ماده قانونی تخلیه عین مستاجره
ماده قانونی تخلیه عین مستاجره به مجموعه ای از مقررات حقوقی اطلاق می شود که چارچوب قانونی لازم برای پایان دادن به رابطه استیجاری و استرداد ملک مورد اجاره را فراهم می آورد. این فرآیند، که می تواند برای هر دو طرف قرارداد اجاره چالش برانگیز باشد، نیازمند آگاهی دقیق از قوانین جاری، رویه های قضایی و مراجع صالح است.
مسئله تخلیه عین مستاجره، چه برای املاک مسکونی و چه تجاری، همواره یکی از پرتنش ترین بخش های روابط موجر و مستاجر بوده است. پیچیدگی این موضوع نه تنها به دلیل تعدد قوانین حاکم در طول زمان (قوانین مصوب سال های ۱۳۵۶ و ۱۳۷۶ و همچنین قانون مدنی) بلکه به واسطه تغییرات اخیر در صلاحیت مراجع قضایی، به ویژه با تصویب قانون شوراهای حل اختلاف در سال ۱۴۰۲، افزایش یافته است. آگاهی جامع از این مواد قانونی، تفاوت های کلیدی بین «حکم تخلیه» و «دستور تخلیه فوری»، و مراحل عملی درخواست و اجرای آن، برای حفظ حقوق هر دو طرف قرارداد ضروری است. این مقاله با رویکردی تحلیلی و کاربردی، به تشریح ابعاد مختلف ماده قانونی تخلیه عین مستاجره می پردازد و راهنمایی جامع برای موجران و مستاجران ارائه می کند.
مفاهیم و اصطلاحات کلیدی در بحث تخلیه
برای درک صحیح فرآیند و مواد قانونی مربوط به تخلیه عین مستاجره، ابتدا باید با مفاهیم و اصطلاحات کلیدی این حوزه آشنا شد.
تعریف عین مستاجره
«عین مستاجره» به مالی گفته می شود که در قرارداد اجاره، موضوع استفاده موقت قرار می گیرد. این مال می تواند انواع مختلفی داشته باشد که هر یک از منظر قوانین تخلیه، ویژگی های خاص خود را دارند:
- املاک مسکونی: شامل آپارتمان ها، خانه ها و ویلاهایی که برای سکونت اجاره داده می شوند. قوانین حاکم بر تخلیه این اماکن، به خصوص پس از سال ۱۳۷۶، عمدتاً بر اساس انقضای مدت اجاره است.
- اماکن تجاری: شامل مغازه ها، دفاتر کار، کارگاه ها و سوله هایی که برای فعالیت های کسب، پیشه یا تجارت اجاره می شوند. قوانین مربوط به این اماکن، به ویژه اگر قرارداد قبل از سال ۱۳۷۶ تنظیم شده باشد، پیچیده تر بوده و اغلب شامل مواردی مانند حق کسب و پیشه یا سرقفلی است.
- اماکن اداری: برخی از اماکن نیز به منظور فعالیت های اداری اجاره می شوند که بسته به ماهیت قرارداد و شروط آن، ممکن است تابع قوانین اماکن مسکونی یا تجاری قرار گیرند.
تفاوت حکم تخلیه و دستور تخلیه فوری
یکی از مهمترین تمایزات در بحث تخلیه، بین «حکم تخلیه» و «دستور تخلیه فوری» است که هر یک شرایط و مراحل اجرایی متفاوتی دارند.
حکم تخلیه:
«حکم تخلیه» از طریق یک دعوای قضایی با رعایت تشریفات کامل دادرسی صادر می شود. این فرآیند شامل تقدیم دادخواست، تعیین جلسه رسیدگی، ابلاغ به طرفین، استماع دفاعیات و ارائه مستندات از سوی هر دو طرف (موجر و مستاجر) است. پس از رسیدگی و بررسی مدارک و شواهد، دادگاه اقدام به صدور رأی می کند. این رأی، که همان حکم تخلیه است، قابلیت اعتراض (تجدیدنظرخواهی) در مدت زمان قانونی (معمولاً ۲۰ روز پس از ابلاغ) را دارد.
شرایط صدور حکم تخلیه اغلب در مواردی است که قرارداد اجاره فاقد برخی الزامات قانونی برای صدور دستور تخلیه فوری باشد (مانند عدم وجود دو شاهد در قراردادهای عادی پس از سال ۱۳۷۶) یا دلایل تخلیه پیچیده تر بوده و نیاز به اثبات در دادگاه دارد (مانند تعدی و تفریط، تغییر شغل، یا نیاز شخصی موجر).
دستور تخلیه فوری:
«دستور تخلیه فوری» که سرعت بیشتری در اجرا دارد، بر اساس ماده ۳ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶، در شرایط خاصی صادر می شود. مهمترین این شرایط عبارتند از:
- تنظیم قرارداد به صورت کتبی: قرارداد اجاره باید به صورت یک سند رسمی (در دفاتر اسناد رسمی) یا سند عادی (با رعایت شرایط خاص) تنظیم شده باشد.
- تعیین مدت اجاره: مدت زمان اجاره باید به وضوح در قرارداد ذکر شده باشد.
- حضور دو شاهد: در مورد قراردادهای عادی، اجاره نامه باید به امضای دو نفر شاهد رسیده باشد.
در صورت احراز این شرایط، موجر می تواند پس از انقضای مدت اجاره و عدم تخلیه ملک توسط مستاجر، بدون نیاز به طرح دعوا و رسیدگی ماهوی، مستقیماً از مرجع قضایی (که طبق قانون جدید، دادگاه صلح است) درخواست صدور دستور تخلیه فوری را نماید. در این حالت، جلسه رسیدگی تشکیل نمی شود و دستور تخلیه ظرف مدت کوتاهی (معمولاً ۳ روز پس از ابلاغ) به مستاجر ابلاغ و به مرحله اجرا گذاشته می شود. این دستور غیرقابل اعتراض و تجدیدنظرخواهی است.
دستور تخلیه فوری، برخلاف حکم تخلیه که مستلزم رسیدگی قضایی است، در شرایطی خاص (مانند وجود قرارداد کتبی با دو شاهد و انقضای مدت) و بدون تشریفات دادرسی صادر و اجرا می شود.
مراجع صالح رسیدگی به دعاوی تخلیه در قوانین جدید
نظام حقوقی ایران برای رسیدگی به دعاوی مرتبط با تخلیه عین مستاجره، مراجع مختلفی را تعیین کرده است. با تصویب قانون شوراهای حل اختلاف در سال ۱۴۰۲، تغییرات مهمی در صلاحیت این مراجع ایجاد شده که آگاهی از آن برای موجران و مستاجران ضروری است.
شورای حل اختلاف
تا پیش از تصویب قانون جدید شوراهای حل اختلاف در سال ۱۴۰۲، شوراهای حل اختلاف صلاحیت گسترده ای در رسیدگی به دعاوی تخلیه داشتند. اما با لازم الاجرا شدن قانون جدید، نقش شوراها در این خصوص دستخوش تغییر اساسی شده است.
بر اساس قانون جدید (ماده ۱۴ قانون شوراهای حل اختلاف مصوب ۱۴۰۲)، شوراها صرفاً در امر صلح و سازش اقدام می کنند و صلاحیت صدور حکم یا دستور در مورد تخلیه را ندارند. این بدان معناست که اگر طرفین دعوا (موجر و مستاجر) مایل به سازش باشند، پرونده می تواند به شورا ارجاع شود؛ در غیر این صورت، شورا پرونده را به مرجع صالح (دادگاه صلح) ارجاع خواهد داد. این تغییر با هدف تخصصی تر کردن رسیدگی و جلوگیری از تشتت آراء صورت گرفته است.
دادگاه صلح
مهمترین تغییر در صلاحیت مراجع رسیدگی به دعاوی تخلیه، مربوط به «دادگاه صلح» است. بر اساس ماده ۱۲ قانون شوراهای حل اختلاف مصوب ۱۴۰۲، رسیدگی به دعاوی و درخواست های مربوط به تخلیه عین مستأجره و تعدیل اجاره بها به جز دعاوی مربوط به سرقفلی و حق کسب یا پیشه یا تجارت در صلاحیت «دادگاه صلح» قرار گرفته است.
این بدان معناست که از این پس، موجران برای درخواست صدور حکم یا دستور تخلیه، باید به دادگاه صلح مراجعه کنند. دادگاه صلح، با حضور رئیس یا دادرس علی البدل رسمیت می یابد و می تواند در صورت رضایت طرفین، پرونده را برای سازش به عضو یا اعضای شورا، شعبه شورا یا میانجی گری ارجاع دهد. چنانچه ظرف دو ماه سازش حاصل نشود، قاضی دادگاه صلح مطابق قانون به موضوع رسیدگی و رأی صادر می کند.
دادگاه عمومی حقوقی
با وجود صلاحیت دادگاه صلح در اکثر دعاوی تخلیه، موارد خاصی همچنان ممکن است در صلاحیت «دادگاه عمومی حقوقی» باقی بماند. مهمترین استثنا که در خود ماده ۱۲ قانون شوراهای حل اختلاف نیز به آن اشاره شده، دعاوی مربوط به «سرقفلی و حق کسب یا پیشه یا تجارت» است. این دعاوی که پیچیدگی های خاص خود را دارند و معمولاً مبالغ بالایی در آن ها مطرح است، همچنان در صلاحیت دادگاه عمومی حقوقی قرار می گیرند.
اداره اجرای ثبت
«اداره اجرای ثبت» در مواردی صلاحیت رسیدگی به درخواست تخلیه را دارد که قرارداد اجاره به صورت «سند رسمی» و در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شده باشد. در این صورت، موجر می تواند پس از انقضای مدت اجاره و عدم تخلیه ملک توسط مستاجر، مستقیماً از طریق اداره ثبت درخواست صدور اجراییه برای تخلیه ملک و وصول اجاره بهای معوقه را نماید. اجرای ثبت پس از ابلاغ اجراییه، اقدام به تخلیه ملک می کند، مگر اینکه مستاجر در مهلت قانونی اجاره بهای معوقه را تودیع کند (که در این صورت اجرای تخلیه متوقف و موجر باید به دادگاه مراجعه کند).
نقش صلح و سازش در قانون جدید تخلیه
قانون جدید شوراهای حل اختلاف به نقش «صلح و سازش» اهمیت ویژه ای داده است. ماده ۱۴ این قانون به صراحت بیان می کند که شورا صرفاً در امر صلح و سازش مطابق احکام این قانون اقدام می کند. دادگاه صلح نیز این اختیار را دارد که با رضایت طرفین، پرونده را برای حصول سازش به شورا یا میانجی گری ارجاع دهد. این رویکرد با هدف کاهش بار دعاوی قضایی و حل مسالمت آمیز اختلافات بین موجر و مستاجر صورت گرفته است.
مواد قانونی حاکم بر تخلیه عین مستاجره (با تفکیک زمان و نوع قرارداد)
برای بررسی دقیق ماده قانونی تخلیه عین مستاجره، لازم است به قوانین مختلفی که در طول زمان تصویب شده اند و بسته به نوع ملک و تاریخ انعقاد قرارداد اجاره اعمال می شوند، اشاره کنیم.
قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶
این قانون عمدتاً برای اماکن تجاری و قراردادهای اجاره ای که قبل از تاریخ ۱۳۷۶/۷/۱ منعقد شده اند، اعمال می شود. ویژگی اصلی این قانون، حمایت از مستاجر از طریق شناسایی حق کسب و پیشه یا تجارت است که به مستاجر اجازه می دهد پس از انقضای مدت، تحت شرایط خاصی به تصرف خود ادامه دهد و در صورت تخلیه، مستحق دریافت این حق باشد.
موارد فسخ اجاره توسط مستاجر (ماده ۱۲ قانون ۱۳۵۶)
مستاجر می تواند در موارد زیر، درخواست فسخ قرارداد اجاره را از دادگاه نماید:
- عدم انطباق عین مستاجره با اوصاف قراردادی: اگر ملک مورد اجاره با ویژگی ها و اوصافی که در اجاره نامه قید شده، مطابقت نداشته باشد، مستاجر می تواند با رعایت ماده ۴۱۵ قانون مدنی، فسخ اجاره را تقاضا کند.
- عیب حادثه در عین مستاجره: چنانچه در طول مدت اجاره، عیبی در ملک به وجود آید که مانع از انتفاع مقصود مستاجر شود و رفع آن عیب نیز مقدور نباشد، حق فسخ برای مستاجر ایجاد می شود. این بند، گرچه زوال انتفاع را از جهات انفساخ در قانون مدنی می داند، در قانون ۱۳۵۶ آن را صرفاً موجب حق فسخ می شمارد.
- تحقق شروط فسخ مستاجر: اگر در قرارداد اجاره، شرطی برای فسخ از سوی مستاجر پیش بینی شده باشد و آن شرط محقق شود، مستاجر می تواند اجاره را فسخ کند.
- فوت مستاجر و درخواست ورثه: در صورت فوت مستاجر در اثنای مدت اجاره، تمامی ورثه می توانند درخواست فسخ اجاره را ارائه دهند.
- خرابی یا عدم امکان تعمیر ملک: هرگاه مورد اجاره کلاً یا جزئاً در معرض خرابی باشد و قابل تعمیر نباشد یا برای بهداشت و سلامت مضر تشخیص داده شود و نیاز به تخریب داشته باشد.
موارد درخواست تخلیه توسط موجر (ماده ۱۴ قانون ۱۳۵۶)
موجر در موارد زیر می تواند از دادگاه درخواست فسخ اجاره یا تخلیه ملک را نماید:
- انتقال به غیر بدون اذن: اگر مستاجر بدون اجازه موجر، کل یا قسمتی از ملک را به دیگری واگذار کند یا عملاً از طریق وکالت یا نمایندگی در اختیار شخص ثالثی قرار دهد، موجر حق درخواست تخلیه را دارد.
- تغییر شغل در اماکن تجاری: در اماکن تجاری، اگر مستاجر شغل خود را بدون رضایت موجر تغییر دهد، مگر آنکه شغل جدید عرفاً مشابه شغل سابق باشد، موجر می تواند درخواست تخلیه نماید.
- نیاز شخصی موجر برای سکونت: در مورد املاک مسکونی، اگر مالک پس از انقضای مدت اجاره به ملک برای سکونت خود یا فرزندان، پدر، مادر یا همسرش نیاز مبرم داشته باشد. (تبصره ۴ ماده ۱۴ نیز مقرر می دارد اگر مستاجر محل سکنی در شهر محل سکونت خود مالک یک واحد مسکونی باشد، موجر حق تقاضای تخلیه را دارد.)
- تعدی و تفریط: اگر مستاجر در نگهداری ملک کوتاهی کرده یا از حدود اذن تجاوز نماید، موجر می تواند درخواست تخلیه کند.
- عدم پرداخت اجاره بها: در صورتی که مستاجر در مهلت مقرر مال الاجاره را نپردازد و با اخطار قانونی نیز ظرف ده روز اجاره بهای عقب افتاده را تودیع نکند. این بند دارای تبصره هایی است که حق ارفاق به مستاجر برای یک بار در سال و همچنین شرایط تخلیه در صورت تکرار تخلف را بیان می کند.
- استفاده برخلاف منظور قرارداد یا دایر کردن مرکز فساد: اگر مستاجر از ملک برخلاف هدف قید شده در قرارداد استفاده کند یا مرکز فساد دایر نماید (که دادستان نیز می تواند در این مورد دخالت کند).
- خرابی مورد اجاره: در صورتی که محل سکنی در معرض خرابی بوده و قابل تعمیر نباشد.
تخلیه به منظور تجدید بنا یا نیاز شغلی/سکونت (ماده ۱۵ قانون ۱۳۵۶)
در این موارد نیز موجر می تواند پس از انقضای مدت اجاره درخواست تخلیه محل کسب، پیشه یا تجارت را از دادگاه نماید، با این شرط که دادگاه ضمن صدور حکم تخلیه، به پرداخت حق کسب و پیشه یا تجارت نیز حکم می دهد:
- احداث ساختمان جدید (تجدید بنا): به شرط ارائه پروانه ساختمانی یا گواهی از شهرداری.
- احتیاج شخصی موجر برای کسب یا پیشه یا تجارت: موجر خود به محل برای فعالیت شغلی نیاز داشته باشد.
- نیاز به سکونت: اگر محل تجاری قابلیت سکونت نیز داشته باشد و مالک برای سکونت خود یا بستگان درجه یک (اولاد، پدر، مادر، همسر) به آن نیاز داشته باشد.
این ماده تأکید دارد که در هر سه مورد، موجر موظف به پرداخت حق کسب و پیشه به مستاجر است.
ضمانت اجرای عدم استفاده موجر پس از تخلیه (ماده ۱۶ قانون ۱۳۵۶)
این ماده برای جلوگیری از سوءاستفاده موجر از موارد تخلیه مقرر شده است. اگر موجر پس از تخلیه ملک بر اساس بندهای ۳ و ۴ ماده ۱۴ یا ماده ۱۵، ظرف شش ماه شروع به ساختمان جدید نکند یا حداقل به مدت یک سال از ملک به نحوی که ادعا کرده (مثلاً برای سکونت یا شغل خود) استفاده ننماید، به درخواست مستاجر سابق، به پرداخت مبلغی معادل یک سال اجاره بها یا اجرت المثل مورد اجاره در حق او محکوم خواهد شد، مگر اینکه تأخیر به دلیل قوه قاهره یا خارج از اراده مالک باشد.
قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶
این قانون برای کلیه قراردادهای اجاره که پس از تاریخ ۱۳۷۶/۷/۱ منعقد شده اند، اعم از مسکونی، تجاری یا اداری، اعمال می شود. ویژگی بارز این قانون، ساده سازی فرآیند تخلیه و حذف حق کسب و پیشه در اغلب موارد است، به شرط آنکه قراردادها دارای شرایط شکلی خاصی باشند.
شرایط صدور دستور تخلیه فوری (ماده ۳ قانون ۱۳۷۶)
بر اساس ماده ۳ این قانون، در صورتی که قرارداد اجاره به صورت کتبی و در دو نسخه تنظیم شده و به امضای موجر و مستاجر و دو شاهد رسیده باشد، و مدت اجاره نیز منقضی شده باشد، موجر می تواند مستقیماً از مرجع قضایی (اکنون دادگاه صلح) درخواست صدور دستور تخلیه فوری را نماید. این دستور بدون نیاز به رسیدگی ماهوی و در مدت زمان کوتاهی صادر و به اجرا درمی آید.
موارد حکم تخلیه پس از انقضای مدت (ماده ۴ قانون ۱۳۷۶)
در مواردی که شرایط ماده ۳ برای صدور دستور تخلیه فوری احراز نشود (مثلاً قرارداد عادی فاقد دو شاهد باشد)، موجر پس از انقضای مدت اجاره باید برای تخلیه ملک، دادخواست «حکم تخلیه» را به دادگاه صلح (قبلاً شورای حل اختلاف یا دادگاه عمومی) تقدیم نماید. در این حالت، دادگاه با رعایت تشریفات دادرسی و استماع دفاعیات طرفین، اقدام به صدور حکم می کند که این حکم نیز پس از طی مراحل قانونی و قطعیت، قابل اجراست.
قانون مدنی
قانون مدنی به عنوان مادر قوانین خصوصی، شامل اصول و قواعد کلی مربوط به عقد اجاره (مواد ۴۶۶ تا ۵۱۷) است که در کنار قوانین خاص روابط موجر و مستاجر، به تکمیل مباحث می پردازد. موادی از قبیل شرایط صحت عقد، تعهدات موجر و مستاجر، و موارد عمومی فسخ قرارداد در این قانون مطرح شده اند که در صورت سکوت قوانین خاص، به آن ها ارجاع داده می شود.
دلایل اصلی و شرایط قانونی درخواست تخلیه
تخلیه عین مستاجره می تواند به دلایل گوناگونی درخواست شود که هر یک دارای شرایط و مستندات قانونی خاص خود هستند. در ادامه، به بررسی مهمترین این دلایل می پردازیم.
انقضای مدت اجاره
این شایع ترین و صریح ترین دلیل برای درخواست تخلیه است. هنگامی که مدت زمان تعیین شده در قرارداد اجاره به پایان می رسد و مستاجر اقدام به تخلیه ملک نمی کند، موجر حق دارد درخواست تخلیه را مطرح کند.
تخلیه به دلیل انقضای مدت، بسته به اینکه قرارداد اجاره تابع قانون ۱۳۵۶ (که اغلب شامل اماکن تجاری است) یا قانون ۱۳۷۶ (اغلب شامل اماکن مسکونی و تجاری پس از این تاریخ) باشد، متفاوت است. در قراردادهای تابع قانون ۱۳۷۶ و با شرایط لازم (سند کتبی با دو شاهد)، موجر می تواند درخواست «دستور تخلیه فوری» را مطرح کند که سریع تر به نتیجه می رسد. در غیر این صورت، باید از طریق «حکم تخلیه» اقدام نماید.
عدم پرداخت اجاره بها
پرداخت اجاره بها از اساسی ترین تعهدات مستاجر است. در صورت عدم پرداخت اجاره بها در مواعد مقرر، موجر می تواند درخواست تخلیه کند. شرایط و مراحل این نوع تخلیه به شرح زیر است:
- مهلت ها و اخطاریه ها: معمولاً پس از گذشت مهلت قانونی (مثلاً ۱۰ روز در قانون ۱۳۵۶) و ارسال اخطاریه رسمی (اظهارنامه یا اخطار دفترخانه برای اسناد رسمی) و عدم پرداخت، حق فسخ و تخلیه برای موجر ایجاد می شود.
- حق ارفاقی مستاجر: در قانون ۱۳۵۶، مستاجر این حق را داشت که تنها یک بار در سال با پرداخت اجور معوقه به همراه ۲۰ درصد جریمه، از تخلیه ملک جلوگیری کند. در قانون ۱۳۷۶، چنین ارفاقی معمولاً وجود ندارد و عدم پرداخت، دلیل موجه برای تخلیه است.
- اجرت المثل ایام تصرف: اگر مستاجر پس از انقضای مدت اجاره یا پس از فسخ قرارداد، ملک را تخلیه نکند، علاوه بر اجاره بهای معوقه، باید «اجرت المثل ایام تصرف» را نیز به موجر پرداخت کند که ممکن است از اجاره بهای قبلی بیشتر باشد.
تعدی و تفریط مستاجر
«تعدی» به معنای تجاوز مستاجر از حدود اذن و اختیاراتی است که در قرارداد اجاره برای استفاده از ملک به وی داده شده است (مثلاً تغییرات اساسی در بنا بدون اجازه موجر). «تفریط» نیز به معنای کوتاهی در نگهداری و محافظت از ملک مورد اجاره است (مثلاً عدم انجام تعمیرات جزئی که بر عهده مستاجر است و منجر به خسارت بیشتر شود).
اثبات تعدی و تفریط معمولاً نیاز به کارشناسی و ارائه ادله کافی دارد. در صورت اثبات، موجر می تواند بر اساس این تخلف، درخواست تخلیه را مطرح نماید.
انتقال به غیر بدون اذن موجر
اگر در قرارداد اجاره، حق انتقال ملک به غیر از مستاجر سلب شده باشد، واگذاری ملک توسط مستاجر به شخص ثالث (اعم از اجاره دست دوم، صلح منافع، یا هر نوع واگذاری حق استفاده) بدون رضایت کتبی موجر، تخلف محسوب شده و موجر می تواند درخواست تخلیه را مطرح کند. این مورد به ویژه در اماکن تجاری تابع قانون ۱۳۵۶ بسیار مهم است، زیرا انتقال به غیر بدون مجوز ممکن است حق کسب و پیشه مستاجر را نیز سلب کند.
تغییر شغل در اماکن تجاری
در قراردادهای اجاره اماکن تجاری (خصوصاً تابع قانون ۱۳۵۶)، اگر ملک برای شغل معینی اجاره داده شده باشد، مستاجر بدون رضایت موجر حق تغییر شغل را ندارد. تنها استثنا در این زمینه، زمانی است که شغل جدید عرفاً مشابه شغل سابق باشد (مثلاً تغییر از فروش مواد غذایی به فروش خشکبار). در غیر این صورت، موجر می تواند به دلیل تخلف مستاجر، درخواست تخلیه را به دادگاه ارائه دهد.
نیاز شخصی موجر یا بستگان درجه یک
این دلیل عمدتاً در مورد اماکن مسکونی و همچنین در برخی شرایط خاص در اماکن تجاری (که قابلیت سکونت نیز داشته باشند و تابع قانون ۱۳۵۶ باشند) قابل طرح است. موجر باید ثابت کند که خود یا بستگان درجه یک او (پدر، مادر، همسر، اولاد) به صورت «مبرم و حقیقی» به ملک مورد اجاره برای سکونت نیاز دارند. این نیاز نباید صوری یا برای فرار از تعهدات قانونی باشد و دادگاه در این زمینه به دقت رسیدگی می کند.
تخریب و نوسازی (تجدید بنا)
اگر موجر قصد تخریب ملک و احداث بنای جدید را داشته باشد، می تواند درخواست تخلیه را مطرح کند. این دلیل بیشتر در اماکن تجاری تابع قانون ۱۳۵۶ مطرح است و مستلزم ارائه «پروانه ساخت» معتبر از شهرداری است. در این موارد، موجر موظف به پرداخت حق کسب و پیشه یا تجارت به مستاجر است.
استفاده برخلاف منظور قرارداد یا دایر کردن مرکز فساد
استفاده مستاجر از ملک به شیوه ای که در قرارداد ذکر نشده یا مغایر با قوانین و عرف باشد، می تواند دلیل موجهی برای تخلیه باشد (مانند استفاده مسکونی از ملک تجاری یا بالعکس). همچنین، دایر کردن مراکز فساد که قانوناً ممنوع است، از جمله دلایل جدی برای تخلیه فوری ملک و حتی دخالت دادستان است.
مراحل عملی درخواست و اجرای تخلیه (گام به گام)
فرآیند درخواست و اجرای تخلیه عین مستاجره، شامل چندین مرحله قانونی و عملی است که آگاهی از آن ها برای هر دو طرف قرارداد ضروری است.
جمع آوری مدارک لازم
پیش از هر اقدامی، موجر باید تمامی مدارک و مستندات مربوطه را آماده کند. این مدارک شامل:
- اجاره نامه: اصل یا کپی مصدق قرارداد اجاره، که مهمترین مدرک در این فرآیند است.
- سند مالکیت: کپی سند مالکیت ملک مورد اجاره یا مدارک مثبته مالکیت موجر.
- کارت ملی: کپی کارت ملی موجر و در صورت لزوم، وکیل وی.
- مستندات تخلف: در صورتی که دلیل تخلیه تخلف مستاجر باشد (مانند عدم پرداخت اجاره بها، تعدی و تفریط)، مدارک مربوط به این تخلفات (مانند اظهارنامه های ابلاغ شده، قبوض پرداخت نشده، گزارش کارشناسی از خسارات و…) باید جمع آوری شود.
تنظیم و ثبت دادخواست/درخواست
موجر باید بر اساس نوع تخلیه (دستور تخلیه فوری یا حکم تخلیه) و مرجع صالح، اقدام به تنظیم و ثبت دادخواست یا درخواست نماید:
- برای دستور تخلیه فوری (طبق قانون ۱۳۷۶): در صورت وجود شرایط لازم (قرارداد کتبی با دو شاهد و انقضای مدت)، موجر به همراه مدارک به یکی از دفاتر خدمات قضایی الکترونیک مراجعه و درخواست صدور دستور تخلیه را ثبت می کند.
- برای حکم تخلیه (در سایر موارد): در صورتی که شرایط دستور تخلیه فوری فراهم نباشد یا دلیل تخلیه پیچیده تر باشد (مانند تعدی و تفریط یا نیاز شخصی)، موجر باید دادخواست تخلیه عین مستاجره را از طریق دفاتر خدمات قضایی ثبت نماید.
در هر دو حالت، مشخصات کامل موجر و مستاجر، مشخصات ملک، دلیل درخواست تخلیه و مستندات مربوطه باید به دقت در فرم های مربوطه تکمیل شود.
مراحل رسیدگی قضایی
پس از ثبت درخواست یا دادخواست، مراحل رسیدگی قضایی آغاز می شود:
- در دادگاه صلح (برای دستور تخلیه): درخواست مستقیماً به دادگاه صلح ارسال شده و قاضی پس از بررسی مدارک و احراز شرایط قانونی، دستور تخلیه را صادر می کند. در این مرحله، معمولاً نیازی به برگزاری جلسه دادرسی و دعوت از مستاجر نیست.
- در دادگاه صلح یا دادگاه عمومی حقوقی (برای حکم تخلیه): پس از ثبت دادخواست، پرونده به شعبه مربوطه در دادگاه صلح (یا دادگاه عمومی حقوقی برای دعاوی سرقفلی) ارجاع می شود. دادگاه جلسه رسیدگی تعیین کرده و طرفین را جهت ارائه دفاعیات و مستندات احضار می کند. پس از بررسی کامل پرونده، قاضی اقدام به صدور حکم می کند.
صدور و ابلاغ حکم/دستور تخلیه
پس از اتمام مراحل رسیدگی، مرجع قضایی اقدام به صدور حکم یا دستور تخلیه می نماید. این حکم یا دستور از طریق سامانه های الکترونیک قضایی (ثنا) به طرفین ابلاغ می شود. زمان بندی ابلاغ و صدور متفاوت است؛ دستور تخلیه معمولاً سریع تر و حکم تخلیه پس از طی زمان دادرسی صادر می گردد.
مهلت های قانونی پس از ابلاغ
پس از ابلاغ حکم یا دستور تخلیه، مستاجر مهلت های قانونی مشخصی برای تخلیه ملک دارد:
- برای دستور تخلیه فوری: مستاجر موظف است ظرف «سه روز» کاری پس از تاریخ ابلاغ، ملک را تخلیه نماید. این مهلت بسیار کوتاه است و در صورت عدم رعایت، اجرای احکام به سرعت وارد عمل می شود.
- برای حکم تخلیه: پس از صدور حکم تخلیه و قطعی شدن آن (با اتمام مهلت تجدیدنظرخواهی یا رسیدگی در دادگاه تجدیدنظر)، به مستاجر معمولاً «۲۰ روز» مهلت داده می شود تا ملک را تخلیه کند. در این مدت، مستاجر حق اعتراض به حکم را دارد، اما این اعتراض تنها در مراحل تجدیدنظر و دیوان عالی کشور (در موارد خاص) قابل طرح است.
اجرای حکم تخلیه
در صورت عدم تخلیه ملک توسط مستاجر در مهلت های قانونی مقرر، موجر می تواند با مراجعه به واحد «اجرای احکام» دادگستری، درخواست اجرای حکم یا دستور تخلیه را نماید. واحد اجرای احکام با ارسال اخطاریه و در صورت لزوم، با همکاری «نیروی انتظامی»، اقدام به تخلیه جبری ملک و تحویل آن به موجر می کند. در این مرحله، ماموران نیروی انتظامی برای حفظ نظم و جلوگیری از هرگونه درگیری حضور خواهند داشت.
درخواست تاخیر در اجرای حکم تخلیه
در شرایط خاص و با وجود عسر و حرج (سختی و تنگنا) برای مستاجر، وی می تواند با ارائه دلایل موجه به دادگاه صادرکننده حکم، درخواست «مهلت بیشتر» برای تخلیه را بنماید. این درخواست باید مستدل باشد و شامل مدارکی باشد که عسر و حرج مستاجر را اثبات کند (مانند بیماری، عدم یافتن ملک جایگزین، فوت سرپرست خانواده و…). در این صورت، دادگاه می تواند با توجه به اوضاع و احوال، مهلت معقولی را برای تخلیه به مستاجر اعطا کند.
نمونه درخواست تاخیر در اجرای حکم تخلیه:
بسمه تعالی
ریاست محترم شعبه ………………… دادگاه صلح شهرستان …………………
با سلام و احترام،
در خصوص پرونده کلاسه ………………… که منجر به صدور حکم تخلیه علیه اینجانب/موکل اینجانب آقای/خانم ……………………………… فرزند ………………… به شماره ملی ……………………………… در خصوص ملک واقع در ……………………………… گردیده است، و با توجه به اینکه حکم صادره قطعیت یافته و در مرحله اجرا قرار دارد؛
با عنایت به دلایل و مستندات ذیل که نشان دهنده عسر و حرج اینجانب/موکل اینجانب در اجرای فوری حکم تخلیه می باشد:
(مثلاً) اینجانب کارمند دولت/فردی با درآمد ثابت ماهانه معادل ………………………… ریال می باشم و با توجه به وضعیت فعلی بازار مسکن و قیمت های اجاره، یافتن مسکن مناسب با شرایط مالی و خانوادگی اینجانب (دارای تعداد ………………………… نفر عائله تحت تکفل) در مدت زمان تعیین شده، امکان پذیر نبوده و موجب عسر و حرج شدید اینجانب و خانواده ام می گردد. (فتوکپی فیش حقوقی و فتوکپی شناسنامه عائله تحت تکفل پیوست می باشد.)
لذا، با تقدیم مراتب فوق، از محضر عالی درخواست اعطای مهلت موسع و تعویق در اجرای حکم تخلیه به مدت ………………… (مثلاً سه ماه) را جهت فراهم آوردن مقدمات جابجایی و اسکان در ملک جایگزین، استدعا دارم.
پیشاپیش از بذل توجه و عنایت حضرتعالی کمال تشکر را دارم.
با احترام مجدد
نام و نام خانوادگی (مستاجر یا وکیل وی)
امضاء و تاریخ
قوانین حمایتی و تمدید قراردادهای اجاره (آخرین مصوبات)
در سالیان اخیر، به ویژه در دوران شیوع بیماری کرونا و پس از آن، دولت با هدف حمایت از مستاجران، مصوباتی را برای تمدید قراردادهای اجاره و تعیین سقف افزایش اجاره بها به تصویب رساند. آگاهی از وضعیت فعلی این مصوبات و قوانین حمایتی، برای هر دو طرف قرارداد اجاره ضروری است.
مصوبات دوران کرونا و تمدید خودکار اجاره نامه ها
در دوران اوج شیوع بیماری کرونا، ستاد ملی مبارزه با کرونا و هیئت دولت، با هدف حمایت از مستاجران و کاهش جابجایی ها، مصوباتی را مبنی بر «تمدید خودکار قراردادهای اجاره» صادر کردند. بر اساس این مصوبات، قراردادهای اجاره مسکونی به صورت خودکار برای یک دوره تمدید می شدند، مگر در موارد استثنایی (مانند نیاز شخصی مالک به ملک برای سکونت خود یا بستگان درجه یک با اثبات رسمی، تخریب و نوسازی، یا عدم رعایت تعهدات مستاجر). این مصوبات برای سال های ۱۳۹۹ تا ۱۴۰۱ به قوت خود باقی بود.
در حال حاضر و با گذر از دوران کرونا، این مصوبات تمدید خودکار اجاره نامه ها «لغو شده اند» و دیگر به صورت خودکار تمدید صورت نمی گیرد. بنابراین، قراردادهای اجاره تابع قوانین عمومی روابط موجر و مستاجر (قوانین ۱۳۵۶ و ۱۳۷۶) خواهند بود و برای تمدید، نیاز به توافق مجدد و رضایت طرفین است. هرگونه ادعایی مبنی بر تمدید خودکار در سال ۱۴۰۳ و ۱۴۰۴ فاقد وجاهت قانونی است.
سقف افزایش اجاره بها
همزمان با مصوبات تمدید خودکار، دولت در سال های اخیر سقف مشخصی را برای «افزایش اجاره بها» تعیین کرده بود تا از رشد بی رویه نرخ اجاره جلوگیری کند. این سقف ها معمولاً به صورت درصدی از اجاره بهای قبلی و با تفکیک شهرها (تهران، کلان شهرها و سایر شهرها) مشخص می شدند (مثلاً ۲۵ درصد برای تهران، ۲۰ درصد برای کلان شهرها و ۱۵ درصد برای سایر شهرها در سال های گذشته).
باید توجه داشت که این سقف ها نیز «موقت» بوده و در حال حاضر لغو شده اند. با این حال، دولت می تواند در شرایط خاص و بر اساس اوضاع اقتصادی کشور، مصوبات مشابهی را مجدداً به تصویب برساند. بنابراین، همواره باید آخرین بخشنامه ها و مصوبات دولتی در خصوص نرخ افزایش اجاره بها را مورد بررسی قرار داد. عدم رعایت سقف های قانونی (در صورت وجود) ممکن است مشاورین املاک و مالکان را با جریمه های تعزیراتی مواجه سازد.
قانون حمایت از مستاجر ۱۴۰۴ (پیش بینی ها و واقعیت ها)
با توجه به لغو مصوبات تمدید خودکار و سقف افزایش اجاره بها، برخی از محافل حقوقی و کارشناسان مسکن، از احتمال تصویب «قانون حمایت از مستاجر» با رویکردی جامع تر و پایدارتر در سال های آتی (مانند ۱۴۰۴) سخن می گویند. اگرچه تاکنون قانون جامعی تحت عنوان قانون حمایت از مستاجر ۱۴۰۴ به تصویب نرسیده است، اما انتظار می رود که در صورت تصویب، چنین قانونی:
- حمایت های حقوقی: چارچوب های مشخصی برای حمایت از مستاجران در برابر افزایش های غیرمنطقی اجاره بها و اخراج های بی دلیل ارائه دهد.
- جریمه های بازدارنده: برای مالکان و مشاوران املاکی که از قوانین تخلف می کنند (مانند افزایش غیرقانونی اجاره بها)، جریمه های سنگینی در نظر گرفته شود.
- الزامات شکلی قراردادها: تأکید بر تنظیم قراردادهای رسمی و جامع برای کاهش اختلافات آینده.
تا زمان تصویب چنین قانونی، روابط موجر و مستاجر عمدتاً تابع قوانین ۱۳۵۶، ۱۳۷۶ و قانون مدنی، و همچنین رویه های قضایی جاری خواهد بود. لذا، توجه به «تاریخ انقضای مدت اجاره» و «شرایط قانونی قرارداد» از اهمیت بالایی برخوردار است.
شرایط قانونی تمدید قرارداد اجاره
در حال حاضر، تمدید قرارداد اجاره یک عمل «توافقی» است و مانند هر عقد دیگری، برای صحت نیازمند رعایت اصول اساسی قانون مدنی است:
- قصد و رضای طرفین: موجر و مستاجر باید با اراده آزاد و قصد واقعی، بر تمدید قرارداد توافق کنند. اجبار یا عدم رضایت باطنی، تمدید را باطل می کند.
- اهلیت طرفین: هر دو طرف باید دارای اهلیت قانونی (بالغ، عاقل و رشید) برای انعقاد قرارداد باشند.
- موضوع معین: موضوع قرارداد (یعنی ادامه اجاره همان ملک) باید کاملاً مشخص باشد.
- جهت مشروع: هدف از تمدید قرارداد باید قانونی و مشروع باشد (مثلاً تمدید برای دایر کردن مرکز فساد، باطل است).
توصیه می شود تمدید قرارداد اجاره نیز حتماً به صورت کتبی و با ذکر جزئیات جدید (مانند مدت، مبلغ اجاره بها و ودیعه) تنظیم و امضا شود تا از بروز اختلافات در آینده جلوگیری گردد.
نکات مهم و توصیه های حقوقی برای موجر و مستاجر
برای پیشگیری از بروز اختلافات و مشکلات حقوقی در زمینه تخلیه عین مستاجره، و همچنین برای مدیریت موثر آن ها در صورت بروز، رعایت نکات و توصیه های حقوقی زیر برای هر دو طرف قرارداد ضروری است.
اهمیت تنظیم دقیق و جامع اجاره نامه
اجاره نامه ستون فقرات رابطه استیجاری است. تنظیم یک اجاره نامه دقیق و جامع، بسیاری از اختلافات آتی را از بین می برد. نکات کلیدی در تنظیم اجاره نامه عبارتند از:
- مدت اجاره: مدت اجاره باید به صورت دقیق و مشخص (مثلاً یک سال کامل شمسی) ذکر شود. عدم تعیین مدت، قرارداد را باطل می کند.
- مبلغ اجاره بها و ودیعه: میزان اجاره ماهیانه، زمان و نحوه پرداخت، و همچنین مبلغ ودیعه (رهن) و شرایط استرداد آن باید کاملاً روشن باشد.
- شرایط فسخ: شروط مربوط به فسخ قرارداد از سوی هر یک از طرفین، مانند عدم پرداخت به موقع اجاره، تخلف از شروط استفاده از ملک، یا نیاز شخصی موجر (در صورت امکان قانونی)، باید به صراحت قید شود.
- تعمیرات و هزینه ها: مسئولیت انجام تعمیرات اساسی و جزئی و پرداخت هزینه های مربوط به انشعابات و شارژ ساختمان باید به وضوح مشخص گردد.
- شروط خاص: هرگونه شرط خاص و مورد توافق طرفین، مانند حق انتقال به غیر، امکان تغییر کاربری، یا عدم نگهداری حیوان خانگی، باید در اجاره نامه قید شود.
- امضای دو شاهد: برای قراردادهای عادی اجاره پس از سال ۱۳۷۶، وجود امضای دو شاهد در ذیل اجاره نامه برای امکان صدور دستور تخلیه فوری، حیاتی است.
نقش وکیل متخصص در دعاوی تخلیه
پیچیدگی قوانین و رویه های قضایی مربوط به تخلیه عین مستاجره، استفاده از «وکیل متخصص» را به یک ضرورت تبدیل می کند. دلایل اهمیت حضور وکیل عبارتند از:
- آگاهی از آخرین قوانین: قوانین موجر و مستاجر همواره در حال تغییر و به روزرسانی هستند (مانند قانون جدید شوراهای حل اختلاف ۱۴۰۲). یک وکیل متخصص به تمامی این تغییرات مسلط است.
- تسریع در فرآیند: وکیل با آگاهی از تشریفات قانونی، می تواند فرآیند طرح دعوا، جمع آوری مدارک و پیگیری پرونده را تسریع بخشد و از اتلاف وقت و انرژی موکل جلوگیری کند.
- دفاع موثر: وکیل می تواند بهترین راهکارهای قانونی را برای دفاع از حقوق موجر یا مستاجر ارائه دهد و از تضییع حقوق آن ها جلوگیری کند.
- کاهش ریسک: مشاوره با وکیل پیش از عقد قرارداد یا در صورت بروز اختلاف، می تواند ریسک های حقوقی را به حداقل برساند.
ودیعه و تضمین ها
مبلغ ودیعه (رهن) که توسط مستاجر نزد موجر به عنوان تضمین نگهداری ملک و پرداخت تعهدات قرار می گیرد، از نکات مهم در پایان قرارداد است. شرایط پرداخت و استرداد آن باید شفاف باشد:
- استرداد به موقع: موجر موظف است پس از تخلیه ملک و تحویل آن، ودیعه را به مستاجر بازگرداند.
- تهاتر با اجاره بهای معوقه و خسارات: در صورت عدم پرداخت اجاره بها یا ورود خسارت به ملک توسط مستاجر، موجر می تواند با ارائه مستندات، مبالغ مربوطه را از ودیعه کسر کند. البته این کسر باید با اطلاع و توافق مستاجر یا با حکم قضایی باشد.
مسئولیت تعمیرات و هزینه ها
قانون و عرف، مسئولیت تعمیرات و پرداخت هزینه های ملک را بین موجر و مستاجر تقسیم کرده است:
- تکالیف موجر: انجام «تعمیرات اساسی» و کلی ملک که برای بهره برداری معمول ضروری است (مانند تعمیرات سقف، لوله کشی اصلی، سیستم گرمایش و سرمایش مرکزی).
- تکالیف مستاجر: انجام «تعمیرات جزئی» و نگهداری روزمره ملک، و همچنین پرداخت هزینه های مصرفی (آب، برق، گاز، تلفن) و شارژ ساختمان (مگر اینکه در قرارداد خلاف آن شرط شده باشد).
ذکر دقیق این موارد در اجاره نامه، از بروز اختلافات در طول مدت اجاره و به هنگام تخلیه جلوگیری می کند.
پیشگیری از بروز اختلافات
بهترین راهکار برای موجر و مستاجر، پیشگیری از بروز اختلافات است. این امر با:
- مذاکره و توافق شفاف: در تمامی مراحل، از ابتدای عقد قرارداد تا زمان تخلیه، مذاکره و رسیدن به توافقات شفاف و قابل اجرا.
- ثبت توافقات: تمامی توافقات شفاهی (به ویژه در مورد تمدید یا تغییر شرایط) باید به صورت کتبی در قالب یک متمم یا قرارداد جدید ثبت و امضا شوند.
- آگاهی از حقوق و تکالیف: هر دو طرف باید به طور کامل از حقوق و تکالیف قانونی و قراردادی خود آگاه باشند.
سوالات متداول
آیا قرارداد اجاره شفاهی برای تخلیه اعتبار دارد؟
قرارداد اجاره شفاهی از نظر حقوقی معتبر است، اما اثبات آن در مراجع قضایی دشوار است و برای درخواست دستور تخلیه فوری (طبق قانون ۱۳۷۶) فاقد اعتبار است. در این حالت، موجر باید از طریق دادخواست حکم تخلیه و اثبات رابطه استیجاری اقدام کند که مستلزم صرف زمان و هزینه بیشتری است.
در صورت عدم حضور موجر برای تحویل گرفتن ملک، مستاجر چه اقدامی باید انجام دهد؟
اگر مستاجر قصد تخلیه ملک را دارد و موجر برای تحویل گرفتن ملک و استرداد ودیعه حاضر نمی شود، مستاجر باید از طریق اظهارنامه رسمی از موجر بخواهد که برای تحویل ملک حاضر شود. در صورت عدم حضور موجر پس از مهلت قانونی (معمولاً ۵ روز)، مستاجر می تواند با مراجعه به دادگاه، تأمین دلیل تخلیه کند و کلید را به صندوق دادگستری تحویل دهد. از این تاریخ، مسئولیت های مستاجر خاتمه می یابد.
اگر مستاجر قبل از اتمام موعد بخواهد ملک را تخلیه کند، چه تبعاتی دارد؟
تخلیه ملک توسط مستاجر قبل از اتمام مدت قرارداد، به منزله فسخ یکطرفه قرارداد محسوب می شود. در این صورت، مستاجر موظف به پرداخت اجاره بهای باقیمانده تا پایان مدت قرارداد یا خسارات ناشی از فسخ (مانند اجاره بها تا زمان یافتن مستاجر جدید توسط موجر) خواهد بود، مگر اینکه در قرارداد حق فسخ پیش از موعد برای مستاجر پیش بینی شده باشد یا موجر با فسخ توافق کند.
مدارک لازم برای درخواست تخلیه چیست و کجا باید ثبت شود؟
مدارک اصلی شامل اجاره نامه، سند مالکیت یا مدارک مثبته مالکیت موجر، کارت ملی موجر و در صورت لزوم، مستندات مربوط به تخلف مستاجر (مانند اظهارنامه عدم پرداخت اجاره). درخواست یا دادخواست تخلیه باید از طریق دفاتر خدمات قضایی الکترونیک ثبت و به مرجع صالح (دادگاه صلح) ارسال شود.
آیا مالک می تواند بدون حکم قضایی، مستاجر را به زور از ملک بیرون کند؟
خیر، هیچ مالکی حق ندارد بدون حکم یا دستور قضایی، به زور و با توسل به اقدامات قهری مستاجر را از ملک بیرون کند. این عمل ورود به عنف و مزاحمت در تصرف محسوب شده و جرم است و مستاجر می تواند علیه مالک شکایت کند. تخلیه باید صرفاً از طریق مراجع قانونی و با رعایت تشریفات مربوطه انجام گیرد.
آیا سقف افزایش اجاره بها برای همه قراردادها لازم الاجراست؟
مصوبات دولتی در مورد سقف افزایش اجاره بها، معمولاً موقت و برای شرایط خاص (مانند دوران کرونا) صادر شده و در حال حاضر لغو شده اند. در صورت عدم وجود مصوبه جاری، سقف افزایش اجاره بها تابع توافق طرفین و عرف بازار است و دادگاه فقط در صورت عدم توافق یا ادعای افزایش غیرمنطقی، دخالت می کند.
تکلیف سرقفلی و حق کسب و پیشه در تخلیه اماکن تجاری چیست؟
سرقفلی و حق کسب و پیشه در اماکن تجاری که قرارداد اجاره آن ها تابع قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ است، دارای اعتبار است. در صورت تخلیه این اماکن (مگر در موارد تخلف مستاجر که موجب سقوط این حقوق می شود)، موجر موظف به پرداخت حق کسب و پیشه یا تجارت به مستاجر خواهد بود. این دعاوی در صلاحیت دادگاه عمومی حقوقی است.
نتیجه گیری
ماده قانونی تخلیه عین مستاجره، چارچوبی حقوقی و پیچیده است که درک دقیق آن برای هر دو طرف قرارداد اجاره ضروری است. تفاوت بین «حکم تخلیه» و «دستور تخلیه فوری»، صلاحیت های جدید «دادگاه صلح» و تغییر نقش «شورای حل اختلاف» در قانون ۱۴۰۲، و همچنین تفکیک قوانین حاکم بر اماکن مسکونی و تجاری (مصوب ۱۳۵۶ و ۱۳۷۶)، از مهمترین ابعاد این موضوع است. موجران و مستاجران باید با آگاهی کامل از حقوق و تکالیف خود، اقدام به تنظیم قراردادهای جامع و دقیق نمایند و در صورت بروز اختلاف، با تکیه بر مستندات قانونی و مشاوره با متخصصین حقوقی، از تضییع حقوق خود جلوگیری کنند. این رویکرد نه تنها به حفظ آرامش و ثبات در جامعه کمک می کند، بلکه زمینه را برای حل و فصل عادلانه اختلافات فراهم می آورد.