نمونه رای فروش مال مشاع

هنگامی که مالکان یک دارایی مشترک بر نحوه مدیریت یا تقسیم آن به توافق نمی رسند، چاره ای جز درخواست فروش آن از طریق مرجع قضایی باقی نمی ماند. این فرآیند، که به صدور <دستور فروش مال مشاع> منجر می شود، راهکاری قانونی برای حل و فصل اختلافات مالکین است. در این نوشتار به بررسی جامع این مسیر حقوقی، از مفهوم مالکیت مشاع تا اجرای حکم مزایده و تقسیم ثمن، خواهیم پرداخت.

مالکیت مشاع به وضعیتی حقوقی اطلاق می شود که در آن چند شخص به نحو <سترونگ>اشاعه، مالک عین واحدی هستند. این نوع مالکیت، اغلب منشأ اختلافات و چالش های متعددی میان شرکا می گردد؛ به ویژه زمانی که یکی از مالکین قصد تصرف در ملک یا واگذاری سهم خود را داشته باشد و سایر شرکا با او همکاری نکنند. در چنین شرایطی، قانون گذار راهکارهایی را برای برون رفت از این وضعیت پیش بینی کرده است که یکی از مهم ترین آن ها، <سترونگ>فروش مال مشاع از طریق مراجع قضایی است. این راهکار به شرکا امکان می دهد تا با فروش مال مشترک و تقسیم عواید حاصل از آن، به وضعیت مالکیت مشاع پایان دهند.

مفهوم مال مشاع و ضرورت فروش از طریق دادگاه

مال مشاع، از ارکان اصلی حقوق مدنی، به مالی گفته می شود که مالکیت آن بین دو یا چند نفر مشترک باشد، بدون آنکه سهم هر یک از نظر فیزیکی جدا و مشخص شده باشد. به عبارت دیگر، هر شریک در جزء به جزء مال شریک است. این وضعیت حقوقی می تواند در اموال منقول مانند سهام شرکت ها یا حساب های بانکی مشترک و همچنین در اموال غیرمنقول مانند زمین، خانه و آپارتمان بروز کند.

مفهوم افراز، تفکیک و تقسیم

برای درک ضرورت فروش مال مشاع، ابتدا باید تفاوت مفاهیم افراز، تفکیک و تقسیم را روشن ساخت:

• <سترونگ>افراز (تقسیم اجباری): به معنی جدا کردن سهم هر یک از شرکا از مال مشترک به صورت عینی و فیزیکی است، به گونه ای که هر شریک مالک سهم مفروز خود گردد. افراز تنها در صورتی امکان پذیر است که مال مورد نظر قابلیت تقسیم فیزیکی را داشته باشد و به واسطه تقسیم، ارزش آن کاهش نیابد یا غیرقابل استفاده نشود. مرجع صالح برای رسیدگی به درخواست افراز املاک دارای سابقه ثبتی، اداره ثبت محل وقوع ملک و در صورت عدم سابقه ثبتی، دادگاه است.
• <سترونگ>تفکیک: یک عملیات ثبتی است که طی آن یک پلاک ثبتی واحد به چند پلاک کوچکتر تقسیم می شود. تفکیک قبل از افراز و معمولاً به درخواست مالکان یا برای مقاصد شهرسازی و در چارچوب مقررات شهرداری و ثبت انجام می گیرد. این امر صرفاً به معنای تقسیم ملک به قطعات کوچکتر با حفظ مالکیت مشاعی یا برای آماده سازی جهت افراز است و به خودی خود به مالکیت مفروز شرکا منجر نمی شود.
• <سترونگ>تقسیم (تقسیم مال مشاع): یک اصطلاح کلی تر است که شامل افراز نیز می شود. تقسیم می تواند به صورت توافقی (تقسیم نامه) یا از طریق مراجع قضایی صورت گیرد. هدف از تقسیم، پایان دادن به حالت اشاعه است که می تواند از طریق افراز، تعدیل یا فروش مال مشترک و تقسیم ثمن آن باشد.

شرایط و موانع افراز مال مشاع (قابلیت یا عدم قابلیت افراز) از اهمیت ویژه ای برخوردار است. اگر مال به گونه ای باشد که افراز آن ممکن نباشد (مثلاً یک واحد آپارتمان کوچک یا زمینی که با تقسیم آن از حد نصاب های قانونی خارج می شود)، یا اگر افراز آن موجب کاهش فاحش ارزش اقتصادی مال شود، در این صورت مال «غیرقابل افراز» تلقی شده و راهکار فروش آن از طریق دادگاه مطرح می گردد.

چرایی و چه زمانی نیاز به دستور فروش مال مشاع پیدا می شود؟

نیاز به درخواست دستور فروش مال مشاع عمدتاً در شرایطی بروز می کند که <سترونگ>عدم توافق شرکا بر سر نحوه تقسیم، اداره یا بهره برداری از مال مشترک، منجر به بن بست شده باشد. این وضعیت زمانی وخیم تر می شود که مال <سترونگ>غیرقابل افراز باشد. در چنین حالتی، هیچ یک از شرکا نمی توانند سهم خود را به صورت عینی جدا کرده و به تنهایی تصرف کنند. قانون گذار با درک این چالش، راهکار فروش اجباری مال مشاع را به منظور حفظ حقوق تمامی شرکا و جلوگیری از حبس سرمایه آنان پیش بینی کرده است. بنابراین، هرگاه مال مشاع قابلیت افراز نداشته باشد و توافقی نیز برای تقسیم یا فروش آن حاصل نشود، هر یک از شرکا می تواند با مراجعه به دادگاه، تقاضای صدور دستور فروش مال مشاع را مطرح کند.

مبانی و مستندات قانونی فروش مال مشاع

فروش مال مشاع از طریق دادگاه، مستند به قوانین و مقررات مشخصی است که مبنای صدور آرای قضایی در این زمینه را تشکیل می دهند. شناخت این مستندات برای مالکان و وکلای آن ها ضروری است.

ماده ۵۹۱ قانون مدنی

یکی از اصلی ترین مبانی قانونی در خصوص فروش مال مشاع، ماده ۵۹۱ قانون مدنی است که مقرر می دارد: <سترونگ>«هرگاه مال مشاع قابل تقسیم نباشد، یا در اثر تقسیم، ضرر فاحش به شرکا وارد آید، هر شریک می تواند از دادگاه تقاضای فروش آن مال را بنماید.»

ارکان این ماده عبارتند از:

• <سترونگ>مال مشاع: موضوع دعوا باید مالی باشد که مالکیت آن به نحو اشاعه است.
• <سترونگ>عدم قابلیت تقسیم: مال مورد نظر باید ذاتاً غیرقابل افراز باشد، یا افراز آن منجر به کاهش قابل توجه ارزش کل مال یا سهم شرکا گردد. تشخیص این امر معمولاً با ارجاع به کارشناس رسمی دادگستری صورت می گیرد.
• <سترونگ>درخواست هر شریک: هر یک از شرکا (حتی یک نفر) می تواند این درخواست را از دادگاه مطرح کند و نیاز به رضایت تمامی شرکا نیست.

تفسیر حقوقی و کاربرد این ماده در رویه قضایی نشان می دهد که هدف اصلی، جلوگیری از تضرر شرکا و فراهم آوردن امکان تبدیل مال مشترک به پول نقد برای تقسیم عادلانه است. دادگاه با بررسی شرایط و پس از احراز عدم قابلیت افراز یا ورود ضرر فاحش، <سترونگ>دستور فروش صادر می کند.

ماده ۵۹۱ قانون مدنی، اساس قانونی حل اختلافات در خصوص اموال مشاع غیرقابل تقسیم را فراهم می آورد و تضمینی برای حقوق مالکان در جهت تبدیل دارایی های مشترک به وجه نقد است.

قانون افراز و فروش املاک مشاع

علاوه بر قانون مدنی، <سترونگ>قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب سال ۱۳۵۷ نیز از قوانین کلیدی در این حوزه محسوب می شود. این قانون، به تفصیل، فرآیند افراز املاک دارای سابقه ثبتی و نحوه رسیدگی به درخواست فروش آن ها را تعیین کرده است.

بررسی مواد مرتبط و نقش اداره ثبت اسناد و املاک: بر اساس این قانون، در خصوص املاکی که دارای سابقه ثبتی هستند، <سترونگ>صلاحیت اولیه رسیدگی به درخواست افراز با اداره ثبت محل وقوع ملک است. اداره ثبت پس از بررسی، چنانچه ملک را قابل افراز تشخیص دهد، عملیات افراز را انجام می دهد. اما <سترونگ>اگر ملک غیرقابل افراز تشخیص داده شود یا به هر دلیل دیگری افراز میسر نباشد، اداره ثبت گواهی عدم قابلیت افراز را صادر و <سترونگ>شریک متقاضی می تواند با ارائه این گواهی به دادگاه، تقاضای دستور فروش مال مشاع را مطرح کند.

تفاوت رسیدگی در دادگاه و اداره ثبت:

ویژگی	رسیدگی در اداره ثبت	رسیدگی در دادگاه
موضوع اصلی	درخواست افراز املاک دارای سابقه ثبتی	درخواست افراز املاک فاقد سابقه ثبتی و <سترونگ>دستور فروش مال مشاع
مرجع صالح	اداره ثبت محل وقوع ملک	دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک
نوع تصمیم	رأی افراز یا گواهی عدم قابلیت افراز	حکم افراز یا دستور فروش
رویه	رویه اداری و غیرقضایی (در مرحله افراز)	رویه قضایی با رعایت تشریفات آیین دادرسی
پس از عدم افراز	صدور گواهی و ارجاع به دادگاه برای فروش	صدور دستور فروش

لازم به ذکر است که <سترونگ>درخواست فروش مال مشاع همواره در صلاحیت دادگاه است، چه ملک دارای سابقه ثبتی باشد و گواهی عدم افراز از ثبت صادر شده باشد، و چه ملک فاقد سابقه ثبتی باشد و دادگاه خود عدم قابلیت افراز را احراز کند.

سایر مواد قانونی مرتبط

علاوه بر مواد فوق، <سترونگ>قانون آیین دادرسی مدنی نیز در مراحل رسیدگی و اجرای دستور فروش مال مشاع نقش مهمی ایفا می کند. موادی نظیر ماده ۱۹۸ (در خصوص اصل کلی حاکمیت قاضی بر صدور حکم)، ماده ۵۱۹ (در مورد خسارات دادرسی) و مواد ۴۵۴ تا ۵۰۳ (در خصوص اجرای احکام مدنی و مزایده)، دستورالعمل های لازم برای انجام صحیح فرآیند قضایی و اجرایی را ارائه می دهند. همچنین، <سترونگ>قانون اجرای احکام مدنی نیز به طور خاص، نحوه اجرای دستور فروش و برگزاری مزایده و تقسیم ثمن حاصله را تعیین می نماید.

مراحل گام به گام درخواست فروش مال مشاع از دادگاه

فرآیند درخواست فروش مال مشاع از دادگاه، مستلزم رعایت تشریفات و مراحل قانونی مشخصی است که در ادامه به تفصیل تشریح می گردد.

شرایط اقامه دعوا

برای طرح دعوای فروش مال مشاع، وجود شرایط ذیل ضروری است:

• <سترونگ>مالکیت مشاع خواهان و خوانده: باید حداقل دو نفر (خواهان و خوانده) در مال مورد نظر مالکیت مشاع داشته باشند و این مالکیت به موجب سند رسمی یا عادی قابل اثبات باشد.
• <سترونگ>عدم توافق شرکا بر نحوه تقسیم یا فروش: اگر شرکا بر سر تقسیم یا فروش توافق کنند، نیازی به مراجعه به دادگاه نیست. دادگاه زمانی ورود می کند که توافق حاصل نشده باشد.
• <سترونگ>غیرقابل افراز بودن مال: این شرط از اهمیت بسزایی برخوردار است. دادگاه پیش از صدور دستور فروش، باید از طریق کارشناس رسمی دادگستری، عدم قابلیت افراز مال را احراز نماید. در مورد املاک دارای سابقه ثبتی، گواهی عدم قابلیت افراز از سوی اداره ثبت اسناد و املاک، سندی معتبر در این خصوص است.

مدارک لازم

برای طرح دادخواست، مدارک زیر مورد نیاز است:

1. <سترونگ>سند مالکیت: شامل سند رسمی (مانند سند تک برگ یا دفترچه ای)، سند عادی (مانند مبایعه نامه، قولنامه) و یا هر مدرکی که مثبت مالکیت مشاعی خواهان باشد. اگر ملک دارای سند رسمی است، باید استعلامات ثبتی لازم نیز انجام شود.
2. <سترونگ>مدارک هویتی: شامل کارت ملی و شناسنامه خواهان و در صورت وجود وکیل، وکالتنامه وکیل.
3. <سترونگ>مدارک اثبات عدم توافق یا درخواست افراز قبلی (در صورت وجود): مثلاً در خصوص املاک ثبتی، گواهی عدم قابلیت افراز صادره از اداره ثبت. همچنین، نامه هایی که نشان دهنده تلاش خواهان برای توافق با سایر شرکا و عدم موفقیت در آن باشد، می تواند مفید واقع شود.
4. <سترونگ>رسید پرداخت هزینه های دادرسی: که بر اساس ارزش خواسته (غیرمالی یا مالی بودن) و طبق تعرفه قانونی محاسبه می شود.

تنظیم دادخواست

دادخواست فروش مال مشاع باید با دقت و رعایت نکات قانونی تنظیم شود:

• <سترونگ>خواسته: خواسته اصلی صدور دستور فروش مال مشاع است. در کنار آن، می توان مطالبه خسارات دادرسی (شامل هزینه دادرسی، حق الوکاله وکیل، هزینه کارشناسی) را نیز درخواست نمود.
• <سترونگ>شرح دلایل: در این بخش باید به صورت واضح و مستدل توضیح داده شود که چرا مال مشاع است، چرا افراز آن ممکن نیست یا به ضرر شرکا است، و چرا توافقی برای تقسیم یا فروش حاصل نشده است. اشاره به تلاش های قبلی برای حل مسالمت آمیز مسئله می تواند به اقناع قاضی کمک کند.
• <سترونگ>مستندات: تمامی مدارک فوق الذکر باید به عنوان مستندات به دادخواست پیوست شوند.

تنظیم دقیق دادخواست اهمیت زیادی دارد، زیرا این سند، مبنای شروع رسیدگی قضایی و تعیین حدود و ثغور دعوا خواهد بود.

فرآیند رسیدگی در دادگاه

پس از تقدیم دادخواست، مراحل رسیدگی به شرح زیر است:

• <سترونگ>ثبت و ارجاع پرونده: دادخواست در دفاتر خدمات قضایی الکترونیک ثبت شده و به شعبه دادگاه عمومی حقوقی صالح (معمولاً دادگاه محل وقوع ملک) ارجاع می گردد.
• <سترونگ>نقش کارشناسی رسمی دادگستری: دادگاه برای تشخیص قابلیت افراز و ارزیابی مال، پرونده را به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع می دهد. کارشناس با بررسی وضعیت فیزیکی و حقوقی مال، نظر کارشناسی خود را در خصوص قابلیت یا عدم قابلیت افراز و همچنین ارزش ریالی ملک ارائه می دهد. این نظر کارشناسی، یکی از مهم ترین مستندات قاضی برای صدور دستور فروش است.
• <سترونگ>جلسه دادرسی و ارائه دفاعیات: دادگاه جلسات دادرسی را برگزار کرده و به اظهارات خواهان و خوانده (یا وکلای آن ها) گوش می دهد. طرفین فرصت دارند تا دلایل، مدارک و دفاعیات خود را ارائه دهند.
• <سترونگ>صدور رای یا دستور فروش: پس از تکمیل تحقیقات و بررسی های لازم، به ویژه نظر کارشناس، قاضی در صورتی که مال را غیرقابل افراز تشخیص دهد و توافقی نیز برای تقسیم حاصل نشده باشد، <سترونگ>دستور فروش مال مشاع را صادر می کند. این تصمیم به جای حکم، به دلیل ماهیت اداری و غیرترافعی برخی از ابعاد آن، به عنوان دستور شناخته می شود.

نمونه آرای قضایی فروش مال مشاع و تحلیل آنها

برای درک عمیق تر رویه قضایی، بررسی نمونه آرای صادره در زمینه فروش مال مشاع ضروری است. این آرا، نکات کلیدی و استدلالات قضایی را روشن می سازند.

نمونه رای ۱: فروش ملک مشاع با سند عادی (غیرقابل افراز)

در پرونده ای، خواهان (آقای الف) با وکالت وکیل خود، علیه خوانده (خانم ب) دعوایی به خواسته <سترونگ>صدور دستور فروش طبقه دوم یک واحد مسکونی واقع در [آدرس محرمانه] به انضمام کلیه خسارات قانونی و هزینه های دادرسی، در دادگاه عمومی حقوقی مطرح می نماید. وکیل خواهان در دادخواست خود اظهار می دارد که موکلش به موجب مبایعه نامه مورخ [تاریخ محرمانه]، نصف یک واحد مسکونی (حدود ۴۰ متر مربع) را خریداری نموده و نصف دیگر متعلق به خوانده است. با توجه به متراژ اندک و مشخصات واحد، امکان افراز و تقسیم آن وجود ندارد و تقاضای فروش کل ملک را دارد.

خلاصه پرونده: خواهان و خوانده به موجب اسناد عادی، مالک مشاع یک واحد آپارتمان ۴۰ متری هستند. خوانده نیز ضمن تأیید مالکیت مشاعی و عدم توافق بر نحوه تصرف یا تقسیم، آمادگی خود را برای فروش سهم خود به مبلغی مشخص (که در رای اولیه آمده) اعلام کرده است. با توجه به متراژ و وضعیت ملک، طرفین نیز بر عدم قابلیت افراز آن اقرار دارند.

متن بخش های مهم رای (با حذف اطلاعات محرمانه):

«…با توجه به دادخواست تقدیمی و اظهار خوانده مبنی بر فروش ۴۰ متر از واحد مسکونی به مبلغ ۹۰۰ میلیون تومان و احراز مالکیت مشاعی طرفین و عدم توافق آن ها در نحوه تصرفات قانونی و حقوقی در ملک مشاع، صرف نظر از اینکه افراز و تفکیک اموالی که سابقه ثبتی دارند با اداره ثبت محل وقوع ملک می باشد، با توجه به عدم سابقه ثبتی و اینکه طرفین اقرار به عدم افراز و تفکیک واحد موصوف را دارند و حسب اقرار طرفین مبنی بر عدم افراز و تقسیم واحد مسکونی به نسبت سهم، نیاز به کارشناس رسمی دادگستری در این مرحله نیست و بر حسب اقرار طرفین ملک را غیر قابل تقسیم و افراز دانسته، مستنداً به ماده ۵۹۱ قانون مدنی و مواد ۱۹۸، ۵۱۹ قانون آیین دادرسی مدنی حکم به فروش مال مشاع یک باب [مشخصات ملک] با در نظر گرفتن چارچوب های حقوقی ناظر به موضوع حسب دلالت و مقررات قانونی افراز و فروش املاک مشاع و تقسیم قیمت آن بر اساس حصه طرفین و محکومیت خوانده به پرداخت [مبلغ] ریال هزینه دادرسی پرداخت حق الوکاله وکیل بر طبق تعرفه در حق خواهان صادر و اعلام می گردد تا عوایدی از فروش آن به نرخ روز و بواسطه ارزیابی کارشناسی بین طرفین به نسبت سهم مالکانه و با مخارج تقسیم شود. این رای با استناد به مواد ۴۵۴ الی ۵۰۳ قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی و با رعایت مقررات یاد شده صادر گردیده و قطعی و لازم الاجراست.»

تحلیل حقوقی رای: این رای نشان می دهد که حتی در صورت <سترونگ>مالکیت با سند عادی و عدم سابقه ثبتی، دادگاه می تواند به درخواست فروش مال مشاع رسیدگی کند. نکته مهم در این رای، <سترونگ>اقرار طرفین به عدم قابلیت افراز است که نیاز به ارجاع به کارشناس دادگستری در مرحله بدوی را از بین برده و سرعت رسیدگی را افزایش داده است. استناد به ماده ۵۹۱ قانون مدنی، مبنای اصلی تصمیم دادگاه است. همچنین، رای به <سترونگ>فروش مال مشاع و تقسیم عواید به نسبت سهم مالکانه صادر شده و خوانده به پرداخت هزینه های دادرسی محکوم گردیده است. قابلیت قطعی و لازم الاجرا بودن رای نیز حائز اهمیت است.

نمونه رای ۲: فروش ملک مشاع دارای سند رسمی (پس از عدم امکان افراز توسط اداره ثبت)

در پرونده ای دیگر، خواهان (آقای ج) پس از مراجعه به اداره ثبت اسناد و املاک و دریافت <سترونگ>گواهی عدم قابلیت افراز در خصوص یک قطعه زمین مشاع دارای سند رسمی، با ارائه این گواهی به دادگاه عمومی حقوقی، تقاضای <سترونگ>صدور دستور فروش ملک مشاع را علیه سایر شرکا مطرح می کند.

خلاصه پرونده: خواهان و خواندگان، مالکان مشاع یک قطعه زمین با مساحت [متراژ محرمانه] و سند رسمی هستند. اداره ثبت اسناد و املاک، پس از بررسی نقشه های ثبتی و ضوابط شهرسازی، به دلیل عدم رعایت حد نصاب تفکیک یا سایر موانع قانونی، گواهی عدم قابلیت افراز را صادر کرده است. شرکا نیز بر سر نحوه استفاده یا فروش به توافق نرسیده اند.

متن بخش های مهم رای:

«…با عنایت به محتویات پرونده، تصویر مصدق سند مالکیت رسمی ملک پلاک ثبتی [شماره پلاک] جزء [شماره فرعی] بخش [شماره اصلی] شهرستان [نام شهرستان] که دلالت بر مالکیت مشاعی خواهان و خواندگان دارد و همچنین گواهی شماره [شماره گواهی] مورخ [تاریخ گواهی] صادره از اداره ثبت اسناد و املاک [نام شهرستان] مبنی بر غیرقابل افراز بودن ملک مذکور به دلیل [دلیل ذکر شده در گواهی ثبت مانند عدم رعایت حد نصاب یا عدم امکان تفکیک از نظر فنی] و با توجه به عدم ارائه دلیلی از سوی خواندگان مبنی بر قابلیت افراز ملک یا توافق بر تقسیم، دادگاه با احراز شرایط ماده ۹ قانون افراز و فروش املاک مشاع و مواد ۵۸۹ و ۵۹۱ قانون مدنی، خواسته خواهان را موجه تشخیص داده و مستنداً به مواد فوق الذکر و مواد ۱۹۸ و ۵۱۹ قانون آیین دادرسی مدنی، <سترونگ>دستور فروش پلاک ثبتی مذکور به صورت مزایده و تقسیم ثمن حاصله به نسبت سهم هر یک از مالکین مشاع را صادر و اعلام می نماید. هزینه های دادرسی و کارشناسی مطابق قانون بر عهده محکوم علیه قرار می گیرد…»

تحلیل حقوقی رای: تفاوت اصلی این رای با نمونه قبلی، <سترونگ>وجود سند رسمی و نقش اداره ثبت اسناد و املاک است. در این حالت، دادگاه به استناد گواهی عدم قابلیت افراز صادره از اداره ثبت، بدون نیاز به کارشناسی مجدد در مرحله بدوی دادگاه (مگر در موارد خاص و اعتراض)، دستور فروش را صادر می کند. این رای نیز بر مبنای ماده ۹ قانون افراز و فروش املاک مشاع (که به دادگاه اجازه فروش می دهد) و ماده ۵۹۱ قانون مدنی صادر شده است. اهمیت استعلام از اداره ثبت و اخذ گواهی عدم افراز در پرونده های مربوط به املاک ثبتی در اینجا آشکار می شود.

نمونه رای ۳: فروش سایر اموال مشاع (مثلاً سهام یا خودروی لوکس) در صورت غیرقابل تقسیم بودن

فرض کنید خواهان (خانم ه) و خوانده (آقای و)، پس از فوت مورث، مالک مشاع <سترونگ>تعدادی سهام شرکت خاص و یک دستگاه خودروی لوکس می گردند. سهام دارای تعداد محدود و خودرو نیز از نظر فیزیکی غیرقابل تقسیم است و هیچ توافقی برای تقسیم یا فروش آن ها حاصل نشده است.

خلاصه پرونده: وراث در خصوص تقسیم ارثیه شامل سهام و یک دستگاه خودرو به توافق نرسیده اند. سهام به دلیل تعداد خاص (مثلاً کمتر از آنکه به ازای هر وارث یک سهم کامل برسد) و خودرو به دلیل ماهیت فیزیکی اش، قابل افراز یا تقسیم عینی نیستند. خواهان با طرح دعوا، تقاضای فروش هر دو مال منقول را مطرح می کند.

متن بخش های مهم رای:

«…با توجه به اسناد و گواهی انحصار وراثت پیوست دادخواست که دلالت بر مالکیت مشاعی خواهان و خوانده در [تعداد] سهم شرکت [نام شرکت] و یک دستگاه خودروی [مدل و برند خودرو] دارد، و نظر به اینکه اموال مذکور (سهام و خودرو) ذاتاً قابلیت افراز و تقسیم به سهم الشرکه هر یک از مالکین را به صورت عینی و فیزیکی ندارند و تقسیم آن موجب ضرر به مالکین و کاهش ارزش اموال می گردد و دلیلی بر توافق شرکا بر نحوه تقسیم یا فروش به دادگاه ارائه نگردیده است، دادگاه با استناد به ماده ۵۹۱ قانون مدنی و مواد ۱۹۸ و ۵۱۹ قانون آیین دادرسی مدنی، <سترونگ>حکم به فروش سهام و خودروی مذکور از طریق مزایده و تقسیم ثمن حاصله به نسبت سهم الارث هر یک از وراث صادر و اعلام می نماید. هزینه های دادرسی و کارشناسی مطابق قانون بر عهده محکوم علیه قرار می گیرد…»

تحلیل حقوقی رای: این رای نشان می دهد که اصول فروش مال مشاع محدود به اموال غیرمنقول (ملک) نیست و شامل <سترونگ>سایر اموال منقول مانند سهام یا خودرو نیز می شود، مشروط بر اینکه آن اموال نیز غیرقابل افراز یا تقسیم عینی باشند و تقسیم آن ها منجر به ضرر گردد. انطباق با قواعد کلی فروش مال مشاع در این رای به وضوح مشهود است. دادگاه در این موارد نیز بر اساس ماده ۵۹۱ قانون مدنی عمل می کند. در خصوص سهام، ممکن است ارجاع به کارشناس برای تعیین ارزش و نحوه فروش مناسب آن نیز انجام گیرد.

نقد و بررسی آرای فوق و تفاوت دستور فروش و حکم فروش

آرای فوق، رویه معمول دادگاه ها در مواجهه با درخواست فروش مال مشاع را به خوبی نشان می دهند. نقاط قوت اصلی این آرا، تأکید بر حقوق شریک متقاضی در صورت عدم توافق و عدم امکان افراز، و همچنین کاربرد گسترده ماده ۵۹۱ قانون مدنی در انواع اموال مشاع است.

یک نکته مهم و کمتر پرداخته شده در این موضوع، <سترونگ>تفاوت میان «دستور فروش» و «حکم فروش» است. در سالیان اخیر و پس از تغییرات قانونی، رویه قضایی به سمتی پیش رفته که در بسیاری از موارد، به جای «حکم فروش»، <سترونگ>«دستور فروش» صادر می شود. تفاوت های کلیدی این دو عبارتند از:

• <سترونگ>دستور فروش: معمولاً به تصمیماتی اطلاق می شود که جنبه اداری و غیرترافعی بیشتری دارند و نیازی به طی کردن کامل تشریفات دادرسی دعوای حقوقی و صدور حکم قطعی ندارند. این دستورات معمولاً <سترونگ>غیرقابل تجدیدنظر و فرجام خواهی هستند و پس از صدور، بلافاصله قابلیت اجرا پیدا می کنند (مانند دستور موقت). در مورد فروش مال مشاع، اگر دادگاه صرفاً بر اساس عدم قابلیت افراز (که توسط کارشناس یا ثبت احراز شده) و عدم توافق، دستور به فروش دهد، این تصمیم اغلب به عنوان دستور فروش تلقی می شود.
• <سترونگ>حکم فروش: در مواردی که ابعاد ترافعی و اختلافی پرونده بیشتر باشد (مثلاً دعوایی که شرکا بر سر مالکیت یا سهم یکدیگر اختلاف جدی دارند)، دادگاه ممکن است حکم فروش صادر کند. حکم، دارای تشریفات دادرسی کامل تری است، <سترونگ>قابل تجدیدنظر و فرجام خواهی است و پس از طی مراحل قانونی و قطعی شدن، قابلیت اجرا پیدا می کند.

در رویه فعلی، تمایل به صدور <سترونگ>دستور فروش برای سرعت بخشیدن به فرآیند و جلوگیری از اطاله دادرسی بیشتر است، خصوصاً اگر عدم قابلیت افراز محرز و قطعی باشد.

اجرای حکم فروش مال مشاع و فرآیند مزایده

پس از صدور دستور فروش مال مشاع و قطعیت آن، مرحله بعدی اجرای این دستور و در نهایت، تقسیم ثمن حاصل از فروش بین شرکا است.

قطعی شدن رای و صدور اجراییه

چنانچه رای صادره به صورت دستور فروش باشد و قابلیت تجدیدنظر نداشته باشد، پس از انقضای مهلت اعتراض یا قطعیت آن، درخواست <سترونگ>صدور اجراییه از طریق دادگاه صادرکننده دستور مطرح می گردد. اگر رای صادره حکم باشد، باید مراحل تجدیدنظر و فرجام خواهی آن نیز طی شود تا حکم قطعیت یابد و سپس اجراییه صادر شود.

با صدور اجراییه، پرونده به اجرای احکام مدنی ارجاع می شود و این واحد مسئولیت پیگیری و اجرای دستور را بر عهده می گیرد.

نحوه ارزیابی مجدد مال توسط کارشناس رسمی دادگستری (در مرحله اجرا)

در مرحله اجرای حکم، مجدداً <سترونگ>مال توسط کارشناس رسمی دادگستری ارزیابی می شود. این ارزیابی برای تعیین قیمت پایه مزایده ضروری است و با توجه به نوسانات بازار، معمولاً قیمت روز ملک مورد نظر قرار می گیرد. حتی اگر در مرحله بدوی دادگاه، کارشناسی برای تشخیص قابلیت افراز انجام شده باشد، ارزیابی مجدد برای تعیین قیمت روز فروش در مرحله اجرا الزامی است. این ارزیابی دقیقاً پیش از برگزاری مزایده صورت می گیرد تا اطمینان حاصل شود قیمت پیشنهادی مبنای مزایده، منطبق با ارزش واقعی مال در زمان فروش باشد.

مراحل مزایده

مزایده فرآیندی قانونی برای فروش مال مشاع است که تحت نظارت اجرای احکام صورت می گیرد:

1. <سترونگ>آگهی مزایده (شرایط و الزامات قانونی): اجرای احکام، زمان و مکان مزایده را از طریق <سترونگ>آگهی عمومی در روزنامه های کثیرالانتشار یا سایر رسانه های قانونی (مانند سامانه ثنا) منتشر می کند. این آگهی باید شامل مشخصات کامل مال، قیمت پایه، زمان و مکان برگزاری مزایده، و شرایط شرکت در آن باشد. معمولاً آگهی مزایده یک نوبت منتشر می شود و مهلت حداقل یک ماهه برای آن در نظر گرفته می شود.
2. <سترونگ>برگزاری مزایده و تعیین برنده: در روز و ساعت مقرر، مزایده در محل تعیین شده (معمولاً در دفتر اجرای احکام یا محل خاصی) برگزار می گردد. افراد می توانند با واریز مبلغی به عنوان <سترونگ>سپرده شرکت در مزایده (معمولاً ۱۰ درصد قیمت پایه) در مزایده شرکت کنند. مزایده از قیمت پایه آغاز شده و به بالاترین پیشنهاد خاتمه می یابد. کسی که بالاترین قیمت را پیشنهاد دهد و سایر شرایط قانونی را احراز کند، برنده مزایده اعلام می شود.
3. <سترونگ>پرداخت ثمن مزایده و تقسیم آن بین شرکا: برنده مزایده موظف است در مهلت مقرر (معمولاً یک ماه) مابقی ثمن (قیمت فروش) را به حساب دادگستری واریز کند. پس از واریز کامل وجه، سند انتقال مال به نام خریدار تنظیم شده و سپس، وجه حاصل از فروش (پس از کسر هزینه های اجرایی و بدهی های احتمالی) <سترونگ>به نسبت سهم الشرکه بین مالکین مشاع تقسیم می گردد.

نکات مهم و چالش ها در مرحله اجرا و مزایده: از چالش های اصلی در این مرحله، <سترونگ>عدم حضور خریدار در مزایده است که ممکن است به تکرار مزایده با کاهش قیمت پایه یا تملک مال توسط یکی از شرکا (در صورت تمایل) منجر شود. همچنین، <سترونگ>اختلاف نظر در مورد قیمت کارشناسی و <سترونگ>طولانی شدن فرآیند از دیگر چالش های رایج است. <سترونگ>مالیات بر فروش ملک و <سترونگ>هزینه های انتقال سند نیز از مواردی است که باید مورد توجه قرار گیرد و معمولاً به عهده خریدار و فروشنده است.

نکات پایانی و توصیه های حقوقی

فرآیند فروش مال مشاع، با وجود آنکه راهکاری قانونی برای حل اختلافات مالکان است، دارای پیچیدگی های خاص خود بوده و نیازمند دقت و آگاهی کافی است. برای موفقیت در این مسیر، رعایت نکات و توصیه های حقوقی زیر حائز اهمیت فراوان است:

• <سترونگ>اهمیت مشاوره با وکیل متخصص پیش از هر اقدامی: با توجه به جنبه های فنی و حقوقی این نوع دعاوی، از جمله تشخیص قابلیت افراز، تنظیم صحیح دادخواست، ارائه مستندات لازم، و پیگیری مراحل اجرایی، مشاوره و بهره گیری از تجربه یک وکیل متخصص در امور ملکی و حقوق مدنی، می تواند از اتلاف وقت و متحمل شدن خسارات احتمالی جلوگیری کرده و مسیر رسیدگی را تسریع بخشد. وکیل می تواند بهترین راهکار را متناسب با شرایط خاص پرونده ارائه دهد.
• <سترونگ>تلاش برای حل و فصل اختلافات از طریق صلح و سازش: قبل از ورود به فرآیند قضایی که معمولاً زمان بر و هزینه بر است، همواره توصیه می شود مالکین مشاع تلاش کنند تا اختلافات خود را از طریق گفت وگو، مذاکره و حتی میانجیگری (با کمک افراد معتمد یا وکیل) به صورت مسالمت آمیز حل و فصل کنند. تنظیم یک <سترونگ>تقسیم نامه رسمی یا عادی و توافق بر فروش می تواند به نفع همه طرفین باشد و از درگیری های حقوقی و روانی بکاهد.
• <سترونگ>بررسی دقیق وضعیت ثبتی و حقوقی مال: پیش از هرگونه اقدامی، از وضعیت ثبتی ملک (دارای سند رسمی، سند عادی، یا فاقد سابقه ثبتی)، وجود هرگونه رهن، بازداشت، یا حقوق ارتفاقی و انتفاعی برای اشخاص ثالث اطمینان حاصل کنید. این بررسی ها می تواند از بروز مشکلات پیش بینی نشده در آینده جلوگیری کند و تصمیم گیری آگاهانه تری را برای مالکین به ارمغان آورد.
• <سترونگ>آگاهی از حقوق و تکالیف خود به عنوان مالک مشاع: شناخت دقیق حقوق و تکالیف مربوط به مالکیت مشاع (مانند حق تصرف در سهم خود بدون اذن سایر شرکا، لزوم اذن سایر شرکا برای تصرف در کل ملک، و حق مطالبه سهم از منافع مشترک) به شما کمک می کند تا با دید بازتری در این مسیر گام بردارید و از تضییع حقوق خود جلوگیری کنید.

نتیجه گیری

فروش مال مشاع از طریق دادگاه، راهکاری قانونی و مؤثر برای پایان دادن به وضعیت اشاعه و حل اختلافات مالکین مشترک است؛ به ویژه زمانی که مال قابلیت افراز نداشته باشد یا توافقی میان شرکا حاصل نشود. این فرآیند، از طرح دادخواست و بررسی توسط کارشناس رسمی دادگستری تا صدور دستور فروش و اجرای مزایده، مراحل مشخصی دارد که رعایت هر یک از آن ها برای نیل به نتیجه مطلوب، حیاتی است. درک صحیح مبانی قانونی نظیر ماده ۵۹۱ قانون مدنی و قانون افراز و فروش املاک مشاع، و همچنین شناخت تفاوت های میان دستور فروش و حکم فروش، به مالکان و وکلای آن ها کمک می کند تا با آگاهی کامل در این مسیر گام بردارند.

با توجه به پیچیدگی های ذاتی این نوع دعاوی، از بررسی دقیق وضعیت ثبتی و حقوقی مال گرفته تا رعایت تشریفات دادرسی و اجرای احکام، <سترونگ>مشاوره با وکیل متخصص در امور ملکی و حقوق مدنی نه تنها توصیه، بلکه یک ضرورت است. این اقدام می تواند از بروز خطاها و اطاله دادرسی جلوگیری کرده و حقوق تمامی شرکا را به بهترین شکل ممکن تأمین نماید. در نهایت، با آگاهی و برنامه ریزی دقیق، می توان به نحو عادلانه به مالکیت مشاع پایان داده و عواید حاصل از آن را بین مالکان تقسیم کرد.