قانون تبدیل قولنامه به سند
از ۱۶ آذر ۱۴۰۲ و با تصویب قانون الزامی شدن ثبت معاملات اموال غیرمنقول توسط مجمع تشخیص مصلحت نظام، تبدیل قولنامه و مبایعه نامه به سند رسمی تک برگ برای تمامی املاک الزامی شده است. این قانون با هدف افزایش امنیت حقوقی معاملات و کاهش دعاوی، دارندگان اسناد عادی را ملزم به رسمی کردن مالکیت خود کرده است. اعتبار سند رسمی در نظام حقوقی ایران بی بدیل است؛ زیرا تمامی نقل و انتقالات ملکی را در سیستم یکپارچه ثبت اسناد و املاک کشور به ثبت می رساند و امکان انکار یا ابطال آن را به حداقل می رساند. این رویکرد جدید قانونی، چالش ها و فرصت های جدیدی را برای مالکان و خریداران املاک به وجود آورده که آگاهی از آن برای هر فردی که درگیر معاملات ملکی است، حیاتی محسوب می شود.
درک قانون جدید: چرا تبدیل قولنامه به سند الزامی شد؟
نظام حقوقی ایران همواره بر لزوم ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول تاکید داشته است، اما وجود حجم قابل توجهی از معاملات بر پایه اسناد عادی مانند قولنامه و مبایعه نامه، به دلیل سهولت و سرعت ظاهری، مشکلات حقوقی عدیده ای را ایجاد کرده بود. این اسناد عادی، گرچه در برخی موارد و با شرایط خاصی در محاکم قضایی معتبر شناخته می شدند، اما فاقد پشتوانه رسمی و یکپارچه بودند. این خلاء قانونی به محلی برای سوءاستفاده، فروش چندباره یک ملک، اختلافات و دعاوی طولانی مدت قضایی تبدیل شده بود.
در راستای رفع این معضلات و با هدف ایجاد شفافیت، افزایش امنیت حقوقی و کاهش پرونده های قضایی، مجمع تشخیص مصلحت نظام در تاریخ ۱۶ آذرماه ۱۴۰۲، قانون الزامی شدن ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول را به تصویب رساند. این مصوبه که به نوعی تکمیل کننده و تقویت کننده مواد ۴۶ و ۴۷ قانون ثبت اسناد و املاک کشور محسوب می شود، دیگر جایی برای معاملات غیررسمی باقی نمی گذارد. ماده ۴۶ قانون ثبت به اختیاری بودن ثبت اسناد اشاره دارد، مگر در موارد خاصی نظیر عقود و معاملات مربوط به عین یا منافع املاک دارای سابقه ثبتی. ماده ۴۷ نیز در نقاطی که اداره ثبت اسناد و دفاتر اسناد رسمی وجود دارند، ثبت برخی معاملات غیرمنقول فاقد سابقه ثبتی را اجباری می داند. قانون جدید، این الزام را فراگیرتر و قطعی تر کرده است.
انواع معاملاتی که مشمول این قانون می شوند
این قانون جدید دامنه وسیعی از معاملات ملکی را در بر می گیرد تا از هرگونه ابهام و سوءاستفاده در آینده جلوگیری کند. آشنایی با این موارد برای تمامی فعالان و ذینفعان در بازار املاک ضروری است:
- تمامی معاملات خرید و فروش املاک: این شامل هر نوع ملکی اعم از مسکونی، اداری، تجاری، و حتی زمین های کشاورزی و باغ ها می شود. هدف این است که از لحظه انجام معامله، کلیه اطلاعات در سامانه رسمی ثبت شود.
- قراردادهای مشارکت در ساخت: این نوع قراردادها که معمولاً پیچیدگی های خاص خود را دارند و سرمایه های کلانی در آن ها جابجا می شود، از این پس باید به صورت رسمی ثبت گردند.
- قراردادهای پیش فروش و پیش خرید ساختمان: یکی از منابع اصلی دعاوی ملکی، عدم شفافیت در قراردادهای پیش فروش بود. با الزام به ثبت رسمی، حقوق پیش خریداران و پیش فروشندگان به طور کامل تضمین می شود.
- قراردادهای مرتبط با حق سرقفلی و حق کسب و پیشه: انتقال این حقوق نیز که ارزش اقتصادی بالایی دارند، باید به صورت رسمی و در دفاتر اسناد رسمی انجام پذیرد.
- قراردادهای اجاره ای با اعتبار بیش از دو سال: برای جلوگیری از اختلافات طولانی مدت در روابط استیجاری، قراردادهای اجاره با مدت زمان طولانی نیز باید به صورت رسمی تنظیم و ثبت شوند.
اعتبار قانونی قولنامه و مبایعه نامه عادی پس از قانون جدید
با تصویب این قانون، اعتبار قولنامه ها و مبایعه نامه های عادی که پس از تاریخ اجرای قانون (که به احتمال زیاد از ۱۴۰۳/۰۴/۰۲ خواهد بود)، تنظیم شده اند، به طور چشمگیری کاهش می یابد و حتی می توان گفت که فاقد اعتبار قانونی لازم برای اثبات مالکیت در مراجع رسمی خواهند بود. اگرچه ممکن است این اسناد بین طرفین تعهدآور تلقی شوند، اما در مواجهه با اشخاص ثالث و در نظام ثبتی کشور، اعتباری نخواهند داشت. این امر به معنای آن است که دارندگان اینگونه اسناد، دیگر نمی توانند صرفاً با اتکا به یک قولنامه عادی، دعوای اثبات مالکیت یا الزام به تنظیم سند رسمی را به سادگی پیش ببرند.
با توجه به قانون جدید، تمامی معاملات اموال غیرمنقول، از جمله خرید و فروش، پیش فروش و حتی اجاره های طولانی مدت، باید به صورت رسمی و در دفاتر اسناد رسمی به ثبت برسند. این الزام، گامی مهم در جهت افزایش شفافیت و کاهش اختلافات حقوقی در بازار املاک است.
مهلت ها و زمان بندی: چقدر فرصت داریم؟
قانون گذار برای تسهیل روند تبدیل اسناد عادی به رسمی و جلوگیری از ایجاد بی نظمی، مهلت های مشخصی را تعیین کرده است. این مهلت ها برای دارندگان قولنامه های قدیمی که پیش از تاریخ تصویب این قانون ملک را خریداری کرده اند، بسیار حیاتی است.
مهلت ۲ ساله برای ثبت اطلاعات اسناد عادی در سامانه
بر اساس مصوبه جدید، افرادی که در حال حاضر دارای اسناد عادی (قولنامه یا مبایعه نامه) هستند و مالکیت آن ها هنوز به صورت رسمی ثبت نشده است، فرصت دارند تا در یک بازه زمانی ۲ ساله از تاریخ ابلاغ شیوه نامه اجرایی، اطلاعات ملک و قولنامه خود را در سامانه ای که بدین منظور راه اندازی خواهد شد، به ثبت برسانند. این سامانه (که انتظار می رود سامانه ثبت ملک sabtemelk.ssaa.ir یکی از ابزارهای اصلی آن باشد) بستری برای جمع آوری اطلاعات اولیه و احراز مالکیت عادی فراهم می آورد. ثبت اطلاعات در این مرحله، گام اول و اجباری برای ورود به فرآیند رسمی سازی سند است.
مهلت ۲ ساله پس از ثبت، برای دریافت سند رسمی (جمعاً ۴ سال)
پس از اینکه دارندگان اسناد عادی، اطلاعات خود را در سامانه مربوطه به ثبت رساندند و درخواست اولیه آن ها تأیید شد، یک مهلت ۲ ساله دیگر فرصت خواهند داشت تا با پیگیری مراحل قانونی و تکمیل مدارک لازم، سند رسمی تک برگ ملک خود را دریافت کنند. این به معنای آن است که در مجموع، از زمان ابلاغ شیوه نامه اجرایی، حدود ۴ سال فرصت وجود دارد تا تمامی املاک دارای قولنامه، صاحب سند رسمی شوند.
تعیین تکلیف املاک فاقد سند در صورت انقضای مهلت ها
یکی از نکات مهم این قانون، تعیین تکلیف املاکی است که مالکان آن ها در مهلت های تعیین شده، اقدام به ثبت و رسمی سازی سند خود نمی کنند. قانون گذار پیش بینی کرده است که در صورت انقضای مهلت ۴ ساله و عدم اقدام از سوی مالکان، «قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و املاک فاقد سند رسمی» همچنان پابرجا خواهد بود و فرآیند تعیین تکلیف این املاک از طریق این قانون پیگیری خواهد شد. این قانون خود سازوکاری برای صدور سند رسمی برای اراضی و املاکی که به دلایل مختلف فاقد سند رسمی هستند، فراهم می آورد. با این حال، تعلل در انجام فرآیند در مهلت های تعیین شده می تواند به پیچیدگی ها و هزینه های اضافی منجر شود.
مدت زمان تقریبی فرآیند تبدیل
با فرض تکمیل بودن تمامی مدارک و عدم وجود مشکلات خاص حقوقی یا ثبتی، مدت زمان تقریبی برای تکمیل فرآیند تبدیل قولنامه به سند رسمی تک برگ، پس از ارائه مدارک به دفاتر اسناد رسمی و یا ثبت درخواست در سامانه (در موارد خاص)، معمولاً بین ۱ تا ۲ ماه به طول می انجامد. البته این زمان ممکن است بسته به حجم کاری ادارات ثبت، پیچیدگی پرونده و زمان لازم برای استعلامات، متغیر باشد.
شرایط تبدیل قولنامه به سند رسمی تک برگ
برای موفقیت در فرآیند تبدیل قولنامه به سند رسمی تک برگ، لازم است شرایط و پیش نیازهای مشخصی احراز شود. عدم رعایت هر یک از این شرایط می تواند منجر به توقف فرآیند یا بروز مشکلات حقوقی شود:
- احراز هویت و اهلیت قانونی طرفین (فروشنده و خریدار):
اولین گام، اطمینان از هویت و صلاحیت قانونی هر دو طرف معامله (فروشنده و خریدار) است. این بدان معناست که طرفین باید بالغ، عاقل، و رشید باشند و ممنوعیت قانونی برای انجام معامله (مانند ورشکستگی، حجر و …) نداشته باشند. احراز هویت معمولاً با ارائه اصل شناسنامه و کارت ملی صورت می گیرد.
- عدم وجود موانع قانونی:
ملک مورد معامله نباید دارای موانع قانونی برای نقل و انتقال باشد. این موانع شامل مواردی نظیر توقیف ملک به دستور مراجع قضایی، در رهن بودن ملک، یا تعلق آن به ورثه ای که هنوز تقسیم ارث صورت نگرفته است، می شود. قبل از هر اقدامی، لازم است استعلامات لازم از مراجع ذی ربط (مانند اداره ثبت اسناد و املاک) انجام شود تا از عدم وجود چنین موانعی اطمینان حاصل گردد.
- تکمیل بودن مدارک لازم:
یکی از مهمترین شرایط، ارائه تمامی مدارک مورد نیاز به صورت کامل و بدون نقص است. این مدارک شامل اصل قولنامه، مدارک هویتی طرفین، اسناد پرداخت عوارض و مالیات و سایر گواهی های لازم می شود که در بخش های بعدی به تفصیل به آن ها خواهیم پرداخت.
- پرداخت هزینه های مربوطه:
فرآیند تبدیل قولنامه به سند رسمی، مستلزم پرداخت هزینه هایی از جمله حق التحریر دفاتر اسناد رسمی، عوارض شهرداری، مالیات نقل و انتقال و سایر هزینه های متفرقه است. متقاضی باید توانایی پرداخت این هزینه ها را داشته باشد.
- حضور مالک رسمی یا وکیل قانونی:
در صورتی که معامله ملک به صورت چند دست انجام شده باشد و سند رسمی هنوز به نام فروشنده کنونی (که قولنامه با او تنظیم شده) نباشد، حضور مالک رسمی (فردی که سند به نام اوست) یا وکیل قانونی وی (با ارائه وکالت نامه رسمی و معتبر) در دفتر اسناد رسمی الزامی است. این شرط برای احراز صحت انتقال مالکیت و جلوگیری از بروز دعاوی حقوقی بعدی بسیار مهم است.
مراحل گام به گام تبدیل قولنامه به سند رسمی
فرآیند تبدیل قولنامه به سند رسمی تک برگ شامل چندین مرحله مجزا است که باید به دقت و ترتیب صحیح انجام شوند. این مراحل بسته به اینکه ملک دارای سابقه ثبتی مشخص باشد یا خیر، ممکن است کمی متفاوت باشد.
مراحل اولیه (پیش از مراجعه به دفترخانه)
پیش از آنکه بتوانید برای تنظیم سند رسمی به دفاتر اسناد رسمی مراجعه کنید، لازم است برخی اقدامات اولیه را انجام دهید تا فرآیند به سرعت و بدون مشکل پیش برود:
- پرداخت بدهی های مالیاتی ملک (دارایی): ابتدا باید از عدم وجود بدهی مالیاتی برای ملک اطمینان حاصل کرده و در صورت وجود، آن ها را پرداخت کنید. این شامل مالیات بر اجاره (در صورت وجود) و مالیات نقل و انتقال ملک می شود. برای این کار باید به اداره امور مالیاتی مربوطه مراجعه کرده و گواهی تسویه حساب دریافت کنید.
- پرداخت عوارض شهرداری: کلیه عوارض نوسازی و سایر عوارض مربوط به شهرداری باید پرداخت و مفاصاحساب لازم از شهرداری اخذ شود. این مورد نیز برای تکمیل فرآیند تنظیم سند رسمی ضروری است.
- اخذ گواهی پایان کار و صورت مجلس تفکیکی (برای آپارتمان ها): اگر ملک مورد نظر آپارتمان یا واحدی در یک مجموعه ساختمانی است، گواهی پایان کار ساختمان و صورت مجلس تفکیکی واحد (که تفکیک دقیق هر واحد از نظر مساحت و حدود اربعه را مشخص می کند) باید از شهرداری و اداره ثبت دریافت شود.
- اخذ استعلامات لازم (ثبتی، دارایی، شهرداری): دفاتر اسناد رسمی پیش از تنظیم سند، استعلامات متعددی از مراجع مختلف انجام می دهند تا از وضعیت حقوقی و مالی ملک اطمینان حاصل کنند. این استعلامات شامل استعلام از اداره ثبت اسناد (برای اطمینان از عدم توقیف، رهن یا سایر موانع ثبتی)، استعلام از دارایی و شهرداری است.
مراجعه به دفتر اسناد رسمی (برای املاکی که سابقه ثبتی مشخص دارند)
این مسیر برای املاکی است که دارای سابقه ثبتی مشخص و سند مادر هستند و تنها نیاز به انتقال مالکیت دارند:
- توافق طرفین و حضور در دفترخانه: خریدار و فروشنده با توافق کامل و در زمان مقرر، با تمامی مدارک آماده، در دفتر اسناد رسمی حاضر می شوند.
- ارائه مدارک و استعلامات: مدارک هویتی، قولنامه/مبایعه نامه، گواهی های تسویه حساب مالیاتی و شهرداری، پایان کار و صورت مجلس تفکیکی به دفتردار ارائه می شود. دفترخانه نیز استعلامات لازم را انجام می دهد.
- تنظیم سند صلح یا انتقال قطعی: پس از بررسی مدارک و استعلامات، دفتر اسناد رسمی اقدام به تنظیم سند رسمی انتقال قطعی یا صلح حقوقی (بسته به نوع معامله) می کند. این سند، مالکیت را به صورت قطعی از فروشنده به خریدار منتقل می کند.
- ارسال درخواست به اداره ثبت: پس از امضای سند توسط طرفین و دفتردار، درخواست صدور سند تک برگ جدید به اداره ثبت اسناد و املاک ارسال می شود.
- دریافت سند تک برگ: پس از طی مراحل اداری در اداره ثبت، سند تک برگ جدید به نام خریدار صادر و از طریق پست به آدرس وی ارسال می گردد.
مراحل از طریق سامانه ثبت ملک (sabtemelk.ssaa.ir) (برای املاک فاقد سابقه ثبتی رسمی یا پیچیدگی های خاص)
این مسیر برای املاکی است که فاقد سابقه ثبتی رسمی هستند یا دارای پیچیدگی هایی نظیر قرار گرفتن در اراضی وقفی، مشاعی با تصرفات مجزا و غیره می باشند. این موارد معمولاً تحت مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ قانون ثبت تعیین تکلیف می شوند:
- ورود به سامانه ثبت ملک و انتخاب گزینه درخواست پذیرش جدید: متقاضی باید به سامانه الکترونیکی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور به نشانی sabtemelk.ssaa.ir مراجعه کرده و در بخش مربوط به درخواست های ثبتی، گزینه درخواست پذیرش جدید را انتخاب نماید.
- تأیید شرایط و وارد کردن اطلاعات هویتی متقاضی: پس از مطالعه شرایط و قوانین، متقاضی باید آن ها را تأیید کرده و سپس اطلاعات هویتی کامل خود (نام، نام خانوادگی، کد ملی، شماره شناسنامه، تاریخ تولد و …) را به دقت وارد نماید.
- ثبت مشخصات دقیق ملک: در این مرحله، تمامی مشخصات ملک از جمله پلاک اصلی، پلاک فرعی، شماره دفتر، بخش ثبتی، آدرس دقیق، مساحت و سایر اطلاعات مورد نیاز باید با دقت فراوان ثبت گردد.
- تکمیل فرم درخواست صدور سند مالکیت (ماده ۱۴۷): متقاضی باید فرم درخواست صدور سند مالکیت را بر اساس شرایط ماده ۱۴۷ قانون ثبت (یا سایر مواد مربوطه) تکمیل کند. این فرم شامل جزئیات مربوط به نحوه تصرف و مالکیت ملک است.
- بارگذاری اسناد و مدارک مثبت مالکیت: اسکن تمامی مدارک مثبت مالکیت از جمله اصل قولنامه یا مبایعه نامه، نقشه های ملک، فیش های واریزی، گواهی های محلی و هر مدرک دیگری که ادعای مالکیت را اثبات می کند، باید در سامانه بارگذاری شود.
- پرداخت هزینه ها: هزینه های مربوط به درخواست ثبت در سامانه و سایر عوارض مربوطه باید به صورت آنلاین یا از طریق فیش بانکی (با بارگذاری تصویر فیش) پرداخت گردد.
- پرینت فرم پذیرش و ارسال مدارک پستی به اداره ثبت: پس از تکمیل مراحل آنلاین و پرداخت هزینه ها، متقاضی باید فرم پذیرش درخواست را پرینت کرده و به همراه تمامی مدارک اصلی (یا کپی برابر اصل شده)، از طریق پست به اداره ثبت اسناد و املاک مربوطه ارسال نماید.
- پیگیری وضعیت درخواست: پس از ارسال مدارک، یک کد رهگیری پستی و شماره پرونده اختصاصی به متقاضی داده می شود که می تواند با استفاده از آن ها، وضعیت درخواست خود را از طریق سامانه پیگیری کند تا در نهایت سند تک برگ صادر شود.
مدارک لازم برای تبدیل قولنامه به سند
جمع آوری و ارائه کامل و دقیق مدارک، یکی از ارکان اصلی در فرآیند تبدیل قولنامه به سند رسمی است. هرگونه نقص در این مدارک می تواند باعث طولانی شدن روند یا حتی توقف آن شود. مدارک مورد نیاز به شرح زیر است:
- مدارک هویتی طرفین (شناسنامه و کارت ملی):
اصل و کپی تمامی صفحات شناسنامه و کارت ملی خریدار و فروشنده. در صورتی که یکی از طرفین شخص حقوقی باشد، مدارک ثبتی شرکت، روزنامه رسمی و وکالت نامه مدیرعامل یا نماینده قانونی لازم است.
- اصل قولنامه یا مبایعه نامه معتبر:
مهمترین مدرک، اصل قولنامه یا مبایعه نامه ای است که معامله بر اساس آن انجام شده است. این سند باید شامل مشخصات کامل ملک، قیمت، شرایط پرداخت و امضای طرفین و شهود باشد.
- مدارک مربوط به پرداخت عوارض شهرداری و مالیات نقل و انتقال:
ارائه مفاصاحساب عوارض نوسازی و پسماند از شهرداری و گواهی تسویه حساب مالیات نقل و انتقال از سازمان امور مالیاتی الزامی است.
- گواهی پایان کار و صورت مجلس تفکیکی (در صورت لزوم):
برای املاک نوساز یا آپارتمان ها، گواهی پایان کار از شهرداری و صورت مجلس تفکیکی از اداره ثبت (که نشان دهنده تفکیک واحدهای آپارتمان و مشاعات است) باید ارائه شود.
- نقشه ملک (در صورت نیاز و املاک فاقد سند رسمی اولیه):
در صورتی که ملک فاقد سند رسمی مادر یا دارای مشکلات ثبتی باشد (مانند اراضی بدون سابقه ثبتی یا تغییرات در ابعاد ملک)، ارائه نقشه کاداستر UTM تهیه شده توسط کارشناس رسمی نقشه برداری دادگستری یا اداره ثبت الزامی است.
- مدارک مثبت مالکیت (اگر سند به نام شخص دیگری باشد):
اگر فروشنده فعلی، خود ملک را با قولنامه خریداری کرده باشد و سند رسمی هنوز به نام او نباشد، تمامی قولنامه ها و زنجیره نقل و انتقالات قبلی به همراه سند رسمی اولیه (در صورت وجود) باید ارائه شود. در مواردی که ملک ورثه ای است، گواهی حصر وراثت و گواهی انحصار وراثت و مدارک مربوط به تقسیم نامه ارث نیز مورد نیاز است.
- بنچاق ملک:
بنچاق، سند مالکیت قدیمی ملک است که شامل جزئیات کامل نقل و انتقالات قبلی می شود و در صورت وجود، می تواند به عنوان مدرک تکمیلی ارائه شود.
هزینه های تبدیل قولنامه به سند رسمی
تبدیل قولنامه به سند رسمی، مستلزم پرداخت هزینه های متعددی است که شامل حق التحریر دفاتر اسناد رسمی، عوارض و مالیات و سایر موارد می شود. این هزینه ها بسته به ارزش ملک و نوع معامله متغیر هستند.
حق التحریر دفاتر اسناد رسمی
حق التحریر دفاتر اسناد رسمی بر اساس تعرفه های مصوب و ارزش معاملاتی ملک (یا قیمت خودرو برای اموال منقول) تعیین می شود. تعرفه ها برای اموال منقول (مانند خودرو) و اموال غیرمنقول (مانند ملک) متفاوت است:
| مبلغ سند (مال منقول) | تعرفه |
|---|---|
| تا مبلغ ۱۰ میلیون ریال (مقطوع) | ۳۵۰ هزار ریال |
| تا مبلغ ۲۰۰ میلیون ریال (نسبت به مازاد ۱۰ میلیون ریال) | ۶ در هزار |
| تا مبلغ یک میلیارد ریال (نسبت به مازاد ۲۰۰ میلیون ریال) | ۴ در هزار |
| بیش از یک میلیارد ریال (نسبت به مازاد یک میلیارد ریال) | ۱ در هزار |
| مبلغ سند (مال غیرمنقول) | تعرفه |
|---|---|
| تا مبلغ ۱۰ میلیون ریال (مقطوع) | ۸۰۰ هزار ریال |
| تا مبلغ ۵۰ میلیون ریال (نسبت به مازاد ۱۰ میلیون ریال) | ۱۲۰ در هزار |
| تا مبلغ ۱۰۰ میلیون ریال (نسبت به مازاد ۵۰ میلیون ریال) | ۴۰ در هزار |
| تا مبلغ ۲۰۰ میلیون ریال (نسبت به مازاد ۱۰۰ میلیون ریال) | ۲۰ در هزار |
| تا مبلغ ۵۰۰ میلیون ریال (نسبت به مازاد ۲۰۰ میلیون ریال) | ۱۲ در هزار |
| تا مبلغ ۱ میلیارد ریال (نسبت به مازاد ۵۰۰ میلیون ریال) | ۶ در هزار |
| بیش از ۱ میلیارد ریال (نسبت به مازاد ۱ میلیارد ریال) | ۳ در هزار |
هزینه های مربوط به عوارض شهرداری
عوارض شهرداری، از جمله عوارض نوسازی، پسماند و سایر عوارض محلی، باید پیش از انتقال سند تسویه شوند. مبلغ این عوارض ثابت نیست و بر اساس ارزش منطقه ای ملک، سال های بدهی و مصوبات شوراهای شهر متغیر است.
هزینه مالیات نقل و انتقال ملک
مالیات نقل و انتقال ملک یکی از مهم ترین هزینه ها است که معمولاً ۵ درصد از ارزش معاملاتی ملک (که توسط دارایی تعیین می شود و معمولاً کمتر از قیمت روز بازار است) می باشد. این مالیات توسط فروشنده پرداخت می شود.
هزینه اخذ گواهی پایان کار و استعلامات
برای املاک دارای ساخت و ساز، هزینه دریافت گواهی پایان کار از شهرداری و همچنین صورت مجلس تفکیکی (برای آپارتمان ها) وجود دارد. علاوه بر این، هزینه هایی برای استعلامات لازم از ادارات مختلف (مانند ثبت، دارایی، شهرداری) نیز باید پرداخت شود.
سایر هزینه های متفرقه
در برخی موارد، ممکن است هزینه های دیگری نیز وجود داشته باشد، مانند:
- هزینه نقشه برداری UTM در صورت نیاز.
- هزینه کارشناسی ملک (در موارد خاص).
- هزینه درخواست در سامانه ثبت ملک (مبلغی ثابت برای تشکیل پرونده اولیه).
- هزینه پستی برای ارسال مدارک یا دریافت سند.
در مجموع، میزان دقیق هزینه ها را می توان از دفاتر اسناد رسمی یا کارشناسان حقوقی مربوطه استعلام کرد.
موارد خاص در تبدیل قولنامه به سند
قانون جدید تبدیل قولنامه به سند، دامنه ای گسترده از املاک و معاملات را شامل می شود و در برخی موارد، پیچیدگی ها و نکات خاصی وجود دارد که آگاهی از آن ها ضروری است.
تبدیل مبایعه نامه به سند رسمی
در عرف معاملات ملکی، اغلب قولنامه و مبایعه نامه به جای یکدیگر استفاده می شوند، اما از نظر حقوقی تفاوت هایی دارند. قولنامه معمولاً سندی است که در آن طرفین تعهد می کنند در آینده معامله ای را انجام دهند، در حالی که مبایعه نامه خود سندی بر انجام قطعی معامله بیع (خرید و فروش) است که تنها تشریفات قانونی ثبت رسمی آن باقی مانده است. با این حال، از نظر قانون جدید، هر دو به عنوان اسناد عادی تلقی شده و مشمول الزام تبدیل به سند رسمی هستند. فرآیند و مدارک لازم برای تبدیل مبایعه نامه به سند رسمی تا حد زیادی مشابه قولنامه است و دارندگان مبایعه نامه ها نیز باید در مهلت های مقرر اقدام به ثبت رسمی سند خود کنند.
گرفتن سند برای زمین قولنامه ای در روستا، باغ ها و زمین های کشاورزی
یکی از چالش های بزرگ در گذشته، گرفتن سند برای زمین های قولنامه ای، به خصوص در مناطق روستایی، باغ ها و اراضی کشاورزی بود. این اراضی اغلب فاقد سابقه ثبتی رسمی بوده و یا به صورت مشاعی با تقسیم نامه های عادی خرید و فروش می شدند. با قانون جدید و راه اندازی سامانه ثبت ملک (sabtemelk.ssaa.ir)، فرآیند اخذ سند برای این نوع املاک تسهیل شده است. مالکان این اراضی می توانند با بارگذاری قولنامه ها و سایر مدارک مثبت مالکیت، درخواست صدور سند مالکیت را از طریق این سامانه پیگیری کنند. در این موارد، ارائه نقشه های دقیق و تفکیکی از اراضی توسط کارشناسان رسمی نقشه برداری بسیار حیاتی است.
املاک وقفی با حق احداث اعیانی
املاک وقفی دارای ماهیت حقوقی خاصی هستند؛ عرصه آن ها (زمین) وقف است و قابل تملک نیست، اما اعیانی (ساختمان یا بنا) که روی آن احداث شده، می تواند متعلق به افراد باشد. در مواردی که افراد حق احداث اعیانی را از سازمان اوقاف دریافت کرده اند و تنها اعیانی را با قولنامه خریداری کرده اند، لازم است برای اخذ سند رسمی اعیانی خود اقدام کنند. فرآیند تبدیل قولنامه به سند در این موارد نیز از طریق سامانه ثبت ملک و با ارائه مدارک مربوط به حق تصرف عرصه و اسناد مالکیت اعیانی پیگیری می شود.
املاک مشاعی با تصرفات مجزا
املاک مشاعی، املاکی هستند که مالکیت آن ها بین چند نفر مشترک است و هر شریک تنها سهمی از کل ملک را داراست، نه بخش مشخصی از آن را. با این حال، در بسیاری از موارد، شرکا به صورت توافقی یا عرفی، بخش هایی از ملک مشاع را به صورت مجزا تصرف کرده و با قولنامه معامله می کنند. قانون جدید به این دسته از مالکان نیز امکان می دهد تا با ثبت درخواست در سامانه ثبت ملک، و ارائه مدارک مثبت تصرفات مجزا (مانند اقرارنامه های شرکا، سوابق فیش آب و برق مجزا و…)، برای افراز و تفکیک و در نهایت اخذ سند رسمی تک برگ برای بخش تصرفی خود اقدام کنند. این فرآیند ممکن است نیازمند همکاری سایر شرکا یا دستور قضایی باشد.
قانون جدید تبدیل قولنامه به سند، فرصتی بی نظیر برای رسمیت بخشیدن به مالکیت اراضی روستایی، باغ ها و حتی املاک وقفی با حق اعیانی فراهم کرده است، که پیش از این فرآیندی پیچیده و طولانی داشت.
املاک دارای سند دفترچه ای (منگوله دار) و تبدیل آن به تک برگ
سندهای دفترچه ای (منگوله دار) سندهای قدیمی ملکی هستند که پیش از رواج سندهای تک برگ صادر می شدند. اگرچه این سندها هنوز اعتبار حقوقی دارند، اما سازمان ثبت اسناد و املاک کشور در سال های اخیر به سمت حذف کامل آن ها و جایگزینی با سندهای تک برگ حرکت کرده است. از آنجا که سندهای تک برگ دارای امنیت بیشتری هستند و اطلاعات آن ها به صورت الکترونیکی و یکپارچه قابل دسترسی است، توصیه اکید می شود دارندگان سندهای دفترچه ای نیز اقدام به تبدیل آن ها کنند. این فرآیند معمولاً در زمان هرگونه نقل و انتقال ملک (خرید و فروش) در دفاتر اسناد رسمی به صورت خودکار انجام می شود، اما مالکان می توانند به صورت جداگانه نیز با مراجعه به اداره ثبت اسناد و املاک، درخواست تبدیل سند دفترچه ای خود را به سند تک برگ ارائه دهند. یک استثناء مهم در خصوص اسناد دفترچه ای، امکان انتقال یکباره آن ها در صورت فوت مالک اصلی و انتقال به ورثه است که پس از آن، سند تک برگ صادر خواهد شد.
سوالات متداول
آیا قولنامه های قدیمی بعد از این قانون اعتبار خود را از دست می دهند؟
خیر، قولنامه های قدیمی که پیش از تاریخ اجرای قانون جدید (۱۴۰۳/۰۴/۰۲) تنظیم شده اند، همچنان به عنوان سندی دال بر تعهد و مبایعه بین طرفین معتبر هستند و می توان از آن ها در مراجع قضایی برای الزام به تنظیم سند رسمی استفاده کرد. با این حال، مالکان این اسناد موظفند طی مهلت های مقرر (۲ سال برای ثبت اطلاعات و ۲ سال برای دریافت سند رسمی) نسبت به رسمی کردن سند خود اقدام کنند. عدم اقدام به موقع، می تواند منجر به پیچیدگی های بیشتر در اثبات مالکیت شود.
اگر فروشنده برای تبدیل سند همکاری نکند، چه باید کرد؟
در صورتی که فروشنده ملک (که سند رسمی به نام اوست) از همکاری برای انتقال سند خودداری کند، خریدار می تواند از طریق مراجع قضایی اقدام به «دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی» نماید. با حکم قطعی دادگاه، اداره ثبت اسناد و املاک به جای فروشنده، سند را به نام خریدار منتقل خواهد کرد. این فرآیند ممکن است زمان بر باشد، اما حقوق خریدار را تضمین می کند.
مدت زمان گرفتن سند برای زمین قولنامه ای چقدر است؟
مدت زمان گرفتن سند برای زمین قولنامه ای، به ویژه آنهایی که فاقد سابقه ثبتی رسمی هستند و از طریق سامانه ثبت ملک (ماده ۱۴۷) اقدام می شود، می تواند متفاوت باشد. اما به طور کلی، پس از تکمیل و ارسال تمامی مدارک و مستندات لازم، این فرآیند معمولاً بین ۱ تا ۲ ماه طول می کشد. در صورت وجود پیچیدگی های خاص یا نیاز به تحقیقات محلی، این زمان ممکن است افزایش یابد.
آیا می توانیم تمام مراحل تبدیل قولنامه به سند را به وکیل بسپاریم؟
بله، تمامی مراحل تبدیل قولنامه به سند رسمی، از جمع آوری مدارک و استعلامات تا مراجعه به دفاتر اسناد رسمی و پیگیری در اداره ثبت، می تواند از طریق یک وکیل پایه یک دادگستری یا مشاور حقوقی مجرب انجام شود. سپردن این امور به متخصصان، علاوه بر صرفه جویی در زمان و انرژی، دقت و صحت فرآیند را نیز افزایش داده و از بروز خطاهای احتمالی جلوگیری می کند.
سامانه کاتب چیست و چه کاربردی دارد؟
سامانه کاتب (سامانه ثبت الکترونیک اسناد و املاک کشور) یک بستر جامع الکترونیکی است که توسط سازمان ثبت اسناد و املاک کشور راه اندازی شده و دفاتر اسناد رسمی و ادارات ثبت از آن برای ثبت و مدیریت اسناد و معاملات استفاده می کنند. این سامانه به شفافیت و سرعت بخشیدن به فرآیند ثبت و استعلام اسناد کمک شایانی کرده و یکی از ابزارهای اصلی در اجرای قانون جدید الزامی شدن ثبت معاملات است. کد رهگیری قولنامه رسمی نیز از طریق این سامانه صادر می شود.
آیا این قانون شامل معاملات خودرو نیز می شود؟
خیر، قانون الزامی شدن ثبت معاملات اموال غیرمنقول، به طور خاص به اموال غیرمنقول (مانند زمین، آپارتمان، خانه) می پردازد و شامل معاملات اموال منقول (مانند خودرو) نمی شود. هرچند که در خصوص ثبت معاملات خودرو نیز بحث های حقوقی وجود دارد و قانونگذار به سمت رسمیت بخشیدن بیشتر به برگ سبز خودرو حرکت کرده، اما این قانون مشخصاً املاک را مدنظر دارد.
نتیجه گیری
قانون جدید تبدیل قولنامه به سند، نقطه عطفی در نظام حقوقی و ثبتی کشور محسوب می شود که با هدف ارتقای امنیت حقوقی، کاهش دعاوی و ایجاد شفافیت در معاملات اموال غیرمنقول به تصویب رسیده است. این قانون، دارندگان قولنامه ها و مبایعه نامه های عادی را ملزم می سازد تا در یک بازه زمانی چهار ساله (دو سال برای ثبت اطلاعات در سامانه و دو سال برای دریافت سند رسمی)، نسبت به رسمی کردن مالکیت خود اقدام کنند.
داشتن سند رسمی تک برگ، مزایای بی شماری از جمله تضمین مالکیت در برابر هرگونه ادعای ثالث، سهولت در نقل و انتقال های آتی، امکان اخذ تسهیلات بانکی و جلوگیری از سوءاستفاده های احتمالی را به همراه دارد. با توجه به پیچیدگی های اداری و حقوقی که ممکن است در این مسیر وجود داشته باشد، توصیه می شود مالکان و خریداران املاک، با آگاهی کامل از تمامی مراحل، مدارک و هزینه ها، و در صورت لزوم با مشورت و راهنمایی متخصصین حقوقی و وکلا، برای تبدیل سند خود اقدام کنند. تعلل در این زمینه می تواند منجر به از دست رفتن فرصت ها و بروز مشکلات جدی در آینده شود.