این است که مالکیت عین آپارتمان در زمان حیات مصالح به متصالح منتقل شده و هنگام فوت مصالح، این ملک دیگر جزو دارایی های او محسوب نمی شود تا مشمول قواعد ارث گردد. با این حال، در زمان تنظیم سند صلح، مالیات نقل و انتقال ملک باید پرداخت شود.

آیا می توان آپارتمان در رهن بانک را صلح عمری بدون حق فسخ کرد؟

انجام قرارداد صلح عمری بر روی آپارتمان در رهن بانک، اصولاً با مشکل مواجه است و نیازمند رضایت و موافقت کتبی بانک مرتهن (رهن گیرنده) است. هرگونه انتقال مالکیت بر روی ملک در رهن، بدون اجازه مرتهن، باطل و بی اعتبار است. بنابراین، ابتدا باید با بانک مربوطه مذاکره کرده و در صورت موافقت بانک، با رعایت شروط و رویه های آن ها اقدام به صلح عمری نمود. در بیشتر موارد، بانک ها تمایلی به تغییر مالکیت ملک در رهن ندارند.

چگونه می توان از صحت و اعتبار قرارداد صلح عمری بدون حق فسخ اطمینان حاصل کرد؟

برای اطمینان از صحت و اعتبار قرارداد صلح عمری یک باب آپارتمان بدون حق فسخ، رعایت نکات زیر ضروری است:

1. تنظیم در دفتر اسناد رسمی: حتماً و الزاماً باید قرارداد به صورت سند رسمی در یکی از دفاتر اسناد رسمی تنظیم شود. سند عادی (دست نویس یا بنگاهی) اعتبار لازم را ندارد.
2. استعلامات کامل: دفترخانه اسناد رسمی موظف به اخذ استعلامات لازم از ادارات ثبت، دارایی و شهرداری است. پاسخ مثبت این استعلامات نشان دهنده صحت وضعیت ملک و عدم وجود موانع قانونی است.
3. آگاهی کامل طرفین: مصالح و متصالح باید با آگاهی کامل از تمامی بندها، به ویژه بند «بدون حق فسخ» و پیامدهای آن، اقدام به امضای سند کنند.
4. عدم ممنوع المعامله بودن: طرفین نباید ممنوع المعامله باشند (مانند محجورین، ورشکستگان و…).
5. مشورت با متخصص: قبل از هر اقدامی، مشورت با وکیل متخصص در امور املاک و قراردادها برای بررسی جزئیات و شرایط خاص شما، بسیار توصیه می شود.

آیا برای تنظیم این قرارداد حتماً باید به وکیل مراجعه کرد؟

اگرچه تنظیم سند رسمی صلح عمری نهایتاً توسط سردفتر در دفتر اسناد رسمی انجام می شود، اما مشاوره با یک وکیل متخصص پیش از مراجعه به دفترخانه، برای تنظیم پیش نویس اولیه، بررسی دقیق شروط، پیش بینی تمامی احتمالات و حفظ حقوق طرفین، به شدت توصیه می شود. وکیل می تواند بهترین راهکار حقوقی را متناسب با اهداف و نیازهای خاص شما پیشنهاد دهد و از بروز مشکلات حقوقی در آینده جلوگیری کند. به ویژه در موردی مانند «بدون حق فسخ» که امکان رجوع را از طرفین می گیرد، دقت در تنظیم متن و شرایط اهمیت دوچندانی دارد.

نتیجه گیری

قرارداد صلح عمری یک باب آپارتمان بدون حق فسخ، ابزاری قدرتمند و کارآمد برای برنامه ریزی انتقال مالکیت اموال و مدیریت ارث است. این قرارداد به مصالح اجازه می دهد تا با حفظ حق انتفاع از آپارتمان تا پایان عمر، مالکیت عین آن را به طور قطعی به متصالح منتقل کند و از این طریق، از بروز اختلافات آتی جلوگیری کرده و آرامش خاطر را برای خود و خانواده به ارمغان آورد. ویژگی «بدون حق فسخ»، قطعیت و ثبات بی بدیلی به این قرارداد می بخشد، اما در عین حال، لزوم دقت و آگاهی کامل از تمامی پیامدهای حقوقی آن را دوچندان می کند.

بررسی ابعاد مختلف این قرارداد نشان می دهد که با وجود مزایای فراوان در تضمین انتقال مالکیت و مدیریت میراث، شرط «اسقاط کافه خیارات» می تواند منجر به عدم انعطاف پذیری برای مصالح و محدودیت هایی برای متصالح شود. از این رو، قبل از هرگونه اقدام برای تنظیم صلح عمری آپارتمان، توصیه اکید می شود که با متخصصین حقوقی و وکلای متبحر در این زمینه مشورت نمایید. این مشورت می تواند به شما در تنظیم قراردادی جامع، دقیق و متناسب با شرایط خاصتان کمک کرده و از بروز هرگونه چالش یا پشیمانی در آینده پیشگیری کند. آگاهی کامل، کلید تصمیم گیری هوشمندانه در امور حقوقی و ملکی است.