مراحل گرفتن سند تک برگ با قولنامه

در این مقاله قصد داریم تا مراحل برای گرفتن سند تک برگی به کجا مراجعه کنیم و اسناد تک برگ (اسناد رسمی) و گرفتن سند را توضیح دهیم. قبل از ارائه راهکار و شرایط لازم برای تبدیل اسناد قولنامه ای به سند تک برگ، در ابتدای امر آسیب اعتبار دهی به اسناد عادی(قولنامه ای) را مورد بررسی قرار می دهیم.

پیش تر مطلبی با موضوع   منتشر کرده ایم که پیشنهاد می کنیم برای تکمیل مباحث این مطلب آن را مطالعه بفرمایید. همچنین برای مطالعه مطالب آموزشی املاک آموز می توانید از سایر صفحات سایت هم بازدید فرمایید.

برای دریافت آخرین مطالب کاربردی آموزش املاک، حتما فرم اشتراک رایگان خبرنامه موجود در انتهای همین صفحه را پر کنید تا از مطالب جدید مطلع شوید.

در ادامه مقاله در خصوص علت زیاد بودن املاک قولنامه ای در ایران صحبت کرده و بعد از آن نیز راهکار ها و قوانین ارائه شده در جهت رفع مشکلات املاک قولنامه ای، من جمله راهکار سند دار شدن اسناد قولنامه ای، صحبت به عمل می آید.

یکی از قوانین کمک کننده برای رفع مشکل اسناد قولنامه ای، قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمانهای فاقد سند رسمی می باشد که بعد از بررسی این قانون، راهکار ارائه شده برای سند دار شدن اسناد قولنامه ای در این قانون به شما ارائه می گردد.

یقیناً اطلاع داشتن از مراحل تبدیل اسناد قولنامه ای(غیررسمی) به اسناد رسمی(سند تک برگ) می تواند برای بسیاری از افرادی من جمله سرمایه گذاران ملکی و مشاورین املاک که با این قبیل از اسناد سروکار دارند راهکار مناسبی باشد.

قانون ثبت اسناد و املاک کشور و بررسی آسیب اعتباردهی به اسناد عادی(قولنامه ای)

قانون ثبت اسناد و املاک کشور در سال 1310 به تصویب رسید. برابر با این قانون کلیه اراضی و املاک کشور می بایست سند رسمی دریافت می نمودند.

با این کار سایر اراضی ملی که متعلق به دولت بود مشخص می گردید و لذا من بعد کلیه افراد برای انجام معاملات ملکی خود از طریق سند رسمی اقدام می نمودند.

طبق ماده 48 قانون ثبت اسناد و املاک مصوب 26/12/1310 () قرار بود که سندهای عادی (قولنامه) به رسمیت شناخته نشوند. علاوه بر این ماده در ماده 22 همان قانون قرار بود که دولت فقط کسی را مالک بشناسد که سند رسمی دارد.

اما گاهاً تصویب قانونی دلیل بر اجرایی شدن آن نمی باشد. در سالهای بعد قوانینی که توسط مجلس شوراء مصوب شده بود، از طرف شورای نگهبان مورد بررسی قرارگرفت و قوانین مرتبط با اسناد عادی(قولنامه ای) از طرف شورای نگهبان رد شد.

با رد شدن این قوانین، قولنامه ها که جزء اسناد عادی محسوب می شدند، اعتبار پیدا نمودند و تا جایی پیش رفتند که گاهاً در برخی از طرح دعواهای انجام شده سبب ابطال سندهای رسمی صادر شده از طرف سازمان ثبت اسناد و املاک کشور را به همراه داشتند.

اعتبار بخشی به اسناد قولنامه ای سبب شد تا اختلافات فراوانی بین متعاملین(خریداران و فروشندگان املاک) ایجاد گردد و هر شخصی با داشتن یک سندی عادی، ادعای مالکیت ملکی را داشته باشد.

از دیگر آسیب های رخ داده شده در خصوص اعتبار دهی به اسناد عادی را می توان مواردی همچون سند سازی و زمین خواری املاک مردمی و دولتی را نام برد.

این موارد تا جایی ادامه داشت که در برخی از موارد از طریق قولنامه(مبایعه نامه)، اراضی و املاک اشخاص حقیقی و حقوقی فروخته می شد که همین امر موجب افزایش جرم فروش مال غیر و تشکیل پرونده های قضایی را به همراه داشت.

یکی دیگر از معضلات مربوط به فروش راضی از طریق قولنامه به دلیل فرار خریدار از پرداخت مالیات و عوارض و گاهاً به دلیل فرار از پرداخت کمیسیون قانونی خرید و فروش، اقدام به خرید های قولنامه ای املاک می نمودند.

با توجه به عدم ثبت اطلاعات در سامانه های یکپارچه، امکان فرار مالیاتی خریدار و عدم شناسایی دقیق مالکین و دارایی آنها سبب شده بود تا بسیاری از سرمایه گذاران به خرید و فروش اراضی و املاک قولنامه ای روی بیاورند.

از دیگر معضلات مربوطه می توان به تغییر کاربری خودسرانه اراضی اشاره نمود که در خرید و فروش های قولنامه ای معمولاً فروشنده به طرح تفصیلی شهر و یا طرح هادی روستا توجه ننموده و لذا بدون اطلاع و یا گاهاً به صورت تعمدی از نوع کاربری در نظر گرفته شده برای اراضی، اقدام به فروش اراضی مربوطه (مخصوصاً کشاورزی به باغ ویلا) به صورت خودسرانه می نمایند.

از دیگر مشکلات احتمالی که در معاملات املاک قولنامه ای رخ می دهد سوء استفاده نمودن مالک قبلی و فروش چندین باره ملک یا زمین به خریداران جدید می باشد. با توجه به عدم ثبت اطلاعات دقیق و درست در سامانه های یکپارچه انجام معاملات اراضی، این احتمال وجود دارد که ملک یا زمین مربوطه به شخص دیگری فروخته شده باشد.

لذا با توجه به این روش های کلاهبرداری در فروش املاک و اراضی قولنامه ای، سبب شد تا حجم عظیمی از پرونده های حقوقی و کیفری روانه دستگاه قضایی کشور شود.

با توجه به موارد و معضلات و مشکلات اشاره شده در بالا، اهمیت توسعه ثبت اسناد و املاک به صورت رسمی برای جلوگیری از آسیب های احتمالی بسیار ضروری می باشد.

همچنین تصویب قوانینی که در جهت کمک به برون رفت از اسناد غیر رسمی و ارائه راهکاری برای تبدیل اسناد عادی قولنامه ای به اسناد رسمی و سندهای تک برگی، می تواند راه حل مناسبی برای حل این معضل باشد.

در ادامه قصد داریم تا از ابتدا علت شیوع معاملات قولنامه ای در ایران و مخصوصاً در حومه مراکز استانها را مورد نقد و بررسی قرار دهیم.

همچنین در ادامه در خصوص ارائه مراحل و مدارک لازم برای تبدیل مدارک قولنامه ای به سند تک برگ نیز به شما مشاورین املاک و سرمایه گذاران محترم آموزش داده خواهد شد.

یقیناً آگاهی داشتن نسبت به این اطلاعات می تواند راه حل مناسبی برای برون رفت از اسناد عادی به سمت اسناد رسمی ارائه دهد که سبب بالا رفتن ضریب اطمینان معاملات ملکی را به همراه خواهد داشت.

قولنامه(مبایعه نامه)

قولنامه(مبایعه نامه)، نامه یا سندی است که در آن تعهد و قول متعاملین(خریدار و فروشنده) نوشته می شود که به آن پیش قرارداد یا وعده قرارداد نیز گفته می شود.

به عبارت دیگر قولنامه قراردادی است که دوطرفی که در آینده می خواهند با یکدیگر عقدبیع منعقد نمایند، متعهد می شوند که در زمان مشخص شده به تعهدات خود(انتقال پول از جانب خریدار به فروشنده و انتقال ملک از جانب فروشنده به خریدار) عمل نمایند.

ضمانت اجرایی قولنامه نیز وجه التزام و یا مبلغ ضرر و زیانی است که در زمان تنظیم قولنامه طرفین نسبت به آن توافق نموده اند.

انواع قولنامه

قولنامه ها به دو دسته طبقه بندی می شوند.

1- قولنامه رسمی که در دفترخانه اسناد رسمی توسط متصدی دفترخانه تهیه و تنظیم می شود.

2- قولنامه عادی که توسط مشاورین املاک و یا توسط خود متعاملین(خریدار و فروشنده) تهیه و تنظیم می گردد.

چرا املاک قولنامه ای در ایران زیاد است؟

با توجه به تمرکز بیشتر امکانات رفاهی و بالا بودن فرصت های شغلی در مراکز استانها، مردم به مراکز استانها مهاجرت نمودند. این مهاجرت در دهه 1360 بیشترین رقم خود را داشته است.

در این بازه زمانی بسیاری از زمین داران بزرگ با توجه به شرایط اقتصادی حاکم بر جامعه(جنگ تحمیلی و ….) تمایل به خروج از کشور را داشتند لذا بسیاری از زمین داران در مناطق اقماری استانها برای فروش زمین های خود به مهاجران اقدام نمودند.

مالکین نیز برای فروش املاک خود به صورت قولنامه ای اقدام نمودند که مشکلات و معضلات فراوانی در آن سالها و حتی سالهای پس از آن گریبانگیر خریدارن شد به طوری که با توجه به ازدیاد پرونده های قضایی در خصوص املاک قولنامه ای قانونگذاران مجلس شورای اسلامی در سالهای 1365 تا 1370 برای ساماندهی و تعیین تکلیف آپارتمانها، اراضی کشاورزی و باغ هایی که سند رسمی نداشتند، ناچار به بررسی و اصلاح مجدد بندهایی از قانون ثبت اسناد و املاک کشور شدند.

یکی دیگر از عوامل افزایش خرید و فروش املاک قولنامه ای ارائه قیمت مرغوب(کم) توسط فروشنده به خریداران بود که در این صورت خریداران وسوسه شده و اقدام به خرید ملک می نمودند.

یکی دیگر از پارامترهای اصلی که موجب به عقد قراردادهای قولنامه ای شده بود خلاء قانونی بود که در ماده 10 قانون مدنی وجود داشت.

در این قانون قراردادهای خصوصی نسبت به کسانی که آن را منعقد نمودند، در صورتی که مخالف صریح قانون نباشند، نافذ می باشند(اشاره به اصل آزادی قراردادها).

یعنی هر شخصی نسبت به خرید و فروش املاک و سایر موارد، در صورتی که قراردادی مابین آنها تنظیم گردد، می توانند به صورت خودخواسته تنظیم به قرارداد مابین خود نمایند.

مشکل اصلی در اینست که در این قانون اشاره به این امر نشده است که هر شخصی نسبت به خرید و فروش املاک و سایر موارد خود که دارای اسناد رسمی می باشند می بایست در دفاتر اسناد رسمی و مراجع ذیصلاح اقدام به فروش نماید.

وجود همین خلاء قانونی باعث شده است تا بسیاری از افراد از طریق قولنامه و مبایعه نامه اقدام به خرید و فروش املاک خود نمایند.

مفاسد خرید و فروش املاک قولنامه ای

وجود خلاء قانونی در خصوص معامله املاک قولنامه ای، مفاسدی از قبیل ذیل را به همراه دارد که به آن اشاره شده است.

1- احتمال فروش ملک به چندین نفر

2- فرار مالیاتی فروشنده و خریدار از پرداخت مالیات و عوارض نقل و انتقال قطعی ملک

3- خرد کردن زمین های کشاورزی و تغییر کاربری آنها

4- انجام تخلفات ساختمانی و …

معایب املاک قولنامه ای

برای خرید و فروش املاک قولنامه ای معایبی در نظر گرفته می شود. این معایب به قدری زیاد است که نزدیک به 50 درصد از پرونده های حقوقی تشکیل شده در دادگاه های حقوقی، مربوط به اسناد غیر رسمی(قولنامه ای یا مبایعه نامه)می باشد.

وجود مشکلات احتمالی همچون فروش ملک به چندین خریدار و اینکه کلیه اسناد قولنامه ای سند عادی محسوب می شوند که نسبت به اسناد رسمی قدرت اجرایی کمتری دارند.

یکی دیگر از احتمالات و مشکلاتی که برای اسناد قولنامه ای می توان مطرح نمود اینست که این اسناد را می توان مورد تردید قرار داد که در صورت تردید واقع شدن این اسناد می بایست معتبر بودن این اسناد ثابت شود.

یکی دیگر از مشکلات مطرح شده در خصوص اسناد قولنامه ای نسبت به اسناد رسمی و سندهای تک برگ این مورد است که در این نوع از اسناد حدود و اندازه و مرزهای دقیق زمین قید نشده و حدنگاری(کاداستر) برای این اراضی به عمل نیامده است.

از دیگر معایب املاک قولنامه ای می توان به این امر اشاره نمود که در صورت مفقود شدن این اسناد امکان صدور المثنی برای آنها وجود ندارد.

یکی دیگر از معایب این املاک طولانی بودن(فرسایشی بودن) فرآیند دادرسی املاک قولنامه ای است که همین علل های نام برده شده سبب افزایش ریسک سرمایه گذاری در املاک قولنامه ای را به همراه خواهد داشت.

اقدامات انجام شده در جهت حل مشکل اسناد قولنامه ای

برای سنددار کردن اراضی قولنامه ای قوانینی از طرف مجلس شورای اسلامی تصویب گردید، تا افرادی که متقاضی سند دارد نمودن املاک و مستغلات قولنامه ای خود هستند این اقدامات را انجام دهند تا اسناد قولنامه ای خود را به سندهای تک برگ تبدیل نمایند.

سنددار نمودن املاک قولنامه ای برای افراد ذینفع مزایایی را به همراه خواهد داشت.

از جمله اینکه با سند دار شدن املاک قولنامه ای از کلاهبرداری و جعل مدارک زمین تا حد بسیار زیادی جلوگیری به عمل خواهد آمد.

در ثانی قیمت ملک به صورت واقعی ارائه خواهد شد که همین امر منفعت بسیاری را نصیب مالک خواهد نمود.

مزیت دیگر اینست که ملکهای سند دار در انجام امور اداری و دادن امتیاز و جواز ساخت به آنها به دلیل ثبت شدن اطلاعات آن در اداره ثبت اسناد و املاک، این امتیازات سریعتر و بدون دردسر در اختیار اینگونه از املاک و اراضی قرار داده می شود لذا بسیاری از مالکین املاک قولنامه ای، از این قوانین بسیار استقبال نموده اند.