حکم تخلیه مالی است یا غیر مالی

حکم تخلیه از نظر ماهیتی یک دعوای مالی محسوب می شود زیرا هدف آن استیفای منفعت از ملک است، اما از نظر رویه ای و به منظور تسهیل فرآیند قضایی و دسترسی سریع تر به عدالت، قانونگذار آن را در حکم دعاوی غیرمالی تلقی کرده و هزینه های دادرسی دعاوی غیرمالی را برای آن در نظر گرفته است. این رویکرد دوگانه، سوالات و ابهامات زیادی را برای موجرین، مستأجرین و حتی فعالان حقوقی ایجاد می کند که نیازمند تبیین دقیق ابعاد آن است.

قراردادهای اجاره، از شایع ترین عقود در جامعه ما به شمار می روند و بخش قابل توجهی از روابط اقتصادی و اجتماعی افراد را پوشش می دهند. با این حال، پویایی و پیچیدگی این روابط، به ویژه در زمان اتمام یا فسخ قرارداد و امتناع مستأجر از تخلیه ملک، می تواند چالش های حقوقی متعددی را به همراه داشته باشد. درک صحیح ماهیت دعوای تخلیه، از جمله مالی یا غیرمالی بودن آن، برای تعیین مرجع صالح رسیدگی، برآورد هزینه های دادرسی، و انتخاب مسیر صحیح قانونی از اهمیت بسزایی برخوردار است. این تمایز نه تنها بر جنبه های مالی پرونده تأثیر می گذارد، بلکه مسیر و مراحل قانونی را نیز دستخوش تغییر می کند. این مقاله با هدف ارائه یک تحلیل جامع و دقیق به این سؤال کلیدی و ابعاد گوناگون آن، به بررسی مبانی حقوقی، رویه های قضایی، و تفاوت های دعوای تخلیه با سایر دعاوی مشابه مانند خلع ید و تصرف عدوانی می پردازد تا تصویر روشنی از این فرآیند پیچیده حقوقی ارائه دهد.

درک مفهوم دعوای تخلیه در نظام حقوقی ایران

عقد اجاره به موجب ماده ۴۶۶ قانون مدنی، عبارت است از عقدی که به موجب آن مستأجر مالک منافع عین مستأجره می شود. در این قرارداد، موجر (مالک) حق انتفاع از ملک خود را برای مدت معین و در ازای دریافت مال الاجاره مشخص به مستأجر واگذار می کند. با پایان یافتن مدت اجاره یا در صورت فسخ قرارداد به دلایل قانونی، حق تصرف مستأجر در ملک از بین می رود و وی موظف به تخلیه ملک است. دعوای تخلیه دقیقاً زمانی مطرح می شود که مستأجر، علی رغم پایان یافتن قرارداد یا فسخ آن، از تخلیه ملک امتناع ورزد و موجر ناگزیر به مراجعه به مراجع قضایی برای استرداد ملک خود شود.

در نظام حقوقی ایران، انواع مختلفی از اجاره نامه ها وجود دارد که هر یک بر اساس قانون خاص خود تنظیم و اداره می شوند. قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۷۶ یکی از مهمترین قوانین در این زمینه است که رویکرد متفاوتی نسبت به قوانین پیشین دارد. این قانون، با هدف تسریع در فرآیند استرداد ملک، امکان صدور دستور تخلیه فوری را در شرایطی خاص فراهم آورده است، در حالی که در سایر موارد، موجر باید از طریق حکم تخلیه ترافعی اقدام کند.

انواع تخلیه از منظر قانون روابط موجر و مستأجر

دعوای تخلیه بر اساس شرایط قرارداد اجاره و نحوه تنظیم آن، می تواند به دو صورت کلی دستور تخلیه فوری و حکم تخلیه ترافعی مطرح شود که هر یک دارای شرایط و رویه های منحصر به فردی هستند.

دستور تخلیه فوری

دستور تخلیه فوری که بر اساس ماده ۳ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶ صادر می شود، یک راهکار سریع و غیرترافعی برای بازپس گیری ملک توسط موجر است. این دستور در صورتی صادر می شود که قرارداد اجاره دارای شرایط خاصی باشد. این شرایط عبارتند از:

• قرارداد اجاره به صورت کتبی تنظیم شده باشد.
• در دو نسخه برای موجر و مستأجر تنظیم شده باشد.
• به امضای دو نفر شاهد رسیده باشد.

در صورت احراز این شرایط توسط مرجع قضایی (غالباً شورای حل اختلاف)، دستور تخلیه ظرف مدت کوتاهی (معمولاً سه روز پس از ابلاغ) صادر و اجرا می شود و نیاز به رسیدگی طولانی مدت و تشکیل جلسه دادرسی ندارد. این نوع تخلیه، با هدف جلوگیری از تضییع حقوق موجر و تسریع در بازگشت ملک به تصرف وی طراحی شده است.

حکم تخلیه ترافعی (غیرفوری)

در مواردی که شرایط لازم برای صدور دستور تخلیه فوری فراهم نیست، موجر باید از طریق طرح دعوای تخلیه به صورت ترافعی در شورای حل اختلاف یا دادگاه عمومی حقوقی اقدام کند. این شرایط شامل موارد زیر می شود:

• قرارداد اجاره به صورت شفاهی منعقد شده باشد.
• قرارداد کتبی، فاقد امضای دو نفر شاهد باشد.
• قرارداد در دو نسخه تنظیم نشده باشد.
• موضوع اجاره مربوط به قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶ باشد (که در آن موارد سرقفلی و حق کسب و پیشه مطرح است).
• فسخ قرارداد اجاره بر اساس شروط ضمن عقد نیاز به احراز و اثبات داشته باشد.

در این موارد، مرجع قضایی پس از دریافت دادخواست، تشکیل جلسه دادرسی، استماع دفاعیات طرفین، و بررسی ادله، اقدام به صدور حکم تخلیه می کند. این فرآیند معمولاً زمان برتر از دستور تخلیه فوری است و حکم صادره قابل اعتراض و تجدیدنظرخواهی خواهد بود.

حکم تخلیه: مالی است یا غیرمالی؟ پاسخ جامع و تفصیلی

یکی از پرتکرارترین و اساسی ترین پرسش ها در زمینه دعاوی اجاره، ماهیت مالی یا غیرمالی بودن حکم تخلیه است. درک این تمایز، پیامدهای مهمی در تعیین هزینه های دادرسی، مرجع صالح رسیدگی، و حتی امکان تجدیدنظرخواهی دارد.

پاسخ صریح و رفع ابهام اصلی

دعوای تخلیه، از منظر ماهیتی و موضوعی، یک دعوای مالی تلقی می شود. چرا که هدف نهایی از طرح این دعوا، بازپس گیری حق انتفاع از ملک است که دارای ارزش اقتصادی و مالی است. به عبارت دیگر، موجر به دنبال استیفای نفع مادی از ملک خود است. اما قانونگذار، با هدف تسهیل دسترسی به عدالت و تسریع در فرآیند استرداد ملک، این دعوا را در حکم دعوای غیرمالی دانسته و برای آن هزینه های دادرسی دعاوی غیرمالی را پیش بینی کرده است. این رویکرد، به ویژه در قانون شوراهای حل اختلاف، تجلی یافته و جنبه اجرایی پیدا کرده است.

مبانی و دلایل حقوقی این تمایز

تمایز بین ماهیت مالی و رویه غیرمالی تلقی شدن دعوای تخلیه، بر اساس ملاحظات حقوقی و عملی شکل گرفته است:

از بعد ماهوی (مالی بودن)

هدف اصلی موجر از طرح دعوای تخلیه، بازپس گیری ملک اجاره ای است تا بتواند مجدداً از منافع آن بهره برداری کند یا آن را به دیگری اجاره دهد. منفعت ملک، خواه مسکونی باشد یا تجاری، دارای ارزش اقتصادی و مالی است. لذا، از این منظر، دعوایی که منجر به استیفای این منافع شود، ذاتاً مالی محسوب می شود. به همین دلیل، برخی حقوقدانان معتقدند که حتی اگر قانونگذار به طور صوری آن را غیرمالی تلقی کند، ماهیت حقیقی آن همچنان مالی باقی می ماند.

از بعد شکلی و رویه ای (غیرمالی تلقی شدن)

قانونگذار به دلایل عملی و به منظور کاهش بار مالی و زمانی پرونده های مربوط به اجاره، اقدام به تلقی دعوای تخلیه در حکم دعوای غیرمالی نموده است. مهمترین دلایل و آثار این رویکرد عبارتند از:

• صلاحیت شوراهای حل اختلاف: مطابق بند ب ماده ۹ قانون شوراهای حل اختلاف مصوب ۱۳۹۴، شوراهای حل اختلاف صلاحیت رسیدگی به کلیه دعاوی تخلیه عین مستأجره را دارند، مگر اینکه موضوع دعوا مربوط به سرقفلی و حق کسب و پیشه باشد. واگذاری این صلاحیت به شوراها، که عموماً به دعاوی با خواسته کمتر یا غیرمالی رسیدگی می کنند، تأکیدی بر غیرمالی تلقی شدن این دعاوی از جنبه رویه ای است.
• هزینه های دادرسی: یکی از بارزترین آثار این تمایز، نحوه محاسبه و پرداخت هزینه های دادرسی است. در دعوای تخلیه، هزینه های دادرسی بر اساس تعرفه دعاوی غیرمالی دریافت می شود که به مراتب کمتر از هزینه های دعاوی مالی است. این امر، دسترسی موجرین به دستگاه قضایی را تسهیل می کند.
• تأثیر در تجدیدنظرخواهی: اگرچه حکم تخلیه صادره از شوراها (به جز در موارد خاص مربوط به املاک تجاری مشمول سرقفلی) غالباً قابل تجدیدنظرخواهی در دادگاه عمومی حقوقی است، اما ماهیت غیرمالی آن در رویه اعتراضات و فرجام خواهی نیز ممکن است تأثیرگذار باشد، هرچند این اثر کمتر از هزینه دادرسی مشهود است.

این رویکرد قانونگذار، تلاش برای ایجاد تعادل بین ماهیت واقعی دعوا و ضرورت تسهیل فرآیندهای قضایی در پرونده های پرتکرار اجاره را نشان می دهد.

تفاوت های کلیدی و رایج: تخلیه، خلع ید و تصرف عدوانی

در بسیاری از موارد، مفاهیم حقوقی تخلیه، خلع ید و تصرف عدوانی با یکدیگر اشتباه گرفته می شوند، در حالی که هر یک از این دعاوی دارای مبنای حقوقی، شرایط، مرجع رسیدگی و پیامدهای متفاوتی هستند. درک دقیق این تفاوت ها برای انتخاب صحیح دعوا و جلوگیری از تضییع حقوق ضروری است.

دعوای تخلیه (Eviction)

ماهیت: دعوای تخلیه زمانی مطرح می شود که تصرف اولیه مستأجر در ملک، بر اساس یک قرارداد اجاره صحیح و قانونی صورت گرفته باشد. پس از پایان یافتن مدت اجاره یا فسخ قرارداد به دلایل قانونی (مانند عدم پرداخت اجاره بها یا تضییع عین مستأجره)، حق تصرف مستأجر از بین می رود و تصرف وی از آن زمان به بعد، غیرمجاز تلقی می شود. بنابراین، مبنای اصلی این دعوا، وجود و سپس پایان یافتن یا فسخ یک قرارداد اجاره است.

مالی/غیرمالی: از نظر هزینه دادرسی، دعوای تخلیه غیرمالی محسوب می شود و تمبر ابطال شده برای آن بر اساس تعرفه دعاوی غیرمالی است. هرچند از نظر ماهیتی مالی است.

نیاز به سند مالکیت: بله، خواهان (موجر) باید مالک یا ذی نفع قانونی ملک باشد و سند مالکیت رسمی را ارائه دهد.

اموال منقول/غیرمنقول: دعوای تخلیه هم برای اموال منقول (مانند اجاره خودرو) و هم برای اموال غیرمنقول (مانند خانه و مغازه) قابل طرح است، اگرچه در عمل بیشتر برای اموال غیرمنقول مورد استفاده قرار می گیرد.

جنبه حقوقی/کیفری: دعوای تخلیه صرفاً دارای جنبه حقوقی است و از طریق مراجع قضایی حقوقی (شورا یا دادگاه) پیگیری می شود.

دعوای خلع ید (Dispossession)

ماهیت: دعوای خلع ید در جایی مطرح می شود که تصرف متصرف از همان ابتدا، بدون اذن مالک و به صورت غاصبانه و غیرقانونی بوده است. در این دعوا، هیچ گونه قرارداد یا رابطه ای قراردادی بین مالک و متصرف وجود ندارد. متصرف ممکن است بدون هیچ دلیلی ملک را اشغال کرده باشد یا پس از ورود اولیه با اجازه، به دلیل سوءنیت و بدون اجازه مالک، ملک را در تصرف خود نگه دارد. ارکان اصلی دعوای خلع ید عبارتند از:

1. مال باید غیرمنقول باشد.
2. خواهان باید مالک رسمی ملک باشد و سند مالکیت خود را ارائه دهد.
3. تصرف خوانده باید غاصبانه و عدوانی باشد (بدون رضایت مالک).

مالی/غیرمالی: دعوای خلع ید یک دعوای مالی است و هزینه های دادرسی آن بر اساس ارزش منطقه ای یا قیمت تقویم شده ملک در زمان طرح دعوا محاسبه می شود که معمولاً مبلغ بالاتری است.

نیاز به سند مالکیت: بله، خواهان باید مالک رسمی باشد و سند مالکیت خود را ارائه دهد. صرف اثبات سابقه تصرف کفایت نمی کند.

اموال منقول/غیرمنقول: این دعوا فقط برای اموال غیرمنقول (زمین، ساختمان و …) قابل طرح است.

جنبه حقوقی/کیفری: دعوای خلع ید صرفاً دارای جنبه حقوقی است.

دعوای رفع تصرف عدوانی (Forcible Entry/Detainer)

ماهیت: دعوای رفع تصرف عدوانی زمانی مطرح می شود که ملک قبلاً در تصرف خواهان بوده و خوانده به صورت عدوانی (بدون رضایت خواهان و بدون مجوز قانونی) آن را از تصرف خواهان خارج کرده باشد. تفاوت کلیدی این دعوا با خلع ید در این است که در تصرف عدوانی، نیازی به اثبات مالکیت رسمی خواهان نیست و صرف اثبات سابقه تصرف خواهان قبل از تصرف خوانده، کفایت می کند. هدف این دعوا، اعاده وضع به حالت سابق و بازگرداندن تصرف به خواهان است.

مالی/غیرمالی: دعوای رفع تصرف عدوانی یک دعوای غیرمالی است و هزینه های دادرسی آن ثابت و بر اساس تعرفه دعاوی غیرمالی محاسبه می شود.

نیاز به سند مالکیت: خیر، صرف اثبات سابقه تصرف خواهان کفایت می کند و نیازی به ارائه سند رسمی مالکیت نیست. حتی مستأجر نیز می تواند این دعوا را مطرح کند.

اموال منقول/غیرمنقول: این دعوا هم برای اموال منقول و هم برای اموال غیرمنقول قابل طرح است، اگرچه در رویه قضایی بیشتر برای اموال غیرمنقول مشاهده می شود.

جنبه حقوقی/کیفری: دعوای رفع تصرف عدوانی دارای هر دو جنبه حقوقی و کیفری است. یعنی خواهان می تواند هم از طریق طرح دعوای حقوقی و هم از طریق شکایت کیفری اقدام کند.

جدول مقایسه جامع: تخلیه، خلع ید و تصرف عدوانی

ویژگی	دعوای تخلیه	دعوای خلع ید	دعوای تصرف عدوانی
مبنای تصرف	قرارداد اجاره (تصرف اولیه قانونی، سپس غیرقانونی)	غاصبانه (بدون قرارداد، از ابتدا غیرقانونی)	عدوانی (بدون رضایت، سلب تصرف قبلی)
مالی/غیرمالی (از نظر هزینه دادرسی)	غیرمالی	مالی	غیرمالی
نیاز به سند مالکیت	بله (مالکیت موجر)	بله (مالکیت خواهان)	خیر (سابقه تصرف خواهان)
نوع مال	منقول و غیرمنقول	فقط غیرمنقول	منقول و غیرمنقول
جنبه حقوقی/کیفری	فقط حقوقی	فقط حقوقی	حقوقی و کیفری
مرجع رسیدگی اولیه	شورای حل اختلاف	دادگاه عمومی حقوقی	دادگاه عمومی حقوقی / دادسرا

مراحل و نکات عملی در دعوای تخلیه و اجرای حکم

پس از درک ماهیت و تفاوت های دعوای تخلیه، پرداختن به مراحل عملی طرح دعوا و اجرای حکم یا دستور تخلیه از اهمیت بالایی برخوردار است. این بخش به تفصیل به جزئیات فرآیند قضایی و نکات کاربردی آن می پردازد.

مرجع صالح برای رسیدگی به دعوای تخلیه

تعیین مرجع صالح برای رسیدگی به دعوای تخلیه، اولین و مهمترین گام در مسیر قانونی است. این مرجع عمدتاً بر اساس مبلغ خواسته یا نوع ملک تعیین می شود.

• شورای حل اختلاف: صلاحیت عام در رسیدگی به کلیه دعاوی تخلیه عین مستأجره دارد. این صلاحیت شامل دستور تخلیه فوری و نیز حکم تخلیه ترافعی می شود. تنها استثناء، مواردی است که دعوا مربوط به سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت باشد که در صلاحیت دادگاه عمومی است. همچنین، صلاحیت شورا محدود به محل وقوع ملک است.
• دادگاه عمومی حقوقی: در موارد خاص، دادگاه عمومی حقوقی صالح به رسیدگی به دعوای تخلیه است. این موارد شامل:
  • دعاوی مربوط به سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت (مشمول قانون ۱۳۵۶)
  • مواردی که یکی از طرفین دعوا (موجر یا مستأجر) دستگاه های دولتی یا عمومی غیردولتی باشند.
  • دعاوی پیچیده فسخ قرارداد اجاره که نیاز به احراز شروط خاصی دارد و ممکن است از صلاحیت شورا خارج باشد.

فرآیند طرح دعوا

فرآیند طرح دعوا بسته به اینکه موجر به دنبال دستور تخلیه فوری باشد یا حکم تخلیه ترافعی، اندکی متفاوت است.

1. تهیه دادخواست/درخواست دستور تخلیه:
   • برای دستور تخلیه فوری: موجر باید درخواست خود را با پیوست مدارک به شورای حل اختلاف محل وقوع ملک ارائه دهد.
   • برای حکم تخلیه ترافعی: موجر باید دادخواست تخلیه را از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی ثبت و به شورای حل اختلاف یا دادگاه صالح ارسال کند.
2. مدارک لازم:
   • قرارداد اجاره (با رعایت شرایط قانونی برای دستور تخلیه فوری)
   • سند مالکیت ملک (رسمی یا بنچاق)
   • کارت ملی موجر
   • در صورت لزوم، وکالت نامه وکیل
   • مدارک مربوط به اثبات فسخ (مانند اظهارنامه عدم پرداخت اجاره بها)
3. پرداخت هزینه های دادرسی: همانطور که پیشتر ذکر شد، هزینه های دادرسی دعوای تخلیه، چه به صورت دستور و چه به صورت حکم، بر مبنای تعرفه دعاوی غیرمالی محاسبه و پرداخت می شود.

نقش ودیعه (قرض الحسنه) در تخلیه

ودیعه یا مبلغ قرض الحسنه که مستأجر در ابتدای قرارداد به موجر می پردازد، نقش حیاتی در فرآیند تخلیه دارد. ماده ۴ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶ به صراحت بیان می دارد که تخلیه عین مستأجره و تحویل آن به موجر منوط به استرداد ودیعه، سند و یا وجهی است که مطابق قرارداد اجاره توسط موجر از مستأجر اخذ شده است. این شرط، هم برای دستور تخلیه و هم برای حکم تخلیه لازم الاجراست.

برابر اطلاق ماده ۴ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶، تخلیه عین مستأجره و تحویل آن به موجر منوط به استرداد ودیعه، سند و یا وجهی است که مطابق قرارداد اجاره توسط موجر از مستأجر اخذ شده است.

بنابراین، موجر موظف است قبل از تخلیه ملک، مبلغ ودیعه را به مستأجر پرداخت نماید یا در صندوق دادگستری/اجرای احکام تودیع کند.

حق حبس مستأجر

در صورتی که موجر از پرداخت ودیعه یا تودیع آن در صندوق دادگستری امتناع ورزد، مستأجر می تواند از حق حبس خود استفاده کرده و از تخلیه ملک خودداری کند. در این مدت، موجر مستحق دریافت اجرت المثل ایام تصرف نخواهد بود، زیرا عدم تخلیه ناشی از فعل موجر (عدم پرداخت ودیعه) است. نظریات مشورتی قوه قضائیه نیز مؤید این مطلب هستند و این حق را برای مستأجر به رسمیت می شناسند.

امکان تهاتر ودیعه با اجور معوقه یا خسارات

چنانچه موجر مدعی ورود خسارت به عین مستأجره از ناحیه مستأجر، عدم پرداخت مال الاجاره یا بدهی بابت قبوض خدماتی باشد، می تواند همزمان با تودیع مبلغ ودیعه در صندوق، دادخواست مطالبه ضرر و زیان به میزان مورد ادعا را به دادگاه صالح تسلیم نماید. در این صورت، دایره اجرا به همان میزان از تسلیم وجه به مستأجر خودداری می کند و پس از صدور رأی دادگاه و کسر مطالبات موجر، باقی مانده وجه به مستأجر مسترد می شود.

نحوه اجرای حکم/دستور تخلیه

پس از صدور دستور یا حکم تخلیه، فرآیند اجرا به شرح زیر است:

1. ابلاغ: دستور یا حکم تخلیه به مستأجر ابلاغ می شود.
2. مهلت تخلیه: در مورد دستور تخلیه فوری، مستأجر معمولاً سه روز پس از ابلاغ فرصت دارد تا ملک را تخلیه کند. در مورد حکم تخلیه، مهلت ممکن است کمی بیشتر باشد یا به تشخیص قاضی اجرای احکام باشد.
3. تودیع ودیعه: موجر باید گواهی مبنی بر استرداد ودیعه به مستأجر یا تودیع آن در صندوق دادگستری/اجرای احکام را به دایره اجرا ارائه دهد.
4. اجرا: در صورت عدم تخلیه ملک توسط مستأجر در مهلت مقرر، دایره اجرای احکام با حضور مأمورین نیروی انتظامی و در صورت لزوم با شکستن قفل، اقدام به تخلیه ملک و تحویل آن به موجر می نماید.

امکان اعتراض و توقف عملیات اجرایی تخلیه توسط مستأجر

با وجود اینکه دستور تخلیه فوری به سرعت اجرا می شود، مستأجر در موارد خاصی می تواند به آن اعتراض کرده و درخواست توقف عملیات اجرایی را مطرح کند. این موارد شامل ادعای تمدید قرارداد، فسخ یا ابطال قرارداد اجاره، یا ادعای پرداخت ودیعه توسط مستأجر می شود. مستأجر باید شکایت خود را به دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک تقدیم کند. دادگاه در صورت احراز دلایل کافی و پس از اخذ تأمین متناسب با ضرر و زیان احتمالی موجر، می تواند قرار توقیف عملیات اجرایی تخلیه را صادر نماید.

نکات حقوقی مهم و نظریه های مشورتی کاربردی

بررسی دقیق نکات حقوقی و نظریات مشورتی قوه قضائیه می تواند به درک عمیق تر و جامع تر از ابعاد حقوقی دعوای تخلیه کمک کند.

بررسی نظریات مشورتی قوه قضائیه

نظریات مشورتی قوه قضائیه، رهنمودهای مهمی برای مراجع قضایی در موارد ابهام یا اختلاف نظر در تفسیر قوانین فراهم می آورند. در خصوص دعوای تخلیه، چندین نظریه مشورتی کلیدی وجود دارد:

• حق حبس مستأجر: نظریه مشورتی شماره ۷/۱۴۰۰/۱۹۵ مورخ 1400/03/12 تأکید دارد که اگر موجر ودیعه را مسترد نکند، مستأجر می تواند از تخلیه ملک خودداری کند و در این مدت، موجر مستحق اجرت المثل ایام تصرف یا خسارت تأخیر در تخلیه نخواهد بود. این نظریه به صراحت حق حبس مستأجر را در قبال عدم پرداخت ودیعه توسط موجر تأیید می کند.
• تهاتر ودیعه با اجور و خسارات: نظریه مشورتی شماره ۷/۱۴۰۰/۷۷۹ مورخ 1400/08/19، همانطور که در ماده ۴ قانون موجر و مستأجر ۷۶ آمده است، تصریح دارد که موجر می تواند در صورت ادعای خسارت یا اجور معوقه، همزمان با تودیع ودیعه، دادخواست مطالبه ضرر و زیان را مطرح کند تا دایره اجرا به همان میزان از پرداخت ودیعه به مستأجر خودداری کند. این نظریه راهکاری قانونی برای حفظ حقوق موجر در کنار رعایت حقوق مستأجر فراهم می آورد.
• شرط فاسخ در قرارداد اجاره: در فرضی که در قرارداد اجاره شرط فاسخ (مانند شرط عدم پرداخت اجاره بها در موعد مقرر) پیش بینی شده باشد، نظریه مشورتی شماره ۷/۱۴۰۱/۵۴ مورخ 1401/06/13 بیان می کند که لزومی به طرح دعوای مستقل اثبات انحلال قرارداد وجود ندارد؛ بلکه احراز انحلال قرارداد به عنوان سبب دعوای تخلیه باید در رسیدگی به دعوای تخلیه توسط شورای حل اختلاف یا دادگاه احراز شود. این امر به تسریع در روند رسیدگی کمک می کند.

شرایط انحلال یا فسخ قرارداد اجاره

قرارداد اجاره می تواند به طرق مختلفی منحل یا فسخ شود که هر یک مبنایی برای طرح دعوای تخلیه هستند:

• انقضای مدت: شایع ترین علت انحلال قرارداد، پایان یافتن مدت اجاره است.
• اقاله: توافق دو طرف برای برهم زدن قرارداد.
• فسخ به موجب خیارات قانونی: مانند خیار تخلف از شرط، خیار عیب، یا خیار غبن (در شرایط خاص).
• شرط فاسخ: پیش بینی شروطی در قرارداد که با تحقق آنها، قرارداد به طور خودکار منحل شود. مثال رایج آن، شرط عدم پرداخت اجاره بها برای مدت معین است. در این حالت، همانطور که نظریه مشورتی اشاره کرد، احراز وقوع شرط و انحلال قرارداد در دل رسیدگی به دعوای تخلیه انجام می شود.

تخلیه املاک مشاعی یا دارای چندین مستأجر

در املاک مشاعی (ملکی که چند نفر در آن مالکیت دارند) یا در مواردی که چندین مستأجر در یک ملک وجود دارند، رویه تخلیه ممکن است پیچیده تر شود:

• املاک مشاعی: هر یک از شرکای ملک مشاع می تواند به نسبت سهم خود، اقدام به طرح دعوای تخلیه کند، اما در عمل و برای سهولت اجرا، معمولاً تمامی مالکین مشترکاً اقدام می کنند یا یکی از آن ها با وکالت از بقیه اقدام می نماید. در هر حال، تخلیه کل ملک در صورت حصول شرایط قانونی ممکن است.
• تعدد مستأجرین: اگر چندین مستأجر با قراردادهای مستقل در یک ملک باشند، موجر باید برای تخلیه هر یک از آن ها به صورت جداگانه اقدام کند. اما اگر مستأجرین به صورت مشترک و تحت یک قرارداد واحد ملک را اجاره کرده باشند، دعوای تخلیه علیه همه آن ها مطرح خواهد شد.

در نهایت، آگاهی از این نکات حقوقی و رویه های قضایی برای هر دو طرف قرارداد اجاره ضروری است. به دلیل پیچیدگی های موجود، همواره توصیه می شود قبل از هر اقدامی، با وکیل متخصص مشورت شود تا از تضییع حقوق جلوگیری به عمل آید و مسیر قانونی به درستی طی شود.

نتیجه گیری

حکم تخلیه، یکی از پرکاربردترین دعاوی در نظام حقوقی ایران است که پیچیدگی های خاص خود را دارد. در پاسخ به پرسش کلیدی مبنی بر مالی یا غیرمالی بودن آن، باید اذعان داشت که دعوای تخلیه از نظر ماهیتی، یک دعوای مالی محسوب می شود؛ زیرا هدف نهایی آن استیفای منفعت از ملک است که دارای ارزش اقتصادی است. با این حال، به منظور تسهیل دسترسی به عدالت و تسریع در فرآیندهای قضایی، قانونگذار آن را از حیث هزینه های دادرسی در حکم دعوای غیرمالی تلقی کرده است.

این تمایز رویه ای، بر تعیین مرجع صالح (غالباً شورای حل اختلاف)، و میزان هزینه های قضایی تأثیر مستقیم دارد. همچنین، ضروری است که دعوای تخلیه با دعاوی مشابهی چون خلع ید و تصرف عدوانی اشتباه گرفته نشود؛ چرا که هر یک مبنای حقوقی، شرایط، و آثار متفاوتی دارند. در حالی که تخلیه بر مبنای قرارداد اجاره است، خلع ید ناظر بر تصرف غاصبانه مالکانه و تصرف عدوانی ناظر بر سلب تصرف قبلی است. رعایت مقررات مربوط به ودیعه و حق حبس مستأجر، همچنین آگاهی از نظریات مشورتی قوه قضائیه، از جمله مهمترین نکات حقوقی است که باید مورد توجه قرار گیرد.

با توجه به حجم و پیچیدگی های دعاوی حقوقی، به خصوص در حوزه املاک و مستغلات، صرف مطالعه مطالب و آگاهی های عمومی نمی تواند به تنهایی راهگشای حل تمامی مشکلات باشد. از این رو، بهره مندی از مشاوره و خدمات یک وکیل متخصص و مجرب در زمینه دعاوی تخلیه، امری لازم و اجتناب ناپذیر است. وکیل متخصص می تواند با تحلیل دقیق شرایط پرونده، مستندات قانونی، و رویه های قضایی، بهترین راهکار را ارائه دهد و از تضییع حقوق موکلین جلوگیری نماید.

توصیه اکید ما این است که در صورت مواجهه با هرگونه چالش حقوقی مرتبط با قراردادهای اجاره و مسائل تخلیه، پیش از هر اقدامی، با کارشناسان حقوقی و وکلای متخصص در این حوزه مشورت نمایید تا ضمن آگاهی کامل از حقوق و تکالیف خود، مسیر قانونی را به درستی و با اطمینان خاطر طی کنید و از بروز مشکلات و عواقب ناخواسته جلوگیری به عمل آید.