نمونه رای مزاحمت ملکی

نمونه رای مزاحمت ملکی، سندی حقوقی است که به شاکیان و وکلای دادگستری برای درک بهتر رویه قضایی، نحوه اثبات دعوا و دفاع در پرونده های مربوط به اخلال در انتفاع از ملک کمک می کند. این آرا به روشن شدن ابعاد مختلف این دعاوی، از جمله تفاوت آن با تصرف عدوانی و ممانعت از حق، و نیز مدارک لازم برای اثبات ادعا، یاری می رساند.

حق مالکیت و انتفاع از ملک، از اساسی ترین حقوقی است که نظام های حقوقی بر حمایت از آن تاکید دارند. این حق، به صاحب خود اجازه می دهد تا بدون مزاحمت و به شکل متعارف از دارایی خود بهره برداری کند. با این حال، در محیط های اجتماعی پیچیده، گاهی اوقات این حق مورد تعرض قرار می گیرد و فردی با اعمال خود، آسایش و امکان استفاده کامل مالک یا متصرف قانونی را از ملکش مختل می سازد. در چنین شرایطی، مفهوم «مزاحمت ملکی» مطرح می شود که در نظام حقوقی ایران، راهکارهای مشخصی برای رفع آن پیش بینی شده است.

درک صحیح از مفهوم مزاحمت ملکی و تمایز آن با دعاوی مشابهی چون تصرف عدوانی و ممانعت از حق، برای هر مالک، مستأجر و حتی وکیل دادگستری ضروری است. این آگاهی نه تنها به پیشگیری از بروز مشکلات حقوقی کمک می کند، بلکه در صورت وقوع مزاحمت، مسیر صحیح و مؤثر احقاق حق را نیز هموار می سازد. آرای قضایی، به عنوان تجلی گاه عملی قوانین، نقش حیاتی در روشن سازی ابهامات و تبیین رویه قضایی دارند. مطالعه و تحلیل نمونه رای مزاحمت ملکی، به شما بینشی عمیق تر نسبت به چگونگی رسیدگی محاکم و اهمیت ادله و مستندات ارائه می دهد و شما را در تصمیم گیری های حقوقی خود توانمند می سازد.

مزاحمت ملکی چیست؟ تعریفی دقیق و کاربردی از دیدگاه قانون و عرف قضایی

مزاحمت ملکی یکی از دعاوی سه گانه تصرف است که در قانون آیین دادرسی مدنی مورد تصریح قرار گرفته است. این دعوا زمانی مطرح می شود که فردی، بدون تصرف کامل یک ملک، با اعمال خود، مانع استفاده متعارف و مشروع مالک یا متصرف قانونی از آن ملک شود. به عبارت دیگر، مزاحم، ملک را به اشغال خود درنمی آورد، بلکه با ایجاد اخلال در بهره برداری، حق انتفاع از ملک را مختل می سازد.

مفهوم حقوقی مزاحمت ملکی در ماده 160 قانون آیین دادرسی مدنی

ماده ۱۶۰ قانون آیین دادرسی مدنی بیان می دارد: در دعوای مزاحمت، خواهان مدعی می شود که خوانده نسبت به حق انتفاع یا حق ارتفاق او در ملک دیگری ایجاد مزاحمت کرده است، بدون اینکه ملک را تصرف کرده باشد. این ماده، سنگ بنای تعریف حقوقی مزاحمت ملکی در ایران است و بر چند نکته کلیدی تأکید دارد:

1. حق انتفاع یا حق ارتفاق: مزاحمت می تواند نسبت به حق انتفاع (مانند حق استفاده از ملک) یا حق ارتفاق (مانند حق عبور، حق مجرا) واقع شود.
2. عدم تصرف کامل ملک: مهم ترین ویژگی متمایز کننده مزاحمت از تصرف عدوانی، این است که مزاحم، ملک را به تصرف کامل خود درنمی آورد. او صرفاً با اخلال در بهره برداری، استفاده از آن را دشوار می سازد.
3. نقش خواهان: خواهان کسی است که مدعی اخلال در حق انتفاع یا ارتفاق خود است.

چهار ویژگی کلیدی مزاحمت ملکی

برای تشخیص دقیق یک مورد به عنوان مزاحمت ملکی، توجه به چهار ویژگی زیر ضروری است:

• ۱. عدم تصرف کامل ملک توسط مزاحم: در دعوای مزاحمت ملکی، فرد مزاحم، ملک را به طور کامل در اختیار خود نمی گیرد و از تصرف مالک یا متصرف قانونی خارج نمی سازد. بلکه عمل او صرفاً ایجاد اخلال و محدودیت در استفاده و بهره برداری است. این ویژگی، اصلی ترین تفاوت آن با تصرف عدوانی محسوب می شود.
• ۲. اخلال در استفاده و بهره برداری متعارف مالک/متصرف: هدف و نتیجه عمل مزاحم، مختل کردن استفاده عادی، مشروع و متعارفی است که مالک یا متصرف از ملک خود دارد. این اخلال می تواند شامل ایجاد سر و صدا، بو، انسداد موقت، یا هر عمل دیگری باشد که آسایش و راحتی استفاده را سلب کند.
• ۳. غیرقانونی بودن عمل مزاحم: عملی که موجب مزاحمت می شود، باید فاقد هرگونه مجوز قانونی، اذن از سوی مالک، یا حکم از مراجع صالح قضایی باشد. اگر فرد با مجوز قانونی اقدام به عملی کند که نتیجه آن اخلال در انتفاع دیگری باشد، این عمل در چارچوب مزاحمت ملکی قرار نمی گیرد.
• ۴. لزوم سابقه تصرف خواهان (قبل از ایجاد مزاحمت): برای طرح دعوای رفع مزاحمت ملکی، خواهان باید ثابت کند که پیش از شروع اقدامات مزاحمت آمیز خوانده، خود دارای سابقه تصرف و استفاده صلح آمیز و بلامنازع از ملک بوده است. این سابقه تصرف، مبنای قانونی برای حمایت از خواهان در برابر اخلال ایجاد شده است.

تفاوت های اساسی: مزاحمت ملکی، تصرف عدوانی و ممانعت از حق

برای درک عمیق تر مزاحمت ملکی، لازم است آن را از دو دعوای مشابه دیگر، یعنی تصرف عدوانی و ممانعت از حق، تمییز داد. این سه دعوا، همگی به نوعی به اختلال در حقوق مالکیت یا تصرف مربوط می شوند، اما تفاوت های ظریفی در ماهیت و مصادیق آن ها وجود دارد که شناختشان برای انتخاب مسیر صحیح حقوقی حیاتی است.

تصرف عدوانی: وقتی ملک به طور کامل اشغال می شود

در دعوای تصرف عدوانی، فرد متصرف عدوانی، به طور کامل و غیرقانونی ملک دیگری را به تصرف خود درمی آورد و مالک یا متصرف قانونی را از ملکش خارج می سازد. در واقع، استیلاء کامل بر ملک رخ می دهد و فرد ذی حق، به هیچ وجه قادر به استفاده از ملک خود نیست. مثال بارز این دعوا، اشغال یک قطعه زمین، ورود به یک خانه و سکونت در آن، یا تسلط بر یک واحد تجاری است.

ممانعت از حق: وقتی از اعمال یک حق بر ملک جلوگیری می شود (مانند حق عبور، حق مجرا)

ممانعت از حق زمانی اتفاق می افتد که شخصی مانع استفاده دیگری از حقی می شود که او بر ملک دارد، اما خود ملک را به تصرف درنمی آورد. این حق می تواند شامل حقوق ارتفاقی مانند حق عبور از ملک دیگری، حق مجرا (جریان آب از ملک دیگری)، یا حق شرب باشد. همچنین می تواند شامل حق انتفاعی مانند حق سکنی باشد. در این دعوا، فرد مزاحم، صرفاً مانع اعمال یک حق خاص می شود، نه اینکه کل ملک را تصرف کند. به عنوان مثال، ساختن دیوار در مسیر عبور همسایه که حق عبور از آنجا را دارد، مصداق ممانعت از حق است.

مزاحمت ملکی: وقتی استفاده از ملک مختل می شود (بدون تصرف کامل)

همان طور که پیشتر توضیح داده شد، در مزاحمت ملکی، تصرف کاملی صورت نمی گیرد و فرد مزاحم ملک را اشغال نمی کند. صرفاً با اعمالی خاص، استفاده و بهره برداری متعارف مالک یا متصرف از ملک مختل می شود. پارک کردن مداوم خودرو جلوی درب پارکینگ، انباشت زباله یا مصالح ساختمانی در معبر مشترک، یا ایجاد سر و صدای آزاردهنده و غیرمتعارف، از جمله مصادیق رایج این دعوا هستند. در این موارد، مالک هنوز در ملک خود حضور دارد و می تواند از آن استفاده کند، اما این استفاده با دشواری یا ناراحتی همراه است.

جدول مقایسه ای جامع: مزاحمت ملکی، تصرف عدوانی و ممانعت از حق

برای درک بهتر تفاوت های این سه دعوا، جدول زیر مقایسه ای جامع ارائه می دهد:

ویژگی	تصرف عدوانی	ممانعت از حق	مزاحمت ملکی
نوع عمل	تصرف و استیلاء کامل بر ملک	جلوگیری از اعمال یک حق بر ملک	اخلال در استفاده از ملک (بدون تصرف کامل)
نتیجه	خلع ید کامل مالک از ملک	عدم امکان استفاده از یک حق خاص	عدم امکان استفاده کامل و راحت از ملک
هدف مزاحم	اشغال و تسلط بر ملک	جلوگیری از اعمال حق خاص	اخلال در بهره برداری و آسایش
نمونه مصداق	اشغال زمین یا خانه	ساخت دیوار در مسیر حق عبور	پارک خودرو جلوی پارکینگ، ایجاد سر و صدا
مواد قانونی مرتبط (آ.د.م.)	مواد 158 تا 162	مواد 158 تا 162	مواد 158 تا 162 و ماده 160

مصادیق رایج مزاحمت ملکی: مثال هایی از زندگی روزمره و پرونده های قضایی

مزاحمت ملکی دارای مصادیق بسیار گسترده ای است که در زندگی روزمره و روابط بین همسایگان، مالکان و متصرفان املاک به وفور مشاهده می شود. شناخت این مصادیق، به افراد کمک می کند تا بتوانند به درستی وضعیت خود را تشخیص داده و راهکار حقوقی مناسب را انتخاب کنند.

• پارک مداوم خودرو در ورودی پارکینگ یا درب منزل: این یکی از شایع ترین انواع مزاحمت ملکی است که بارها به محاکم کشیده شده است. اگر فردی به صورت مکرر و بدون اجازه، خودروی خود را به نحوی پارک کند که مانع ورود و خروج وسایل نقلیه به پارکینگ یا حتی تردد افراد به درب منزل شود، مصداق بارز مزاحمت ملکی است.
• انباشت ضایعات، زباله یا نخاله های ساختمانی در معبر مشترک یا کنار ملک: قرار دادن هرگونه مواد زائد یا مصالح ساختمانی در مسیر عبور مشترک، جلوی درب همسایه، یا در محلی که باعث ایجاد بوی نامطبوع، منظره زشت، یا انسداد مسیر شود، به وضوح مصداق ایجاد مزاحمت ملکی است.
• ایجاد سر و صدای آزاردهنده و غیرمتعارف (مانند کارگاه، صدای بلند موسیقی، حیوانات خانگی): زندگی آپارتمانی و همسایگی، مستلزم رعایت حقوق یکدیگر است. تولید سر و صدای بیش از حد و نامتعارف، چه ناشی از فعالیت یک کارگاه در ساعات غیرمجاز، چه پخش موسیقی با صدای بلند، یا سروصدای مداوم و آزاردهنده حیوانات خانگی، می تواند آسایش و آرامش همسایگان را سلب کرده و مصداق مزاحمت ملکی باشد.
• تولید آلودگی (دود، بوی نامطبوع، گرد و غبار) به ملک همسایه: فعالیت هایی که منجر به انتشار آلاینده هایی نظیر دود، بوی نامطبوع، یا گرد و غبار به ملک همسایه شود و مانع استفاده عادی و مشروع از فضای آن گردد، نیز در زمره مزاحمت های ملکی قرار می گیرد. به عنوان مثال، سوزاندن ضایعات در حیاط یا راه اندازی دستگاهی که دود و بوی زیادی تولید می کند.
• سد معبر و قرار دادن اشیاء در مسیر تردد مشترک: هرگونه عملی که منجر به انسداد موقت یا دائم مسیر عبور و مرور مشترک شود، مانند قرار دادن گلدان های بزرگ، دوچرخه، یا سایر وسایل در راهرو یا حیاط مشترک، مزاحمت ملکی محسوب می شود.
• ایجاد اشراف و مزاحمت بصری (ساخت و ساز غیرمجاز مشرف): در برخی موارد، ساخت و ساز غیرمجاز یا نصب سازه ای که به طور غیرمتعارف و ناگهانی، اشراف کامل به حریم خصوصی همسایه ایجاد کند، می تواند مصداق مزاحمت بصری و ملکی باشد، البته تشخیص این مورد با دادگاه و کارشناس است.
• ورود حیوانات مزاحم به ملک همسایه: رها کردن حیوانات خانگی به نحوی که وارد ملک همسایه شده و موجب تخریب، آلودگی یا ایجاد وحشت و مزاحمت شود، نیز می تواند به عنوان مزاحمت ملکی مطرح گردد.
• نصب تابلو یا بنر تبلیغاتی غیرمجاز که مانع دید یا آرامش شود: در برخی موارد، نصب تابلوهای بزرگ تبلیغاتی یا هرگونه سازه بصری دیگر به نحوی که دید متعارف همسایه را مسدود کند یا آرامش بصری او را مختل سازد، می تواند مصداق مزاحمت ملکی باشد.

نحوه شکایت مزاحمت ملکی: راهنمای گام به گام برای احقاق حق

در مواجهه با مزاحمت ملکی، آگاهی از مراحل قانونی و نحوه صحیح پیگیری شکایت، نقش بسزایی در احقاق حق و رفع مشکل دارد. این راهنمای گام به گام، شما را با فرآیند شکایت آشنا می سازد.

گام اول: تشخیص نوع دعوا و جمع آوری ادله قوی و مستند

پیش از هر اقدام حقوقی، باید اطمینان حاصل کنید که عمل صورت گرفته دقیقاً مصداق مزاحمت ملکی است. تشخیص صحیح نوع دعوا (مزاحمت ملکی، تصرف عدوانی، ممانعت از حق) به دلیل تفاوت در نحوه اثبات و رویه رسیدگی، بسیار حائز اهمیت است.

• مدارک اثبات سابقه تصرف: برای طرح دعوای مزاحمت ملکی، شما باید ثابت کنید که پیش از ایجاد مزاحمت، خود دارای سابقه تصرف و استفاده صلح آمیز از ملک بوده اید. این مدارک می تواند شامل موارد زیر باشد:
  • سند مالکیت رسمی
  • اجاره نامه معتبر
  • مبایعه نامه
  • شهادت شهود
  • یا هر مدرک دیگری که تصرف قانونی شما را اثبات کند.
• مدارک اثبات وقوع مزاحمت: جمع آوری ادله مستند برای نشان دادن وقوع مزاحمت و اعمال خوانده بسیار مهم است:
  • استشهادیه محلی: گواهی و امضای همسایگان یا افراد مطلع از جزئیات مزاحمت.
  • عکس و فیلم: تصاویر و ویدئوهای دارای تاریخ و زمان که اعمال مزاحمت آمیز را نشان می دهند.
  • گزارش نیروی انتظامی/کلانتری: در صورت مراجعه قبلی به پلیس و ثبت صورت جلسه.
  • نظر کارشناس رسمی دادگستری: در موارد پیچیده تر، ارجاع به کارشناس برای بررسی فنی.
• اهمیت اظهارنامه به عنوان تذکر رسمی: گاهی ارسال یک اظهارنامه رسمی به مزاحم پیش از طرح دعوا، نه تنها می تواند منجر به حل و فصل مسالمت آمیز شود، بلکه در صورت عدم همکاری، به عنوان یک دلیل محکم برای اثبات تلاش شما در رفع مشکل و عدم توجه خوانده، در دادگاه قابل ارائه است.

گام دوم: انتخاب مرجع رسیدگی (دعوای حقوقی یا شکایت کیفری؟)

مزاحمت ملکی می تواند هم از جنبه حقوقی و هم در برخی موارد از جنبه کیفری قابل پیگیری باشد.

• مزاحمت ملکی حقوقی: این دعوا در صلاحیت دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک است. در دعوای حقوقی، نیازی به اثبات قصد مجرمانه (سوء نیت) خوانده نیست و صرف اخلال در انتفاع از ملک کافی است. روند این نوع دعوا، عموماً بر اساس ادله اثبات سابقه تصرف خواهان و وقوع مزاحمت توسط خوانده پیش می رود و هدف، رفع مزاحمت و اعاده وضعیت به حالت سابق است.
• مزاحمت ملکی کیفری: در صورتی که عمل مزاحم علاوه بر اخلال در انتفاع، مصداق جرمی نظیر تخریب، توهین، تهدید، یا تصرف غیرقانونی باشد (که با شرایط خاص ماده 690 قانون مجازات اسلامی مطابقت دارد)، می توان شکایت کیفری مطرح کرد. رسیدگی به این شکایت در دادسرا و سپس دادگاه کیفری انجام می شود. نکته مهم این است که در شکایت کیفری مزاحمت ملکی بر اساس ماده ۶۹۰ قانون مجازات اسلامی، شاکی باید مالک عین یا منافع ملک باشد و صرفاً متصرف بودن کافی نیست.

گام سوم: تنظیم دادخواست حقوقی یا شکوائیه کیفری (با نکات کلیدی)

دقت در تنظیم متن دادخواست یا شکوائیه، از اهمیت بالایی برخوردار است.

• اهمیت دقت در نگارش شرح دادخواست/شکوائیه: این بخش باید به صورت دقیق، واضح و بدون ابهام، شرح ماجرا، زمان و مکان وقوع مزاحمت، و نوع اعمال مزاحم را بیان کند.
• بخش خواسته و دلایل و منضمات: خواسته باید صریحاً «صدور حکم به رفع مزاحمت از ملک» و «محکومیت خوانده به پرداخت خسارات دادرسی» (در دعوای حقوقی) یا «درخواست تعقیب کیفری و مجازات» (در شکایت کیفری) باشد. در قسمت دلایل و منضمات نیز باید تمامی مدارک و ادله جمع آوری شده به صورت لیست وار ذکر شود.

گام چهارم: ثبت از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی و پرداخت هزینه ها

پس از تنظیم دادخواست، باید آن را به همراه پیوست های مربوطه (کپی مصدق مدارک) به یکی از دفاتر خدمات الکترونیک قضایی تحویل دهید. کارشناسان این دفاتر، دادخواست را ثبت سیستمی کرده و هزینه دادرسی را بر اساس ارزش خواسته از شما دریافت می کنند.

گام پنجم: پیگیری مراحل دادرسی در دادگاه

پرونده پس از ثبت، به دادگاه عمومی حقوقی صالح (معمولاً دادگاه محل وقوع ملک) ارجاع داده می شود.

• ابلاغ دادخواست/شکوائیه، تعیین وقت رسیدگی: دادگاه، وقت رسیدگی را تعیین و دادخواست را به خوانده از طریق سامانه ثنا یا به صورت فیزیکی ابلاغ می کند.
• جلسات دادگاه، دفاعیات طرفین: خواهان و خوانده در وقت مقرر در دادگاه حاضر شده و اظهارات و دفاعیات خود را ارائه می دهند.
• قرار تحقیق محلی، معاینه محل و کارشناسی (زمان و هزینه): در صورت لزوم، دادگاه ممکن است قرار تحقیق محلی، معاینه محل یا ارجاع به کارشناسی را صادر کند. هزینه های این مراحل ابتدا بر عهده خواهان است و در صورت پیروزی در دعوا، قابلیت مطالبه از خوانده را دارد.
• صدور رأی بدوی: پس از تکمیل تحقیقات، دادگاه رأی اولیه (بدوی) خود را صادر می کند.

گام ششم: مراحل تجدیدنظرخواهی و فرجام خواهی (در صورت لزوم)

اگر هر یک از طرفین به رأی بدوی اعتراض داشته باشند، می توانند در مهلت قانونی (معمولاً 20 روز)، درخواست تجدیدنظرخواهی از دادگاه تجدیدنظر استان را مطرح کنند. در موارد خاصی نیز، امکان فرجام خواهی در دیوان عالی کشور وجود دارد.

گام هفتم: اجرای رأی قطعی دادگاه

پس از قطعیت رأی مبنی بر رفع مزاحمت، نوبت به مرحله اجرا می رسد.

• درخواست صدور اجرائیه: خواهان باید با مراجعه به واحد اجرای احکام دادگاه، درخواست صدور اجرائیه کند.
• نقش واحد اجرای احکام و نیروی انتظامی: اجرای حکم رفع مزاحمت معمولاً با نظارت و حضور مأمور اجرای احکام و در صورت لزوم با همکاری نیروی انتظامی صورت می گیرد. مزاحم ملزم به توقف اقدامات مزاحمت آمیز خود است و در صورت عدم تمکین، قوای قهریه می تواند به رفع مزاحمت اقدام نماید.

نمونه دادخواست شکایت حقوقی رفع مزاحمت ملکی (کاملاً قابل شخصی سازی)

تنظیم یک دادخواست حقوقی دقیق و کامل، از مهم ترین گام ها در پیگیری دعوای رفع مزاحمت ملکی است. در ادامه، یک الگوی جامع دادخواست ارائه می شود که می توانید آن را با توجه به جزئیات پرونده خود شخصی سازی کنید.

دقت در نگارش صحیح دادخواست، به ویژه در بخش شرح دادخواست و دلایل و منضمات، می تواند تأثیر بسزایی در سرعت و نتیجه رسیدگی قضایی داشته باشد. هرگونه ابهام یا نقص، ممکن است روند دادرسی را طولانی یا حتی به رد دعوا منجر شود.

بسمه تعالی

ریاست محترم دادگستری شهرستان [نام شهرستان]

با سلام و احترام،

خواهان:

• نام و نام خانوادگی: [نام و نام خانوادگی خواهان]
• نام پدر: [نام پدر خواهان]
• کدملی: [کدملی خواهان]
• آدرس: [آدرس دقیق خواهان شامل استان، شهر، خیابان، کوچه، پلاک، کد پستی]
• شماره تماس: [شماره تماس خواهان]

خوانده:

• نام و نام خانوادگی: [نام و نام خانوادگی خوانده]
• نام پدر: [نام پدر خوانده]
• کدملی: [کدملی خوانده (در صورت اطلاع، در غیر این صورت مجهول المکان قید شود)]
• آدرس: [آدرس دقیق خوانده (در صورت اطلاع، در غیر این صورت مجهول المکان)]

وکیل/نماینده قانونی:

• [در صورت وجود وکیل: نام و نام خانوادگی وکیل، شماره پروانه، آدرس دفتر و شماره تماس]

خواسته:

صدور حکم به رفع مزاحمت از ملک به شرح ستون دلایل و منضمات دادخواست و محکومیت خوانده به پرداخت کلیه خسارات دادرسی (اعم از هزینه دادرسی، حق الوکاله وکیل، هزینه کارشناسی، و سایر هزینه های اثباتی).

دلایل و منضمات دادخواست:

1. کپی مصدق سند مالکیت (یا مبایعه نامه/اجاره نامه/مدارک مثبته تصرف قانونی)
2. کپی مصدق کارت ملی خواهان
3. استشهادیه محلی (به همراه امضای شهود و مشخصات کامل آن ها)
4. تصاویر و فیلم (دارای تاریخ و توضیحات مربوط به مزاحمت)
5. گزارش نیروی انتظامی/کلانتری (در صورت وجود)
6. اظهارنامه ارسالی به خوانده (در صورت وجود)
7. فیش واریزی هزینه دادرسی

شرح دادخواست:

احتراماً به استحضار می رساند، اینجانب [نام خواهان] مالک شش دانگ/متصرف قانونی [نوع ملک: یک باب منزل مسکونی / یک قطعه زمین / یک واحد آپارتمان / یک واحد تجاری] به پلاک ثبتی فرعی [شماره پلاک ثبتی فرعی] از اصلی [شماره پلاک ثبتی اصلی] بخش [شماره بخش ثبتی] واقع در [آدرس دقیق ملک مورد مزاحمت] می باشم. اینجانب دارای سابقه ای طولانی و بلامنازع از تصرف، استفاده و بهره برداری صلح آمیز از ملک مذکور پیش از وقوع اعمال مزاحمت آمیز خوانده می باشم.

متأسفانه از تاریخ [تاریخ شروع مزاحمت یا مدتی است]، خوانده محترم، آقای/خانم [نام خوانده]، با اعمالی نظیر [در این قسمت، اقدامات مزاحمت آمیز خوانده را به صورت دقیق، مشخص و با جزئیات کامل شرح دهید. مثلاً:]

• پارک مداوم و مکرر خودروی خود (با مشخصات کامل خودرو در صورت اطلاع) در مقابل درب ورودی پارکینگ اینجانب به نحوی که مانع ورود و خروج وسایل نقلیه و اخلال در تردد می شود.
• قرار دادن مصالح ساختمانی، زباله، نخاله یا سایر اشیاء در معبر مشترک/در مجاورت ملک/جلوی درب ورودی ملک اینجانب به نحوی که مسیر تردد را مسدود کرده و اخلال در استفاده متعارف از ملک ایجاد نموده است.
• ایجاد سر و صدای بیش از حد و غیرمتعارف ناشی از فعالیت کارگاهی/پخش موسیقی با صدای بلند/نگهداری حیوانات خانگی در ساعات استراحت (مثلاً از ساعت 22 شب تا 7 صبح) که آسایش و آرامش اینجانب و سایر ساکنین را سلب نموده است.
• تولید دود و بوی نامطبوع ناشی از سوزاندن ضایعات/فعالیت صنعتی در مجاورت ملک اینجانب که هوای ملک را آلوده و مانع استفاده از فضای آن شده است.

اقدام به ایجاد مزاحمت در استفاده متعارف و مشروع اینجانب از ملک خود می نماید. لازم به ذکر است که اعمال خوانده محترم، هرچند منجر به تصرف کامل ملک نگردیده است، اما به وضوح سبب اخلال و ممانعت از بهره برداری کامل و مشروع اینجانب از ملک شده است. علیرغم تذکرات شفاهی و کتبی (در صورت ارسال اظهارنامه به آن اشاره کنید) و درخواست های مکرر، خوانده محترم از ادامه اقدامات مزاحمت آمیز خودداری ننموده و وضعیت همچنان ادامه دارد.

لذا با عنایت به مراتب فوق، نظر به اینکه اینجانب سابقه تصرف و انتفاع از ملک مذکور را داشته ام و خوانده نیز با اقدامات غیرقانونی خود موجب اخلال در انتفاع اینجانب گردیده است، مستنداً به ماده ۱۶۰ قانون آیین دادرسی مدنی، از محضر محترم دادگاه تقاضای صدور حکم به رفع مزاحمت از ملک اینجانب و محکومیت خوانده به پرداخت کلیه خسارات دادرسی (شامل هزینه دادرسی، حق الوکاله وکیل، هزینه کارشناسی و …) مورد استدعاست.

با تشکر و احترام فراوان

نام و نام خانوادگی خواهان: [نام و نام خانوادگی خواهان]

امضاء:

تاریخ: [تاریخ تنظیم دادخواست]

نکات مهم برای شخصی سازی دادخواست

1. جزئیات دقیق: بخش شرح دادخواست را با نهایت دقت و جزئیات مربوط به پرونده خود پر کنید. هرچه اقدامات مزاحمت آمیز دقیق تر و مستندتر بیان شوند، احتمال موفقیت در دعوا بیشتر است.
2. مدارک پیوستی: اطمینان حاصل کنید که تمامی مدارک و ادله ای که در دلایل و منضمات ذکر کرده اید، به صورت کپی مصدق (ممهور به مهر برابری با اصل توسط دفاتر اسناد رسمی یا دفتر خدمات قضایی) به دادخواست پیوست شده باشند.
3. مشخصات خوانده: سعی کنید مشخصات کامل و دقیق خوانده را به دست آورید. در صورت عدم اطلاع از آدرس، ابلاغ از طریق روزنامه ممکن است زمان بر باشد.
4. مشاوره حقوقی: توصیه اکید می شود قبل از تقدیم دادخواست، با یک وکیل متخصص امور ملکی مشورت نمایید تا از صحت مسیر قانونی و قوت دلایل خود اطمینان حاصل کنید. وکیل می تواند شما را در جمع آوری ادله و تنظیم دقیق دادخواست یاری رساند.

تحلیل و بررسی نمونه آرای قضایی مزاحمت ملکی (7 تا 10 نمونه رای با شرح و تحلیل)

مطالعه و تحلیل آرای واقعی دادگاه ها، بهترین راه برای درک چگونگی تفسیر و اجرای قوانین مربوط به مزاحمت ملکی است. در ادامه، به بررسی چندین نمونه رای مزاحمت ملکی می پردازیم و نکات کلیدی حقوقی هر یک را تشریح می کنیم.

نمونه رای 1: رد دعوای رفع مزاحمت از حق علیه مستأجر دیگر ملک

عنوان رای: رد دعوای رفع مزاحمت به دلیل سابقه مزاحمت قبل از اجاره خواهان

جزئیات رای:

• شماره دادنامه قطعی: 9509972131200152
• تاریخ صدور دادنامه قطعی: 1395/02/15
• مرجع صادرکننده رأی: شعبه 46 دادگاه تجدیدنظر استان تهران

خلاصه دادنامه بدوی: آقای ح.ع. (خواهان، مستأجر بخشی از پلاک ثبتی) دعوای رفع مزاحمت ملکی و مطالبه خسارات دادرسی را علیه آقای پ.ب.س. (خوانده، مستأجر بخش دیگری از همان پلاک) مطرح می کند. خواهان مدعی است خوانده مزاحمت ایجاد کرده است. دادگاه بدوی با بررسی پرونده و دفاعیات خوانده، به این نتیجه می رسد که خواهان مورد اجاره را با همان وضعیت موجود (تعبیه دریچه توسط خوانده) رؤیت کرده و اجاره نموده است. اقدامات خوانده مبنی بر تعبیه دریچه نیز قبل از عقد اجاره خواهان بوده است. لذا دعوای ایجاد مزاحمت را فاقد وجاهت قانونی دانسته و به استناد ماده 2 و 197 قانون آیین دادرسی مدنی، قرار رد دعوای خواهان را صادر می کند.

خلاصه دادنامه تجدیدنظر: تجدیدنظرخواهی آقای ح.ع. از دادنامه بدوی پذیرفته نمی شود. دادگاه تجدیدنظر، استدلال دادگاه بدوی را صحیح دانسته و با تأکید بر اینکه خواهان ملک را با این وصف از موجر اجاره گرفته است و ایراد تجدیدنظرخواهی با هیچ یک از شقوق ماده 348 قانون آیین دادرسی مدنی منطبق نمی باشد، مستنداً به ماده 353 همان قانون، دادنامه تجدیدنظرخواسته را عیناً تأیید می نماید. رأی صادره قطعی است.

تحلیل و نکات کلیدی این رای:

این رای به روشنی اهمیت زمان وقوع مزاحمت نسبت به سابقه تصرف خواهان را نشان می دهد. نکته محوری در این پرونده این است که خواهان، ملک را با علم به وضعیت موجود و وجود مزاحمت (تعبیه دریچه) اجاره کرده است. از دیدگاه دادگاه، عملی که پیش از شروع تصرف خواهان صورت گرفته و او با آگاهی از آن ملک را اجاره نموده، نمی تواند مصداق مزاحمت ملکی پس از عقد اجاره باشد. در واقع، این وضعیت بخشی از شرایطی بوده که خواهان پذیرفته است. این رای، درس مهمی در خصوص ضرورت انجام ملاحظه و بررسی دقیق توسط مستأجر یا خریدار قبل از انعقاد قرارداد و تأکید بر اصل سابقه تصرف خواهان برای اثبات دعوای مزاحمت است.

نمونه رای 2: رد شکایت کیفری مزاحمت ملکی به دلیل عدم اثبات مالکیت یا منافع شاکی

عنوان رای: عدم احراز وصف کیفری مزاحمت ملکی به دلیل عدم اثبات مالکیت یا منافع

جزئیات رای:

• شماره دادنامه قطعی: 9209970269700992
• تاریخ صدور دادنامه قطعی: 1392/10/15
• مرجع صادرکننده رأی: شعبه 63 دادگاه تجدیدنظر استان تهران

خلاصه دادنامه بدوی: آقای م.ر. (شاکی) با وکالت آقای س.ل. علیه آقای ن.ح. (متهم) با وکالت آقای ذ.م. و خانم م.ر.، شکایت مزاحمت ملکی و خیانت در امانت مطرح می کند. وکیل شاکی ادعا می کند موکلش با متهم یک قرارداد مشارکت شفاهی 5 ساله در یک مغازه اغذیه فروشی داشته، اما پس از یک ماه و نیم دوری شاکی به دلیل بیماری، متهم مانع ورود او به مغازه شده و حساب ها را تصاحب کرده است. وکیل متهم در دفاع، وجود قرارداد شفاهی را انکار می کند و تأکید دارد که اثبات قرارداد شفاهی نیاز به دادگاه حقوقی دارد و فاقد وصف کیفری است. همچنین، برای مزاحمت ملکی کیفری (ماده 690 قانون مجازات اسلامی)، شاکی باید مالک عین یا منافع ملک باشد، در حالی که ملک متعلق به متهم است نه شاکی. دادگاه با توجه به مطالب و عدم ارائه دلیل کافی بر مالکیت یا منافع شاکی و نیز فقدان دلیل برای خیانت در امانت، موضوع را فاقد وصف کیفری تشخیص داده و حکم برائت متهم را صادر می کند. شاکی در صورت ذیحق بودن در مغازه، می تواند از طریق دادگاه حقوقی اقدام نماید.

خلاصه دادنامه تجدیدنظر: تجدیدنظرخواهی آقای س.ل. به وکالت از شاکی پذیرفته نمی شود. دادگاه تجدیدنظر نیز دلیل موجهی برای اثبات بزهکاری متهم نمی یابد و مستنداً به بند الف ماده 257 قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور کیفری، رأی به تأیید دادنامه بدوی می دهد. این رأی قطعی است.

تحلیل و نکات کلیدی این رای:

این رای بر تفاوت مهم بین دعوای حقوقی و کیفری مزاحمت ملکی تأکید دارد. برای طرح شکایت کیفری مزاحمت ملکی طبق ماده 690 قانون مجازات اسلامی، صرف تصرف کافی نیست؛ بلکه شاکی باید مالک عین یا منافع ملک باشد. در این پرونده، شاکی نتوانست مالکیت یا حق انتفاع خود را بر ملک اثبات کند (به دلیل شفاهی بودن قرارداد مشارکت و انکار متهم). بنابراین، حتی اگر مزاحمتی رخ داده باشد، فاقد وصف کیفری تلقی شده است. این رای نشان می دهد که در پرونده های کیفری، نیاز به ادله قوی تر برای اثبات عنصر مادی و قانونی جرم است و اگر ماهیت دعوا حقوقی باشد، باید از طریق دادگاه حقوقی پیگیری شود.

نمونه رای 3: محکومیت مدیر سازمان به مزاحمت ملکی موجر در رابطه استیجاری منقضی شده

عنوان رای: محکومیت کیفری به دلیل ممانعت غیرقانونی موجر از دسترسی مستأجر به عین مستأجره پس از انقضای اجاره

جزئیات رای:

• شماره دادنامه قطعی: 9209970223400391
• تاریخ صدور دادنامه قطعی: 1392/03/28
• مرجع صادرکننده رأی: شعبه 34 دادگاه تجدیدنظر استان تهران

خلاصه دادنامه بدوی: آقای ع.ر. (متهم)، مدیر عامل یک سازمان، متهم به مزاحمت ملکی است. متهم رابطه استیجاری با شرکت الف. نسبت به قطعه زمینی داشته که پس از اتمام رابطه در تاریخ 1391/8/30، با دستور کارکنان خود مانع دسترسی شاکی (شرکت الف.) به انبار دارویی ایجاد شده در زمین موصوف می شود. دادگاه با توجه به شکایت شاکی، اسناد و مدارک (قرارداد اجاره، گزارش های انتظامی دال بر مزاحمت)، اقرار متهم به وجود رابطه استیجاری و دفاعیات بلاوجه وی، بزهکاری متهم را محرز دانسته است. دادگاه تأکید می کند که حتی با فرض انقضای مهلت اجاره، موجر برای تخلیه باید به محاکم قضایی مراجعه کند نه اینکه با قهر و اجبار مانع دسترسی مستأجر به عین مستأجره گردد. لذا متهم را مستنداً به ماده 690 قانون مجازات اسلامی و با رعایت بند 5 ماده 22 همان قانون (به دلیل فقدان سابقه کیفری) به پرداخت ده میلیون ریال جزای نقدی بدل از 91 روز حبس تعزیری و همچنین رفع مزاحمت از حق شاکی محکوم می نماید.

خلاصه دادنامه تجدیدنظر: تجدیدنظرخواهی آقای ع.ر. با وکالت آقای دکتر ف.م. پذیرفته نمی شود. دادگاه تجدیدنظر، دادنامه بدوی را وفق موازین و مقررات قانونی صادر شده دانسته و تجدیدنظرخواهی واصله را با هیچ یک از شقوق ماده 240 قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور کیفری منطبق نمی بیند. لذا دادنامه تجدیدنظرخواسته را مستنداً به ماده 257 همان قانون تأیید و استوار می نماید. رأی صادره قطعی است.

تحلیل و نکات کلیدی این رای:

این رای یک نمونه قاطع از عدم مشروعیت اقدام به خود در مسائل حقوقی املاک است. حتی اگر رابطه استیجاری به پایان رسیده باشد، موجر حق ندارد به صورت خودسرانه و قهری، مستأجر را از ملک بیرون کند یا مانع دسترسی او به اموالش در ملک شود. قانون، مسیر مشخصی برای تخلیه ملک (از طریق دادگاه) تعیین کرده است و هرگونه اقدام خارج از این چارچوب، می تواند مصداق مزاحمت ملکی کیفری باشد. این رای به وضوح نشان می دهد که حتی با وجود حقانیت موجر در مطالبه تخلیه، شیوه اقدام باید قانونی باشد، وگرنه خود موجر مورد تعقیب کیفری قرار خواهد گرفت. رفع مزاحمت از حق در این پرونده به معنای اعاده دسترسی شرکت شاکی به انبارها است.

نمونه رای 4: محکومیت به تصرف عدوانی و مزاحمت ملکی به دلیل قرار دادن وسایل در مشاعات آپارتمان

عنوان رای: تصرف عدوانی و مزاحمت ملکی در مشاعات آپارتمان با قرار دادن لوازم شخصی

جزئیات رای:

• شماره دادنامه قطعی: 9409982150800383
• تاریخ صدور دادنامه قطعی: 1395/04/06
• مرجع صادرکننده رأی: شعبه 23 دادگاه تجدیدنظر استان تهران

خلاصه دادنامه بدوی: آقای ف.چ. (متهم) به اتهام تصرف عدوانی و ایجاد مزاحمت ملکی، موضوع شکایت آقای ح.ط.د. مورد رسیدگی قرار می گیرد. دلایل منعکس در قرار مجرمیت، کیفرخواست و اقرار متهم در دادگاه، حاکی از ارتکاب بزه انتسابی است. دادگاه، متهم را به دلیل استفاده از قسمت های مشاع آپارتمان (قرار دادن لوازم خانگی نظیر یخچال و لباسشویی و طناب لباس در مشاعات) به استناد ماده 690 قانون مجازات اسلامی (مصوب 1375) و مواد 86 و 83 قانون مجازات اسلامی (مصوب 1392) به پرداخت نه میلیون ریال جزای نقدی بدل از حبس 4 ماهه در حق صندوق دولت و همچنین رفع تصرف و مزاحمت محکوم می نماید.

خلاصه دادنامه تجدیدنظر: تجدیدنظرخواهی آقای ف.چ. نسبت به دادنامه بدوی پذیرفته نمی شود. دادگاه تجدیدنظر، اعتراض موجه و مؤثری که موجب فسخ دادنامه شود را نمی یابد و اعتراض واصله را با هیچ یک از شقوق ماده 434 قانون آیین دادرسی کیفری منطبق نمی بیند. لذا ضمن رد اعتراض تجدیدنظرخواه، مستنداً به بند الف ماده 455 همان قانون، دادنامه تجدیدنظرخواسته را عیناً تأیید و استوار می نماید. این رای حضوری و قطعی است.

تحلیل و نکات کلیدی این رای:

این رای به وضوح نشان می دهد که استفاده غیرمتعارف و خصوصی از مشاعات آپارتمان توسط یکی از مالکان یا ساکنین، می تواند مصداق هم زمان تصرف عدوانی و مزاحمت ملکی باشد. مشاعات، فضاهایی هستند که مالکیت و حق انتفاع از آن ها متعلق به تمامی مالکان به نحو اشتراکی است و هیچ کس حق ندارد به صورت انحصاری آن را تصرف یا به گونه ای استفاده کند که مانع استفاده متعارف دیگران شود. قرار دادن لوازم خانگی که فضای قابل توجهی را اشغال می کنند، نه تنها به منزله تصرف بخشی از مشاعات است، بلکه با اخلال در عبور و مرور و استفاده سایرین، ایجاد مزاحمت نیز می کند. این رای اهمیت رعایت حقوق همسایگی در زندگی آپارتمانی و ممنوعیت هرگونه تجاوز به فضاهای مشترک را تأیید می کند.

نمونه رای 5: برائت از مزاحمت ملکی کیفری برای احداث تراس غیرمجاز مشرف به ملک غیر

عنوان رای: برائت از مزاحمت ملکی کیفری برای اشراف تراس به ملک همسایه (عدم وصف جزایی)

جزئیات رای:

• شماره دادنامه قطعی: 9309970222200574
• تاریخ صدور دادنامه قطعی: 1393/04/31
• مرجع صادرکننده رأی: شعبه 22 دادگاه تجدیدنظر استان تهران

خلاصه دادنامه بدوی: آقای س.ح. (متهم) متهم به ایجاد مزاحمت ملکی به واسطه احداث تراس مشرف بر ملک شکات (ع.د. و م.ن. و ر.ج. و م.د.) است. دادگاه با توجه به شکایت شاکیان، نظریه هیئت سه نفره کارشناسان امور ساختمان (مبنی بر صحت شکایت شاکیان)، و جوابیه شهرداری مبنی بر غیرقانونی و عدوانی بودن ساخت و ساز، بزه انتسابی را محرز دانسته و متهم را مستنداً به ماده 690 قانون مجازات اسلامی به تحمل شش ماه حبس تعزیری و رفع مزاحمت (توسط دیوارچینی جلوی تراس و مسدود نمودن آن) محکوم می کند.

خلاصه دادنامه تجدیدنظر: تجدیدنظرخواهی آقای م.س. به وکالت از آقای س.ح. پذیرفته می شود. دادگاه تجدیدنظر با بررسی محتویات پرونده و خصوصاً نظریه هیئت سه نفره کارشناسی که حکایت از احداث بنا در ملک خود متهم را دارد و اینکه مزاحمتی در ملک شکات برای استفاده ایجاد نکرده، بلکه صرفاً با اشراف بر آن ها مانع از تردد (و به تعبیر دیگر، سلب آرامش و حریم خصوصی) می شود و از لحاظ عدم رعایت نظامات شهرسازی می بایست از طریق کمیسیون ماده صد شهرداری اقدام گردد، دادنامه بدوی را نقض می کند. دادگاه تجدیدنظر با پذیرش تجدیدنظرخواهی، حکم بر برائت نامبرده از اتهام ایجاد مزاحمت ملکی (کیفری) را به دلیل اینکه فاقد وصف جزایی می باشد، صادر و اعلام می نماید. رأی صادره قطعی است.

تحلیل و نکات کلیدی این رای:

این رای یکی از نمونه های مهم برای تمایز قائل شدن بین مزاحمت ملکی حقوقی و مزاحمت ملکی کیفری و همچنین تفاوت بین تخلفات شهرسازی و دعاوی تصرف است. دادگاه تجدیدنظر به درستی تشخیص می دهد که احداث بنا (حتی غیرمجاز و مشرف) در ملک خود شخص، لزوماً به معنای ایجاد مزاحمت (به معنای اخلال در تصرف یا حق انتفاع) در ملک همسایه نیست. اشراف، اگرچه ممکن است موجب سلب آرامش و نقض حریم خصوصی شود، اما در این پرونده به گونه ای نبوده که اخلال در استفاده از ملک همسایه ایجاد کند. دادگاه تأکید می کند که چنین مواردی بیشتر در صلاحیت کمیسیون ماده صد شهرداری برای بررسی تخلفات ساختمانی است تا دادگاه کیفری برای جرم مزاحمت ملکی. این رای به اهمیت عنصر اخلال در استفاده و بهره برداری در تعریف مزاحمت ملکی اشاره دارد و نشان می دهد که صرف ایجاد ناراحتی یا نقض حریم خصوصی (در صورتی که به حد اخلال در استفاده نرسد) لزوماً مزاحمت ملکی کیفری نیست.

نمونه رای 6: تایید دعوای رفع مزاحمت از حق انتفاع از ملک در محوطه مشترک

عنوان رای: محکومیت به رفع مزاحمت ناشی از سد معبر در محوطه مشترک

جزئیات رای:

• شماره دادنامه قطعی: 9609970224000123
• تاریخ صدور دادنامه قطعی: 1396/01/20
• مرجع صادرکننده رأی: شعبه 12 دادگاه تجدیدنظر استان تهران

خلاصه دادنامه بدوی: خواهان (خانم س.م.) دادخواستی مبنی بر رفع مزاحمت ملکی از محوطه مشترک آپارتمان علیه خوانده (آقای ر.ب.) مطرح می کند. خواهان مدعی است خوانده با قرار دادن مصالح ساختمانی و اشیاء اضافی در محوطه مشترک، مانع استفاده وی و سایر ساکنین از این فضا و عبور و مرور راحت شده است. دادگاه بدوی پس از بررسی اظهارات طرفین، استشهادیه محلی، و گزارش معاینه محل که مؤید انسداد و اخلال در استفاده از محوطه مشترک توسط خوانده بوده است، دعوای خواهان را موجه تشخیص می دهد. لذا حکم به رفع مزاحمت از طریق جمع آوری اشیاء و مصالح از محوطه مشترک و محکومیت خوانده به پرداخت خسارات دادرسی صادر می نماید.

خلاصه دادنامه تجدیدنظر: تجدیدنظرخواهی خوانده پذیرفته نمی شود. دادگاه تجدیدنظر با بررسی دلایل و منضمات پرونده و دفاعیات طرفین، و با توجه به اینکه محوطه مورد نزاع دارای وصف مشترک بوده و خوانده حق تصرف انحصاری در آن را ندارد و اقدامات وی موجب اخلال در انتفاع سایر شرکا شده است، رأی بدوی را مطابق با موازین قانونی دانسته و ضمن رد تجدیدنظرخواهی، دادنامه تجدیدنظرخواسته را عیناً تأیید می نماید. رأی صادره قطعی است.

تحلیل و نکات کلیدی این رای:

این رای تأیید می کند که حق انتفاع از فضاهای مشترک (مانند محوطه، راهرو، حیاط) در آپارتمان ها یا مجتمع ها، متعلق به همه مالکین است. هرگونه عمل انفرادی که منجر به محدود کردن یا اخلال در این حق انتفاع شود، مصداق مزاحمت ملکی محسوب می گردد. استفاده از فضاهای مشترک برای نگهداری مصالح یا اشیاء شخصی، بیش از حد متعارف و بدون رضایت سایر شرکا، قابل پذیرش نیست. این رای اهمیت معاینه محل و استشهادیه محلی را به عنوان ادله قوی در اثبات دعوای مزاحمت ملکی، به ویژه در مورد مشاعات، برجسته می سازد.

نمونه رای 7: رد دعوای مزاحمت ملکی به دلیل عدم اثبات سابقه تصرف بلامنازع خواهان

عنوان رای: عدم احراز سابقه تصرف بلامنازع خواهان و رد دعوای رفع مزاحمت

جزئیات رای:

• شماره دادنامه قطعی: 9709970223800456
• تاریخ صدور دادنامه قطعی: 1397/06/10
• مرجع صادرکننده رأی: شعبه 38 دادگاه تجدیدنظر استان تهران

خلاصه دادنامه بدوی: آقای ع.م. (خواهان) دادخواستی مبنی بر رفع مزاحمت ملکی از یک قطعه زمین کشاورزی علیه آقای ب.ک. (خوانده) مطرح می کند. خواهان مدعی است خوانده با حفر چاه در زمین مجاور، موجب کاهش سطح آب چاه وی و اخلال در آبیاری زمینش شده است. دادگاه بدوی پس از رسیدگی و استماع اظهارات طرفین و شهود، به دلیل عدم ارائه مدارک کافی دال بر سابقه تصرف بلامنازع خواهان نسبت به حق آب یا نحوه بهره برداری از چاه مورد ادعا، و همچنین وجود اختلاف قدیمی بین طرفین بر سر حدود و ثغور اراضی، سابقه تصرف خواهان را به نحو صلح آمیز و بلامنازع احراز نمی کند. لذا با استناد به ماده 161 قانون آیین دادرسی مدنی، قرار رد دعوای خواهان را صادر می نماید.

خلاصه دادنامه تجدیدنظر: تجدیدنظرخواهی خواهان از دادنامه بدوی مردود اعلام می شود. دادگاه تجدیدنظر نیز پس از بررسی مجدد پرونده و عدم کشف دلیل موجهی که بتواند سابقه تصرف خواهان را به صورت بلامنازع اثبات کند، استدلال دادگاه بدوی را تأیید کرده و دادنامه تجدیدنظرخواسته را عیناً استوار می نماید. این رأی قطعی است.

تحلیل و نکات کلیدی این رای:

این رای اهمیت سابقه تصرف بلامنازع و صلح آمیز خواهان در دعوای مزاحمت ملکی را به وضوح نشان می دهد. اگر خواهان نتواند ثابت کند که پیش از ایجاد مزاحمت، به صورت آرام و بدون اعتراض، از ملک یا حق مورد نظر تصرف و بهره برداری می کرده است، دعوای او حتی اگر مزاحمتی واقعی نیز رخ داده باشد، ممکن است مورد پذیرش قرار نگیرد. وجود اختلافات قبلی بر سر ملک یا حقوق مربوط به آن، می تواند به عنوان دلیلی بر عدم صلح آمیز بودن سابقه تصرف تلقی شود. در این موارد، ممکن است نیاز به طرح دعاوی دیگری مانند اثبات مالکیت یا تقسیم ملک باشد.

نمونه رای 8: محکومیت به رفع مزاحمت از پارکینگ اختصاصی توسط مهمان همسایه

عنوان رای: رفع مزاحمت از پارکینگ اختصاصی ناشی از پارک خودرو مهمان همسایه

جزئیات رای:

• شماره دادنامه قطعی: 9809970221400876
• تاریخ صدور دادنامه قطعی: 1398/11/05
• مرجع صادرکننده رأی: شعبه 14 دادگاه تجدیدنظر استان تهران

خلاصه دادنامه بدوی: خواهان (آقای م.ج.) دادخواستی مبنی بر رفع مزاحمت از پارکینگ اختصاصی خود علیه خوانده (آقای ک.ن.، همسایه) و همچنین مهمان او (آقای س.و.) مطرح می کند. خواهان مدعی است مهمان خوانده به صورت مکرر خودروی خود را در پارکینگ اختصاصی وی پارک می کند و با تذکرات مکرر نیز از این عمل دست برنداشته است. دادگاه بدوی با توجه به سند مالکیت خواهان که دارای پارکینگ اختصاصی است، استشهادیه محلی مبنی بر تکرار عمل مزاحمت، و گزارش کلانتری، دعوا را موجه تشخیص می دهد. لذا حکم به رفع مزاحمت از پارکینگ اختصاصی خواهان و منع پارک هرگونه خودرو در آن محل توسط خوانده و مهمانانش صادر و خوانده را به پرداخت خسارات دادرسی محکوم می نماید.

خلاصه دادنامه تجدیدنظر: تجدیدنظرخواهی خوانده پذیرفته نمی شود. دادگاه تجدیدنظر با بررسی مجدد پرونده، استدلال دادگاه بدوی را صحیح دانسته و با تأکید بر حق انحصاری خواهان بر پارکینگ اختصاصی و لزوم احترام به حقوق سایر مالکین، دادنامه بدوی را عیناً تأیید می نماید. رأی صادره قطعی است.

تحلیل و نکات کلیدی این رای:

این رای تأکید می کند که پارکینگ اختصاصی، فضایی تحت مالکیت انحصاری است و هرگونه استفاده غیرمجاز از آن، حتی توسط مهمان همسایه، مصداق مزاحمت ملکی است. مسئولیت کنترل اقدامات مهمانان نیز بر عهده میزبان است. این پرونده به خوبی نشان می دهد که حقوق مالکان در استفاده از فضاهای اختصاصی باید مورد احترام قرار گیرد و در صورت نقض، محاکم قضایی از آن حمایت می کنند. همچنین، مستندسازی مزاحمت ها از طریق استشهادیه و گزارش نیروی انتظامی در اینگونه موارد بسیار مؤثر است.

نکات مهم و توصیه های حقوقی پیشگیرانه و عملی

برای پیشگیری از بروز مزاحمت ملکی و همچنین در صورت وقوع آن، جهت احقاق هرچه سریع تر حقوق خود، رعایت نکات و توصیه های حقوقی زیر حائز اهمیت است:

• اهمیت مشاوره زودهنگام با وکیل متخصص ملکی: در صورت بروز هرگونه علامت از مزاحمت یا اختلال در حق انتفاع از ملک، سریعاً با یک وکیل متخصص در امور ملکی مشورت کنید. وکیل می تواند شما را در تشخیص صحیح نوع دعوا، جمع آوری ادله لازم، و انتخاب مسیر قانونی مناسب راهنمایی کند و از اتلاف وقت و هزینه های اضافی جلوگیری نماید.
• اهمیت مستندسازی دقیق و جمع آوری مدارک: از همان ابتدای بروز مزاحمت، هرگونه مدرک و شاهدی را که می تواند وقوع مزاحمت را اثبات کند، جمع آوری و نگهداری کنید. این مدارک شامل عکس، فیلم (دارای تاریخ و زمان)، استشهادیه محلی، مکاتبات، پیامک ها، و گزارش های احتمالی نیروی انتظامی یا مراجع ذی صلاح می شود.
• چگونه می توان از بروز مزاحمت ملکی پیشگیری کرد؟
  • آگاهی از حقوق: با مطالعه قوانین مربوط به املاک و حقوق همسایگی، از حقوق خود و دیگران آگاه باشید.
  • ارتباط مؤثر با همسایگان: تلاش کنید با همسایگان خود ارتباط مسالمت آمیز و سازنده ای داشته باشید و در صورت بروز سوءتفاهم ها، قبل از پیچیده شدن موضوع، از طریق گفت وگو آن را حل و فصل کنید.
  • قوانین ساختمان: در آپارتمان ها، به دقت آیین نامه ها و قوانین داخلی ساختمان را رعایت کنید و از حقوق خود و سایر ساکنین در فضاهای مشترک مطلع باشید.
  • نصب تابلو یا علائم: در صورت لزوم، برای فضاهای اختصاصی مانند پارکینگ، با نصب تابلوهای مناسب، از ورود و استفاده غیرمجاز جلوگیری کنید.
• حفظ آرامش و عدم درگیری فیزیکی یا لفظی: هرگز در مواجهه با مزاحم، وارد درگیری فیزیکی یا لفظی نشوید. این اقدامات نه تنها مشکل را حل نمی کند، بلکه ممکن است موجب بروز مشکلات حقوقی جدیدی برای خود شما نیز شود. آرامش خود را حفظ کرده و موضوع را از طریق قانونی پیگیری کنید.
• لزوم رعایت قوانین شهرسازی و ساختمان: در هرگونه ساخت و ساز یا تغییرات در ملک خود، به قوانین و مقررات شهرداری و شهرسازی، به ویژه در خصوص حریم و مشرفیت، پایبند باشید تا خودتان ناخواسته موجب مزاحمت برای دیگران نشوید.

نتیجه گیری

مزاحمت ملکی، پدیده ای حقوقی است که می تواند آسایش و بهره برداری متعارف از یک ملک را مختل کند. شناخت دقیق این مفهوم، تمایز آن با تصرف عدوانی و ممانعت از حق، و آگاهی از مصادیق رایج آن، برای تمامی مالکان و متصرفان املاک از اهمیت بسزایی برخوردار است.

همان طور که در تحلیل نمونه رای مزاحمت ملکی مشاهده شد، رویه قضایی بر لزوم اثبات سابقه تصرف خواهان و وقوع اخلال در انتفاع توسط خوانده تأکید دارد. این آرا نشان می دهند که محاکم به دنبال حفظ حقوق شهروندان و جلوگیری از هرگونه تجاوز غیرقانونی به حق انتفاع از ملک هستند، اما در عین حال، روند دادرسی و جمع آوری ادله دقیق را نیز الزامی می دانند. از خودسری و اقدام به خود اکیداً باید پرهیز کرد و همیشه مسیر قانونی را در پیش گرفت.

در نهایت، برای مواجهه مؤثر با این گونه دعاوی، مشاوره با وکیل متخصص ملکی، جمع آوری مستندات قوی، و پیگیری گام به گام مراحل قانونی، کلید احقاق حقوق شما خواهد بود. آگاهی حقوقی، قدرتمندترین ابزار برای حراست از دارایی ها و حفظ آرامش در زندگی اجتماعی است.